律師答疑:房屋租賃的法律規定 | |||||||||
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http://whmsebhyy.com 2006年03月30日 14:59 金羊網-民營經濟報 | |||||||||
問:我家有一套位于市中心的房改房空置,為了物盡其用決定將其出租。由于房屋地段不錯,幾天后就找到了合適的租客。由于租客急于入住,我們收了“兩按一租”后就讓他搬了進去,后來一直沒有簽書面合同。雖然每個月都準時收到租金,但總是擔心萬一雙方有爭執,我們沒有什么措施約束租客。請問:在無書面合同的情況下,如果租客有欠租或其它嚴重損害業主利益行為,我們能停止將房屋租給他嗎?聽說房屋租賃按規定需要登記,登記手續該怎樣辦理?
潘軍顏律師(廣東伯方律師事務所):沒有簽訂書面的房屋租賃合同并不等于雙方之間不存在租賃關系。出租人可以按照有關法律規定保障其合法權益。現行《合同法》對出租人解除租賃合同的條件已有具體的規定,主要包括如下幾項:1、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失;2、承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同;3、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同;4、不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。 除此之外,《城市房屋租賃管理辦法》也相應規定了承租人有下列行為之一的,出租人有權收回房屋,因此而造成損失的,由承租人賠償:(一)將承租的房屋擅自轉租的;(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的;(三)將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的;(四)拖欠租金累計六個月以上的;(五)公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的;(六)租用承租房屋進行違法活動的;(七)故意損壞承租房屋的;(八)法律、法規規定其他可以收回的。由此可見,租賃雙方即使沒有簽訂書面協議,出租人仍可以按照上述規定解除租賃關系。 關于房屋租賃登記,法律確實規定了租賃登記備案制度。《房地產管理法》規定房屋出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定雙方的權利和義務,并向房產管理部門登記備案。本地租賃登記備案手續應按《廣州市房屋租賃管理規定》的相關程序辦理。房屋租賃雙方當事人應當自簽訂合同之日起3日內,到房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續,并提交下列資料:(一)房地產權證書或者其他合法權屬證明;(二)出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明;(三)房屋租賃合同。出租房屋屬于共有的,出租人應當提供其他共有人同意出租的書面證明;出租委托代管房屋的,受托人應當提交委托人授權出租的證明;轉租房屋的,轉租人應當提交出租人同意轉租的證明。終止房屋租賃合同的,應當自房屋租賃合同解除、終止之日起3日內,書面告知房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心,辦理注銷登記備案手續。 (侯穎/編制) |