跨國(guó)炒樓　外匯打理新門道

　　記者張勇

　　面對(duì)著屢創(chuàng)新高的中國(guó)房?jī)r(jià)，面對(duì)著持續(xù)攀升的人民幣兌美元匯率，你的外幣資產(chǎn)是否在不斷縮水？是在國(guó)內(nèi)置業(yè)，還是索性去海外“炒房”。對(duì)于手中有一定數(shù)量外匯的投資者來說，的確是費(fèi)思量的問題。

　　近日，中國(guó)一家在外匯理財(cái)方面業(yè)績(jī)突出的大型國(guó)有商業(yè)銀行北京分行的一位理財(cái)師，通過電話向本報(bào)記者講述了一個(gè)海外“炒房”理財(cái)?shù)陌咐�。出于為客戶保密原則，這里主人公暫稱李惠。

　　計(jì)劃：澳洲置業(yè)收租金

　　李惠是一家跨國(guó)公司財(cái)務(wù)部的高級(jí)經(jīng)理，職位帶來的豐厚報(bào)酬是由外資老板以港幣在香港戶頭支付。此前他已經(jīng)涉足了國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投資，在北京市區(qū)分期貸款購(gòu)買了一套公寓用來自住，在近郊還有一套Townhouse。但2005年以來，國(guó)內(nèi)

　　李惠一直有移民海外的想法，他的目的地是風(fēng)景宜人悠閑恬靜的島國(guó)——新西蘭。銀行理財(cái)師根據(jù)他的情況，建議不妨以港幣貸款，然后兌成新西蘭元去該國(guó)置業(yè)。在2005年，他購(gòu)買了一套36萬新幣的別墅。

　　計(jì)劃沒有變化快。新西蘭政府面對(duì)洶涌的移民潮，突然將移民門檻抬高到1000萬新幣。李惠因此暫時(shí)放棄了移民想法，進(jìn)而決定將買的別墅出租。后來他還擴(kuò)大了投資的范圍，新西蘭的近鄰澳大利亞也成為他的新投資樂土。他在墨爾本的別墅區(qū)又購(gòu)買了一套占地500平米、三室三廳、雙車庫(kù)雙花園、精

　　據(jù)廣州市一位

　　之所以敢出手，一是基于在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資的經(jīng)驗(yàn)和技巧，二是看好了國(guó)外各種優(yōu)惠。據(jù)該理財(cái)師介紹，澳大利亞房產(chǎn)貸款比率可以達(dá)80%，也就是首付兩成即可拿房；還款方式也更加多樣，比如李惠采用的是凈利息還款方式，每月只還利息不還本金，以5年為周期，如果信用記錄良好還可以展期。

　　收益：5年預(yù)期20%

　　像這樣陌生的海外不動(dòng)產(chǎn)投資，預(yù)期收益率和操作難度自然是許多投資者關(guān)心的問題。

　　據(jù)該理財(cái)師介紹，海外的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于國(guó)內(nèi)而言比較成熟，特別是發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)很少出現(xiàn)價(jià)格大起大落的“過山車”現(xiàn)象。當(dāng)然要有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并且獲得較好收益，選對(duì)市場(chǎng)是關(guān)鍵。同時(shí)還要綜合運(yùn)用好各種金融工具，以應(yīng)對(duì)匯率、利率波動(dòng)以及不同投資產(chǎn)品間收益變動(dòng)帶來的機(jī)會(huì)成本問題。

　　在戴德梁行的一位房產(chǎn)顧問看來，李惠的選擇相當(dāng)不錯(cuò)。因?yàn)楦鶕?jù)他們的研究，目前的新西蘭和澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)良好，正處于一個(gè)地產(chǎn)周期的上升階段。相對(duì)美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫初現(xiàn)、日本市場(chǎng)的前景未明、歐洲市場(chǎng)的波瀾不驚，這筆買賣很值。而前述銀行理財(cái)師則介紹說，目前新西蘭元、澳元的匯率風(fēng)險(xiǎn)處于可控范圍，中短期波動(dòng)不會(huì)太大，而且基于這兩種貨幣的金融工具和衍生產(chǎn)品開發(fā)得很多，可以通過銀行的操作對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

