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據新華社電國家稅務總局日前下發了《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號），自今年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。稅務總局有關負責人日前就這一調整作了解析。
———對預售收入的預計營業利潤率作了適當調整。國稅發〔2003〕83號文規定，
開發產品的預售收入應按不低于15％的預計營業利潤率繳納企業所得稅。國稅發〔2006〕31號文對這一規定作了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3％；非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20％，地及地級市的城區和郊區不得低于15％，其他地區不得低于10％。
———規定了開發產品的完工標準。國稅發〔2006〕31號文規定，凡符合下列條件之一的，應視為開發產品已完工：一是竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發產品（成本對象）；三是已取得了初始產權登記證明的開發產品（成本對象）。
———對開發產品計稅成本標準作了原則規定。國稅發〔2006〕31號文規定了計稅成本結算的一般原則、主要成本項目的核算方法和扣除標準等三方面內容。
———規定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。對公共配套設施費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發間接費用等主要成本項目，國稅發〔2006〕31號文規定了其核算和稅前扣除原則。
———對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除作出了新規定。國稅發〔2006〕31號文規定：新辦的房地產開發企業在取得第一筆銷售開發產品收入之前發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。
———對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題有了新規定。國稅發〔2006〕31號文規定，開發企業只要能夠出具從金融機構取得貸款的證明文件，其所屬企業使用開發企業轉借款支付的利息允許按稅收有關規定扣除。
———增加了防止資本弱化和關聯交易的規定。國稅發〔2006〕31號文規定，依法借給全資企業的，全資企業支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業以外其他關聯企業的，關聯企業借入資金金額在其注冊資本50％以內（含50％）的部分，可在按金融機構同類同期貸款基準利率計算的標準以內據實扣除；超過注冊資本50％的部分，其超過部分負擔的利息支出，不得扣除。
———對新辦房地產企業減免稅作了限制。國稅發〔2006〕31號文規定，房地產開發企業不得享受新辦企業的稅收優惠，同時規定以銷售房地產開發產品（包括代理銷售）為主的企業也不得享受新辦企業的稅收優惠。
———對房地產企業稅收征管方式提出了新要求。國稅發〔2006〕31號文規定對房地產開發企業不得事先按核定征收方式征收、管理企業所得稅。（陳二厚）
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