■本報(bào)記者周雪松
“我覺(jué)得他們根本就不懂,說(shuō)得完全是外行話(huà)。”3月17日,中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)包宗華對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示。包宗華所說(shuō)的“他們”,指的是建議用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)人士。
在剛剛閉幕的全國(guó)“兩會(huì)”上,部分政協(xié)委員提議加大廉租房建設(shè)力度,以廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房。此提議一經(jīng)公開(kāi),立即得到包括一些開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的許多人士的贊同。但反對(duì)聲也是此起彼伏。
“什么是廉租房?什么是經(jīng)濟(jì)適用房?怎么能代替呢?!”包宗華對(duì)“兩會(huì)”出現(xiàn)的此“聲音”感到十分困惑,他說(shuō),“如果政府現(xiàn)在大力建設(shè)廉租房,走實(shí)物配租的路子,勢(shì)必又走回老路去了。”
廉租房:經(jīng)濟(jì)適用房終結(jié)者?
“經(jīng)濟(jì)適用房制度在中國(guó)推行了10年,雖然圓了一部分中低收入者的購(gòu)房夢(mèng),但也存在著一些問(wèn)題。其中最主要的問(wèn)題是政府要不斷地消耗土地去建經(jīng)濟(jì)適用房,政府的壓力很大。而如果通過(guò)廉租房來(lái)解決低收入者的住房問(wèn)題,一次性使用一定數(shù)量的土地就夠了。”兩會(huì)期間,全國(guó)政協(xié)委員、廣州番禺祈福新村房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理彭磷基關(guān)于《加大廉租房建設(shè)力度,用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房》的提案格外引人注意。
除了經(jīng)濟(jì)適用房耗地量大,政府壓力大之外,彭磷基表示,用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房,主要是基于以下三點(diǎn)考慮:
一是廉租房不需要大規(guī)模改造。廉租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府,只租不賣(mài),可以長(zhǎng)期不斷地解決城市困難人群的住房問(wèn)題;二是相對(duì)租房補(bǔ)貼來(lái)說(shuō),廉租房適用于所有城市。對(duì)于上海、北京和廣州等城市來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)和租金比較高,上漲的速度比較快,僅靠租房補(bǔ)貼將使政府處于被動(dòng)地位;三是相對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō),廉租房更適宜貧困人群。一般來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)適用房雖比市場(chǎng)上的價(jià)格低25%-30%,但對(duì)真正窮困的人群來(lái)說(shuō),他們也買(mǎi)不起。
彭磷基認(rèn)為,目前從理論層面上看,解決城市低收入者住房問(wèn)題有三種方式可供選擇:提供租房補(bǔ)貼、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。這其中最經(jīng)濟(jì)、最公平、最能滿(mǎn)足城市低收入者住房需求的制度是廉租房。眼下,很多地方的經(jīng)濟(jì)適用房逐步發(fā)展起來(lái),解決了一部分較低收入者的住房需求,但同時(shí)也帶來(lái)了“權(quán)力尋租”、炒賣(mài)房號(hào)等一系列問(wèn)題。取消經(jīng)濟(jì)適用房雖然不是彭磷基第一次提出來(lái),但是他卻是率先倡導(dǎo)用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的人士之一,彭磷基認(rèn)為,“只有這樣才能利用有效資源,解決大多數(shù)底層群眾的居住問(wèn)題。”
據(jù)悉,全國(guó)政協(xié)委員、民建中央秘書(shū)長(zhǎng)張皎、九三學(xué)社中央在兩會(huì)期間也向全國(guó)政協(xié)提交了類(lèi)似的提案。“政府為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房,給予了一些優(yōu)惠政策,如免除很多稅費(fèi)等等,這些優(yōu)惠實(shí)際上給了開(kāi)發(fā)商,低收入者并沒(méi)有享受到。”張皎說(shuō)。九三學(xué)社中央給全國(guó)政協(xié)的提案也一一列舉了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和銷(xiāo)售的種種弊端,經(jīng)濟(jì)適用房大量流入了實(shí)際并不缺房、著眼于升值的投資者手中,給國(guó)家造成了不必要的損失。