　　來自澳大利亞的數(shù)據(jù)顯示，2005年11月澳大利亞經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為4.4%，失業(yè)率則為幾年來最低，同時(shí)平均房產(chǎn)還貸額占居民收入的比例為27.7%。一系列數(shù)字顯示澳大利亞的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)向好，人們置業(yè)的愿望和購(gòu)買力水平正在走高。目前投資別墅等中高檔房產(chǎn)正逢其時(shí)。

　　澳政府的政策也在配合這一市場(chǎng)的興起，2006年1月，澳大利亞總的房屋建筑批準(zhǔn)率下降了0.4%，這一降幅保持了9個(gè)月的時(shí)間，這意味著未來一段時(shí)間建成房屋供給量的減少。但隨著新興國(guó)家移民的涌入，需求卻在不斷上升，同樣是1月，出租空置率只有3%左右。

　　房產(chǎn)顧問認(rèn)為，由于澳大利亞政府同樣限制短期投機(jī)，同時(shí)該市場(chǎng)地產(chǎn)投資長(zhǎng)期向好，所以建議應(yīng)當(dāng)持有該別墅3年到5年，這樣的收益率可以達(dá)到20%左右，同時(shí)比如買賣增值稅等費(fèi)用還可以獲得減免。

　　在李惠看來，雖然獲利不如國(guó)內(nèi)市場(chǎng)那樣迅速而豐厚，但作為外匯投資已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)，而且安全度比較高，也不用太費(fèi)心。

　　同期一家中國(guó)股份制商業(yè)銀行發(fā)售的外匯理財(cái)產(chǎn)品2年期收益率預(yù)計(jì)只有5%，而如東亞銀行等外資銀行在國(guó)內(nèi)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品3年總收益也不過百分之十幾，并且其復(fù)雜的設(shè)計(jì)有時(shí)還會(huì)令投資者損失本金。

　　風(fēng)險(xiǎn)：最怕匯率波動(dòng)

　　李惠現(xiàn)在每天在電腦前常做的一件事，就是瞄一眼最新的國(guó)際匯率曲線走勢(shì)。自2月份以來，這樣的一瞥往往呈現(xiàn)的不是笑容而是皺眉。因?yàn)樾挛魈m元兌港元的匯率在不斷走低，已經(jīng)跌至1：5左右，而當(dāng)初買房時(shí)兌換的匯率則是1：5.3。

　　這時(shí)，銀行的專業(yè)理財(cái)服務(wù)便開始顯現(xiàn)功力。在整個(gè)投資方案設(shè)計(jì)和運(yùn)作中，理財(cái)師除了給出投資建議、幫助進(jìn)行貨幣匯兌、信用貸款等常規(guī)手續(xù)外，及時(shí)提醒客戶市場(chǎng)變動(dòng)，并提供相應(yīng)工具對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)甚至提高收益，也是一項(xiàng)必不可少的服務(wù)。

　　雖然可以一次付清，李惠購(gòu)買新西蘭地產(chǎn)時(shí)仍選用了按揭貸款。考慮到新西蘭當(dāng)?shù)劂y行的利率較高和貨幣兌換費(fèi)用，加之自己本身在香港擁有戶頭，所以，他選用了第三地貸款——香港銀行貸款。利用該國(guó)銀行在港的分支機(jī)構(gòu)，李惠在北京便辦好了手續(xù)。

　　香港作為亞太地區(qū)的金融中心和自由港，其銀行可以為個(gè)人海外投資提供多種貨幣的貸款，并且根據(jù)客戶的情況“量身定做”換款方式、利率組合方案，這時(shí)目前國(guó)內(nèi)所做不到的。

　　（含辛／編制）