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問：我的同事小李和女朋友2000年辦理結婚登記。2001年，小李欲購買緊鄰本市某商業區的一棟臨街樓房的首層房屋作為投資出租，由于資金不足，小李向我借了10萬元，并口頭約定這筆借款作為我的一部分投資，買下該房屋后由雙方共有。他妻子當時也在場，并同意我們的決定。房屋成交后，產權證書登記在他的名下。后來，他向工商局申請了營業執照，又向房管局申請更改了房屋的用途，之后一直出租用于營業，所得租金每月都有給我。2004年起，他倆夫妻感情開始不合，此后本市房地產市場持續升溫，小李就私下將房屋以高價轉
給別人，從中獲利不菲。2006年初，小李離婚，此時他妻子才發現該房屋已出售。請問：1、女方認為該房屋轉讓未經她同意是無效的，要求受讓人返還該房屋，這種觀點有法律依據嗎？2、該房屋我也有出資，我對該房屋是否也應有部分產權，我的權益該如何保障？
潘軍顏律師（廣東伯方律師事務所）：首先，共有人私自處分共有財產是否有效需按不同事實情節予以確定。雖然產權證書上登記的只是男方名字，但由于購買房屋是結婚后發生的，按我國婚姻法的規定，婚后取得的財產，如果夫妻雙方沒有特別約定，那么該財產都屬夫妻共有，該房屋屬于夫妻共有財產。男方未告知妻子私自把房屋轉讓的行為是否有效，取決于受讓方是否知道產權人已婚和征求妻子同意。如果受讓方確實不知道上述情況又為房屋支付了市場對價，則屬于善意受讓。根據司法實踐，在共同共有關系存續期間部分共有人擅自處分共有財產的，一般屬無效行為。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護其合法權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。在上述爭議中，如受讓方沒有理由知道業主結婚及買房的時間，且購買該房產時又支付了合理的市場價，則其購買房屋的行為是善意的，應受到法律保護。女方只能向擅自處分房產的男方要求分配售房款，而無權要求善意受讓方返還房屋。
其次，一方曾出資購房并不當然意味著對房屋享有產權。對于房產交易來說，只有出資與出資各方共同購房的意思表示結合起來才能確定該出資的法律屬性。由于上述房產只登記在其中一個出資人名下，其他出資人如需主張享有房屋產權，就必須提供有利、確鑿的證據證明出資各方當時已認可只要出資就意味著享有房屋產權，否則，出資人在爭議房屋已經辦理了產權證幾年后才提出享有產權的主張是難以得到支持的。但是，出資人即使不享有房屋產權也不等于其合法權益就沒有法律保護。如出資人確實沒有充分證據證實其享有房屋產權，但其仍享有對登記產權人的債權，有權要求產權人夫妻雙方共同承擔返還出資額的法律責任。
(觀宇/編制)
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