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問：本公司屬中小型企業(yè)，長期租用東山區(qū)某一辦公樓作為營業(yè)場所，與房屋業(yè)主簽了5年期的租賃合同，最近即將到期。本來，合同約定期滿后承租人享有優(yōu)先承租的權利，但幾天前業(yè)主突然通知要收回房屋進行重新裝修，要求我公司租賃期滿后立即遷走。因為一直沒有另找辦公場所的準備，所以公司現(xiàn)在面臨短期內尋找替換辦公場所的難題。時間緊迫，公司幾乎動員了所有行政部員工四處尋找面積和價格都符合要求的辦公樓。恰巧，附近一棟寫字樓頂層正在招租，面積、價格條件與現(xiàn)在使用的房屋都很接近，但美中不足的是頂樓有小
部分面積的建筑從建材上看比較簡陋，懷疑是業(yè)主自行搭建的違章建筑。請問：1、原業(yè)主曾經承諾給本公司的優(yōu)先承租權現(xiàn)在無法兌現(xiàn)，我公司作為承租人有權要求業(yè)主作一定的補償嗎？2、公司有什么途徑能了解頂層的部分建筑是否屬于違章建筑？3、如果懷疑屬實，業(yè)主可以出租這部分違章建筑嗎？我公司在承租時能否要求業(yè)主將這部分建筑從租賃面積中扣除？
潘軍顏律師（廣東伯方律師事務所）：雖然原租賃合同約定了承租人享有優(yōu)先承租（即續(xù)租）的權利，但其實現(xiàn)的前提是該租賃房屋在原租期屆滿后仍用作出租。如果原出租方不將房屋出租而改為自用，則承租方享受優(yōu)先承租的前提就不存在了。如出現(xiàn)這種情形，承租方應在租期屆滿后按時遷出，并且無權要求出租方對此進行補償。
至于確認租賃房屋是否屬于違章建筑，可以通過房屋登記狀況來進行判斷。根據(jù)我國實施的房地產登記制度，無論是新建還是改建的房產都需向房地產行政管理部門辦理登記手續(xù)。所以，承租方可以要求出租方出示該租賃房屋的產權憑證，如果房產登記內容及圖示并無包括該部分建筑，則可以確定其為違章建筑。為確保資料真實，承租方應向房地產行政管理部門查詢并核對出租方提供的登記資料。
廣州市人民政府2005年制定并實施的《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》第九條明確了具有下列情形之一的房屋，不得出租：(一)未取得房地產權證書或無其它合法權屬證明的；(二)權屬有爭議的；(三)司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(四)共有的房屋，未經其他共有人書面同意的；(五)屬于違法建設的；(六)屬于危險房屋的；(七)不符合消防安全標準的；(八)已發(fā)布房屋拆遷公告的；(九)其它法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的。同時，該《管理規(guī)定》第二十七條也進一步規(guī)定了對出租人將不得出租的房屋出租的相應處罰，其中出租人是自然人的，由區(qū)、縣級市房地產行政主管部門處以10000元罰款，相關行政主管部門還可給予其他形式的行政處罰。從以上規(guī)定可見，對屬于違法建設的違章建筑，出租人不得將其出租。因此，承租方在簽訂租賃合同時有權要求業(yè)主將違章建筑部分從租賃面積中扣除。
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