眾多地產(chǎn)商也紛紛力挺部分委員的上述建議。“我非常贊同用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房更多是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,其存在沒(méi)有達(dá)到政府保障中低收入者住房問(wèn)題的初衷。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō),“長(zhǎng)期來(lái)看,用廉租房逐步取代經(jīng)濟(jì)適用房更是上策。”
取消經(jīng)濟(jì)適用房是因噎廢食
事實(shí)上,關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房是否應(yīng)取消之爭(zhēng)在去年就已經(jīng)出現(xiàn)。只不過(guò)與以往不同的是,此次經(jīng)濟(jì)適用房多了一個(gè)替身——廉租房。
“中央從去年以來(lái)確立的精神是加大普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房建設(shè)的力度。”北京房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水也認(rèn)為用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的做法,“不太可行”。
“中國(guó)跟許多國(guó)家不一樣,老百姓希望居者有其屋,都愿有屬于自己的房子,不像國(guó)外有的家庭一生要搬七八次家。” 蔡金水說(shuō),由于受戶(hù)籍制度等限制,中國(guó)老百姓不像國(guó)外有的家庭可以自由遷徙,租房的觀念遠(yuǎn)沒(méi)有購(gòu)房的愿望強(qiáng)烈,因此經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房都是不可或缺的。
“收入特別低的家庭,買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房,即使是房?jī)r(jià)降到每平方米1000來(lái)塊,他們照樣買(mǎi)不起。而經(jīng)濟(jì)適用房面對(duì)的是工薪階層中低收入家庭,這部分家庭不屬于最窮的家庭,他們有一定的購(gòu)房能力。對(duì)于生活在最底層的家庭,政府應(yīng)該給他們提供廉租房。”蔡金水說(shuō),對(duì)于最低收入家庭,就像你不能保證他們一輩子都住廉租房,收入超過(guò)一定水準(zhǔn)必須要求他們搬出去一樣,這些家庭也不見(jiàn)得都愿意一輩子都住廉租房;同樣的道理,那些買(mǎi)得起經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入家庭,也不見(jiàn)得都愿意去住廉租房。
北京三環(huán)新城業(yè)主蔡先生就是類(lèi)似的例子。2003年,蔡先生很幸運(yùn)地買(mǎi)到了三環(huán)新城的經(jīng)濟(jì)適用房。“假設(shè)我能租到廉租房,也不愿意一輩子租房住。我會(huì)節(jié)衣縮食攢錢(qián)、貸款,去郊區(qū)買(mǎi)一套小房子。用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房,只能給低收入者提供一種過(guò)渡,最終還是要買(mǎi)房的。如果沒(méi)有了經(jīng)濟(jì)適用房,我們這些普通人就得按市場(chǎng)行情要么買(mǎi)高價(jià)房,要么住到離工作單位很遠(yuǎn)的郊區(qū),那種情況更糟糕。”蔡說(shuō)。
“對(duì)很多中低收入家庭來(lái)說(shuō),不是要解決沒(méi)房住,而是解決住房品質(zhì)提升,改善條件。即使是許多需要政府提供廉租房的家庭,也不是沒(méi)房住,是住房比較困難。”蔡金水表示,不能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房有這樣那樣的問(wèn)題,而采取用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房的做法,如果這樣,會(huì)使相當(dāng)部分“夾心層”家庭,由于既無(wú)條件租住廉租房又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房而失去住房保障,從而帶來(lái)新的問(wèn)題。
對(duì)于現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商強(qiáng)烈要求取消經(jīng)濟(jì)適用房這種現(xiàn)象,蔡金水認(rèn)為,主要還是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房對(duì)他們的房子銷(xiāo)售沖擊太大了,就此,蔡金水提醒大家,不要一不小心上了開(kāi)發(fā)商的當(dāng)。
“他們現(xiàn)在的房子就不好賣(mài)。”蔡金水以北京天通苑為例說(shuō),“天通苑的房子賣(mài)2650元相鄰的項(xiàng)目房子還不如天通苑賣(mài)到五六千元沒(méi)有天通苑他們的房子價(jià)格還可以賣(mài)得更高。你說(shuō)怎么不受沖擊﹖”
會(huì)產(chǎn)生新的不公?
