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房地產企業能夠適用產能過剩的概念嗎？回答是否定的！原因在于，房地產業只是一個管理型產業而不是生產性產業，其實際開發規模可以根據市場的實際需要進行靈活調整，從而實現企業利潤的最大化。
曹建海
在2006年國家發改委開始大張旗鼓重點整頓工業領域的產能過剩時，我看到了一則非常醒目的熱點新聞：2月18日國土資源部官方網站發布信息說，2005年年底，國家有關部門將房地產列入了產能過剩行業名單。
工廠由于存在固定資本利用程度問題，生產能力被定義為成本最低產量與長期均衡中的實際產量之差。例如機器利用可能會因為運行的時間、速度、原材料和勞動投入等因素的變動而不同，最佳成本函數是在給定時段內由平均工資率、資本使用價格、產出水平決定的最佳運行時間的總成本，這個最佳運行時間下的產量為最佳生產能力；而經濟在長期均衡中的實際產量與最佳生產能力之間的差異，或者可以用生產能力利用程度進行表述。當實際生產能力小于最佳生產能力時，就可以稱之為生產能力過剩。
由于生產能力是假定在一定的技術條件下，企業以一定的固定資本與勞動力的組合所形成的產出能力，而固定資本和勞動力的配置可以發生變化，所以生產能力實際上是一個可變量。一般來說，產能過剩對于固定資本密集行業的影響較為嚴重，而對以勞動密集型為主的行業影響要小得多。
一旦出現了生產過剩，會給行業景氣帶來不利影響。在市場經濟國家，生產能力過剩是一種正常的周期現象，可以表現為行業內企業庫存增加、產品價格下降、企業利潤大幅度降低、持續性投資減少等現象。可見，產能過剩是指以固定資本、勞動力、原材料等要素投入的一定技術水平下的最佳產出超過了由市場需要決定的實際產量的狀況。例如農場、工廠、醫院、飯店、學校均存在最佳產出問題，可以適用產能過剩的概念。
房地產企業能夠適用產能過剩的概念嗎？回答是否定的！原因在于，房地產業只是一個管理型產業而不是生產性產業，其實際開發規模可以根據市場的實際需要進行靈活調整，從而實現企業利潤的最大化。具體來說，土地在工廠可以算作固定資本，但在房地產企業中只是屬于一項隨地價變動而儲備量不同的變動投入；房地產企業屬于資金密集型而不是資本(固定資本)密集型企業，而資金供給的多變很大程度上取決于房地產市場需求和信貸利率高低；房地產企業中的勞動者屬于市場策劃、財務、監督管理類別，不參與生產性勞務，而且勞動力市場化的程度相當高。由于所有投入均屬于可變投入，房地產企業在理論上并不存在一段時間內的成本最低的最佳開發規模，從而也不存在產能過剩的概念。
因此，正確的提法應當是商品房屋市場的供給過剩，或者說是土地的供給過剩，而且是用于住宅、寫字樓等開發用途的土地的供給過剩，這種過剩主要體現于供給土地的政府部門和需求土地的房地產商之間。為什么會出現這種土地的過剩，與我國土地的產權制度和管理制度存在密切關系，不是我們這里討論的重點。房地產的兩種過剩均屬于市場供給過剩，表現為產品市場中的商品房屋供給超過了實際購買能力支持的需求，而在生產要素市場上土地供給超過了社會對土地的有效率的需求。生產能力過剩則體現在一定時間內生產要素組合的最低生產成本的供給與實際供給之間的差額，與產業固定資本投入的程度存在密切關系，而且固定資本密集度越高，受產能過剩的威脅就越大。
(作者單位：中國社會科學院工業經濟研究所）
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