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普通住宅是為普通居民提供的，符合國家人口、土地資源等基本國情，適應一國某個發展階段的經濟社會發展水平而制定的標準住房，它代表一個國家或地區一個時期城市居民實際達到或能夠達到的居住水平。
據2005年建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，普通商品住房單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下
。各地根據實際情況，制定本地區普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。此標準值得商榷。
1、 關于普通商品住房面積界定。
《意見》在具體執行中，大部分城市都沒有按120平方米標準執行，大都上浮20％，即144m2。這與我國人多地少、人均資源少的國情是不相符的。發達國家長期實踐，篩選出適度、合理戶型，2002年，日本、瑞典和德國這三個國家新建住宅平均建筑面積分別是85m2、90m2、99m2；在日本144m2住宅已作為豪宅界限了。借鑒發達國家實踐經驗，結合我國基本國情，我國普通商品住房單套建筑面積今后應不再設上浮界限，普通商品住房在120m2以下，主戶型單套建筑面積應以85m2至100m2為主。
2、 關于普通商品住房價格界定。
房價收入比反映了居民家庭對住房的支付能力，住房的消費水平最終受制于收入水平。因此，應以普通居民家庭收入來界定普通商品住房的價格，而不能以難測算的各級土地上實際住房交易價格為準。1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》指出，“停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區一套建筑面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，”“可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。”根據這個行政法規確定的標準，目前普通商品住房比經濟適用住房價格約高出1/3左右，按照目前人均住房面積，一家三口一套住房建筑面積約70至90平方米，加之房改房可變現的綜合因素來考慮，使房價收入比相應提高到6至8倍。
近兩年，全國大部分大中城市房價收入比都超過6倍，其中北京、上海、杭州、南京、大連、和西安等城市的比率都超過10倍，房價顯然偏高，其重要原因是高中低檔住宅供給結構比例失調。僅據溫州2004年住宅市場供給結構的調查，2004年非普通住宅供給約占70％，普通住宅供給僅占30％，供應結構的錯位，造成住房價格的攀升，導致生活滿意度下降，其波及到的不僅是低收入群體，而且是廣大中等收入人群。據資料顯示，我國上海、北京以住房按揭貸款為主體的債務比率已超越美國2003年的水平。
我國中等收入偏下戶、中等收入戶、中等偏上收入戶占到城市居民家庭戶數的60%，因此，應該培育服務于這個群體的住宅市場。為此，要降低住房價格，就要調整住房供給結構，增加普通商品住房供給比重，推出房屋售價適中，價格性能比合理的普通商品住房。
房地產市場不是完全自由競爭的市場，而是一個壟斷競爭的市場。對于房價過快上漲，在現行市場環境條件下，如果政府運用計劃經濟的手段對房地產行業實行價格管制，那么房地產業將由半行政壟斷行業退化為行政壟斷行業，那將是體制改革的倒退，而實行市場化限制則是一種較好選擇。為此建議：
一、 實行住房競價和用地競價招標的方法。
即先由有關部門根據該地房價收入比、市場房價、基準地價等因素，確定其住房的預售價格，然后將預售價格減去諸項生產管理成本、利息、稅費和一定幅度的利潤后，倒測出具有一定幅度的土地交易價格，再按項目規劃條件，實行土地掛牌出讓或招標出讓。
二、 對普通住宅的戶型面積予以合理限制。
為適應我國的經濟發展水平和消費水平，在普通住宅中，要增加小戶型、低價房供應；新加坡、德國人均國內生產總值現已達到2萬多美元。他們仍然堅持供應較小的戶型，我國人均國內生產總值只有1000多美元，約為新加坡和德國的1/20，更應該堅持小戶型低房價。一般控制在70至120m2之間，普通商品住房應當合理控制套型標準，小套型建筑面積不超過70m2，中套型建筑面積不超過100m2，大套型建筑面積不超過120m2。對于中小套型住房，在住房建設用地上要加大供應量，在稅費收取上要加以優惠，在住房生產性和消費性貸款上要降低門檻，放寬限制，適當下調利率。
三、 關于普通住宅銷售對象。
因普通商品住房是政府定價限價，故對購買條件、銷售限制應作嚴格規定。由于目前我國個人信用體系沒有很好建立起來，收入體制較亂，部分人隱形收入包括工資外收入、單位外收入和非法收入較多，這些“灰色收入”沒有也不可能有確切的資料。因此，當前可結合我國現時情況，參照是否參加過房改實物分配或貨幣化分配，參加工作時間長短，居住狀況等方面，來加以區分。
四、 著力培養普通住宅的二級市場和租賃市場。
二手房交易在稅收上參照經濟適用住房標準，在相關交易稅收上予以減半；培育普通住宅租賃市場，改變目前個人出租私房需繳納租賃稅5%，個人還得繳納12%個稅的作法，個人出租房屋稅率從原有的約20％減少到5％。
五、 建立全國統一的大中城市房產權屬檔案與信用檔案體系。
央行建立全國個人征信體系聯網已全面啟動，以此為基礎，與房管、稅務等部門聯網，建立一個覆蓋全國的電子化的個人信用數據網絡，建立個人房產權屬與信用數據信息資源共享的平臺，規范標準和查詢體系，以便對中等收入家庭的住房稅費減免優惠政策實施，提供基礎數據保證，防止投資投機者套購住房。
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