采暖散熱器地埋管存在質量問題引發消費者與物業公司博弈

　　最近，北京的姚先生家發生的一個小事故使他有機會與物業公司進行了一場智慧與心理承受能力的博弈。

　　今年2月16日，物業管理人員找到住在14層的姚先生，說是11層至13層的鄰居先后報告說衛生間漏水，他們一路檢查過來，最后確定是姚先生家衛生間采暖器地管或者是門廳壁柜下面的地管在漏水。要更換地管配件必須要依次鑿開衛生間地磚、防水層、水泥地面，還

要鑿開壁柜底座。姚先生家雖然采用的是傳統的散熱器采暖方式，但是，連接各個房間散熱器的管道卻是在房屋建設過程中預埋在水泥地面下的。

　　事故出現后，姚先生認為開始維修前一定要簽訂一份協議，確定責任，約定維修后保修事宜。可協議應該怎么寫呢？他請教了北京市雍澤律師事務所律師王濤。王濤建議，如果姚先生與開發商簽訂的

　　姚先生以為事故原因和相關法律規定已經非常清楚，依法辦事應該不會有任何爭議，卻沒有想到“對手”根本不想按規則辦事。

　　第一回合：誰該承擔責任

　　按照律師的指點，姚先生起草了一份需要與物業公司和房地產開發商簽訂的協議書。但是，姚先生的要求卻被物業公司拒絕了，他們先后提出3條意見：一是物業公司只是為業主服務的機構，對房屋質量和損耗不承擔任何法律責任。二是在業主的購房合同中房屋的保修期是兩年，現在兩年時間已過，開發商不再承擔任何責任。三是針對目前房屋出現的質量問題，維修和支付賠償費用等事宜只能與業主委員會商量，用公共維修基金支付。

　　針對物業公司的答復，王濤認為，首先，在類似案例中物業公司不能免除其妥善管理與服務義務。由于事實上，業主直接面對的是物業公司，通過物業公司與其他相關方進行協商解決問題是比較現實的。所以，業主與物業公司、相關責任人簽訂協議，明確各自權利義務應該是最重要的，也是必不可少的。其次，如果質檢部門提供的檢測報告確定事故是由于房屋的施工質量或者是配件本身的產品質量問題造成的，那么無論房子的保修期超過與否，都應該由房子的開發商承擔一切責任，至于說開發商找誰去承擔責任，那是他們的事情。第三，房屋使用中出現問題，如果不是由于共用設備設計不當或老化等原因引起的，就不應該以公共維修基金支付維修和賠償費用。

　　第二回合：協議誰來簽字

　　在獲得了律師的指導之后，姚先生再次與物業公司進行交涉。這一次，物業公司不再提使用公共維修基金的事情，但是，他們“聰明”地把自己和房地產開發公司的責任“擇了出來”，同意擔任中間人或者是見證人的角色，但是拒絕在協議書上加蓋公章，同時把建筑公司推上了“前臺”。

　　王濤律師指點說，姚先生的房屋買賣合同是與開發商簽訂的，所以，按照法律規定開發商不但不能免責，還應該負有直接責任。

　　但是，在此后的幾次交涉中，物業公司始終只提施工單位，不提開發商。之后，為了表達物業公司的“積極態度”，他們交給姚先生一份由施工單位所屬項目經理部一位負責處理此事的工程師簽字的協議書。

　　經過再三考慮以及與律師討論，姚先生決定退讓一步，可以先放過開發商，直接與施工單位簽訂協議，因為畢竟施工方擔任此次的維修工作。但是，姚先生提出簽字只代表個人意見，不代表單位意見，這個簽字不具有任何法律效力，必須加蓋單位公章，同時，出具單位對簽字人的授權書。

　　第三回合：誰的公章有效

　　很快，建筑公司出具了一份協議，加蓋了建筑公司所屬第四項目部部門印章。這個章是否有效呢？姚先生再次請教了王濤律師。

　　王濤認為，部門印章不具有法律效力，必須加蓋能承擔民事責任的法人單位公章，否則協議無效。

　　于是，姚先生態度強硬地申明，加蓋具有法律效力的公章是自己的心理底線，否則他將放棄協商，采用訴訟方式解決問題。見已經沒有任何商量的余地了，物業公司和施工單位終于同意加蓋法人單位公章。此時，離最初發現漏水已經過去一個月的時間了。

　　在采訪中，姚先生一直在感嘆，其實我國已經有了比較完善的解決產品質量糾紛問題的法律法規，但是，消費者