“政府搞公房其實(shí)是最笨的事情,公房無(wú)論是建設(shè),還是維修,都需要很多的資金,是一個(gè)無(wú)底洞。”在包宗華看來(lái),取消經(jīng)濟(jì)適用房,改為重點(diǎn)建設(shè)廉租房這種公房,是一種不明智的行為,“這樣不僅政府會(huì)背上更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),而且,一旦遇到刮大風(fēng)下暴雨,政府房管部門(mén)不是忙著搶修,就是提心吊膽,睡不好安心覺(jué)——因?yàn)槿f(wàn)一公房塌了把人壓死了,房子是政府的,責(zé)任是政府難以推卸的。”
“我國(guó)廉租房根本沒(méi)搞起來(lái),迄今北京也總共建了14000套廉租房,相對(duì)1000多萬(wàn)人口來(lái)說(shuō),不到1%。經(jīng)適房與廉租房不同,是給有購(gòu)買(mǎi)能力但又有點(diǎn)困難的家庭在購(gòu)房方面給一定優(yōu)惠。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是兩個(gè)東西,面向兩個(gè)不同層面的家庭,根本不能相互替代。”包宗華說(shuō)。
包宗華認(rèn)為,在住房保障方面,中國(guó)應(yīng)學(xué)習(xí)美國(guó)特別是新加坡的做法。在美國(guó),除了建立有完備的住房保障制度外,市場(chǎng)同時(shí)始終保持有大約10%的空置房,如此數(shù)量之多的空置房對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了很好的作用。在住房保障方面,美國(guó)實(shí)行的是補(bǔ)人頭的方式,新加坡實(shí)行的則是補(bǔ)磚頭的模式。無(wú)論是在美國(guó)還是新加坡,政府都沒(méi)有大力去建廉租房。新加坡現(xiàn)在的做法是政府把上世紀(jì)50-70年代的舊房買(mǎi)過(guò)來(lái),作為廉租房象征性地收取一定的租金供最低收入家庭居住。
包宗華表示,即使是像美、新兩個(gè)較中國(guó)相對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家,盡管經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮的作用已越來(lái)越小,但至今仍然沒(méi)有摒棄它,說(shuō)明其存在必然有一定的合理性。
“取消經(jīng)濟(jì)適用房,大力給最低收入者新建廉租房,在中國(guó)肯定不能搞。倘若由政府出錢(qián)來(lái)建設(shè)大量廉租房,不僅走回了實(shí)物配租的老路,而且讓窮人住新房,中低收入者反而無(wú)法改善住房條件,只能還住舊房,必然會(huì)產(chǎn)生新的不公,引起中低收入者的抗議。”包宗華說(shuō),“美國(guó)、新加坡等國(guó)家從來(lái)不給最窮的人建新房,都是讓他們住舊房,從情理上說(shuō)這也是行得通的。”
“我們應(yīng)效仿新加坡模式對(duì)房屋進(jìn)行置換,盤(pán)活存量舊房,可改補(bǔ)磚頭為補(bǔ)人頭,由政府出錢(qián)補(bǔ)貼低收入家庭。雖然這樣,讓最窮的人租住舊一點(diǎn)小一點(diǎn)的房子,但這種方式比實(shí)物配租惠及面更廣,最低收入者都有房住。”包宗華最后說(shuō)。
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