盤活存量資產、提高資產使用效率，這是許多企業都面臨的任務。對于閑置的房屋，將其出租給其他單位或個人經營使用，不失為一條解決問題的較好途徑。但改變了資產使用主體后，也產生了相應的稅收問題，我們可借下面一個例子進行分析。

　　案例1：從租計征

　　甲公司為一內資企業，擁有一處閑置庫房，原值1000萬元，凈值800萬元。乙公司擬承租該庫房，初步商定年租金為80萬元。甲公司的管理層發現，對每年的租金收入除了要繳納5%的營業稅和相應的城建稅、教育費附加以外，還要繳納12%的房產稅，即80×12%=9．6(萬元)。甲公司認為稅負較高，因此謀求節稅。甲公司與乙公司協商，將房屋的租賃行為改為倉儲業務，即由甲公司代為保管乙公司原準備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租金收入轉化為倉儲收入。在此方案下，甲公司繳納的營業稅、城建稅和教育費附加不變，但消除了9．6萬元房產稅的納稅義務，顯然是一個值得采納的“節稅”方案。

　　案例2：從價計征

　　甲公司為一內資企業，在當地一所謂“開發區”內投資一處房產，擬經營倉儲業務，其原值為5000萬元。由于甲公司所在

城市規劃后來發生重大調整，向著與該處房產相反的區域發展，且“開發區”被清理下馬，故其經營的倉儲業務甚為冷清，每年收入均不足100萬元，且在可預計的將來也難以超過這一水平。現有一專業物流公司需租賃該房產，雙方約定年租金收入為100萬元。甲企業所在省份規定“從價計征”房產稅時的減除比例為20％。在這種情況下，即使甲公司能獲得等于租金收入的倉儲收入，光是從稅收的角度分析，可以發現：在經營倉儲業務時，該處房產每年應繳的房產稅為：5000×(1-20%)×1．2%=48(萬元)；在對外出租時，該幢房產每年應繳的房產稅為：100×12％=12(萬元)。顯然，此時甲公司“倉儲改租賃”就是明智之舉了。

　　財務分析

　　讓利潤最大利

　　納稅籌劃是企業

理財活動的一個分支，因此也應著眼于企業的財務目標———稅后利潤乃至企業價值最大化，然而目前我們見到的許多“納稅籌劃”方案往往忽視了這一點。事實上，一個成功的納稅籌劃方案不但要比較稅收成本的高低，而且要對不同方案下的收入、成本等方面進行綜合權衡，這里的成本包括經營成本，也包括風險成本。

　　如上所述，一個納稅籌劃方案很可能會改變納稅人的涉稅行為，進而產生新的經營成本。在案例1中，即便是“租賃改倉儲”后納稅人的稅收成本得以降低，但是，納稅人為他人倉儲貨物，必須安排相應的保管、裝卸人員等，從而發生相應的人工費用；此外還要承擔倉儲期間的水電費等經營費用。在考慮這些成本費用因素之后，由節稅而相應增加的稅后利潤就大打折扣了。

　　納稅人的生產經營活動總是風險與報酬并存的。我們通過納稅籌劃改變了納稅人的經營決策，而任何決策都是面向未來的，其中或多或少都蘊含著一定的風險和不確定性，所以必須加以謹慎評估。由此我們會發現，在諸多情況下風險大小也是影響財務目標、左右經營決策的重要因素。

　　高允斌

　　稅收成本分析

　　1.多數納稅籌劃方案都是以改變或調整納稅人的涉稅行為特別是生產經營行為為前提的，而不同的行為下存在著不同的稅收成本。我們要恰當地在不同方案間進行取舍，就必須正確計算和比較不同行為方案的稅收成本。在案例1中，如果誤以為“租賃改倉儲”后就不存在相應的房產稅納稅義務，則不但會虛夸該方案的節稅效果，甚而可能導致納稅人的稅負增加。而案例1、案例2都說明，由于影響稅收成本的變量不同，不同的行為方案的優劣之勢可能發生逆轉，“租賃改倉儲”可節約房產稅的觀點并不完全準確。

　　2.納稅人可能涉及多個稅種的納稅義務，而這些稅種之間又可能存在著互動關系。如果通過納稅籌劃使得某些稅種的稅負得以降低，而同時又使某些稅種的稅負增加，會在一定程度上抵消總體上的節稅額。可見，只有兼顧各稅種之間的關聯關系，才能正確評估納稅籌劃方案的綜合稅收成本。

　　3.我國稅法在界定納稅人特定納稅義務時(包括立法和執法兩個層面)通常設置一系列的形式要件。如果納稅人要將租賃收入改為倉儲收入繳稅，主管稅務機關會檢查相關合同，以證明交易事項的真實性；該納稅人營業執照和稅務登記證中是否有“倉儲業”的經營范圍；該納稅人能否開具倉儲業發票；等等。如果本不具備這些條件而臨時去“創造”條件，顯然又會增加辦稅成本。

　　

　　專家點評

　　計稅依據是變量

　　上述“租賃改倉儲”的籌劃方案實際上是將房屋的使用權出租給別人使用改為仍舊自用。而我國《房產稅暫行條例》等相關法規規定，如果企業將房屋出租，則應按租金收入繳納12％的房產稅，此為“從租計征”；如果房屋自己使用，則按房產原值一次減除10%-30%后的余值繳納房產稅，此為“從價計征”。

　　在案例1中，假設甲企業所在省份規定的減除比例為30%，則改為倉儲后應繳納的房產稅為：1000×(1-50%)×1.2%=8．4(萬元)，兩者相較減輕房產稅稅負1．2萬元；再假設甲公司當期存在著一定的應納稅所得額，由于房產稅系企業所得稅稅前扣除項目，企業少繳的房產稅便相應地增加應納稅所得額，綜合企業所得稅因素后甲公司實際節稅額為：12000×(1-33%)=8040(元)。如果甲企業所在省份規定的減除比例為20%，則改為倉儲后應繳納的房產稅為：1000×(1-20%)×1.2%=9．6(萬元)，此時便不存在房產稅節稅問題。如果甲企業所在省份規定的減除比例低于20%。則改為倉儲后應繳納的房產稅反而高于對外租賃。

　　在房產稅的計稅方法中，稅率是固定的，而計稅依據則是一個變量，我們再針對該計稅要素進行分析，又可得出不同的結論。

　　（Robby／編制）