政府出手，矛頭直指“托派”

　　在不到一周時間內，廣州房地產市場風云突變。有關方面一改以往“價格理性回歸”、“樓價基本合理”的“傳統”說法，直斥“不排除有少數”開發商制造“地荒論”，并以此哄抬樓價。更有官員少有地“忠告”購樓者：應根據自己的實際需要和承受能力進行投資、消費，審慎入市，避免聽信謠言，盲目跟風。廣州市樓價從2004年下半年開始高走，特別是去年10月后“老八區”樓價急劇上升之后，有關部門與開發商就樓價與土地供應之間的關系的不同看法，隨著樓價的變動從“口水”相向發展至現今的“實際行動”……[廣州樓市新觀

察(上)]

　　日前，廣州市國土房管局有關官員首次表示，目前廣州市房地產開發用地供應充足，根本不存在“地荒”，而且與去年相比，今年計劃出讓的土地面積將有顯著增長。樓價將趨向平穩，現時不排除有開發商以供地不足為由暗中托市。

　　廣州市樓價漲勢高峰出現在去年，今年伊始，升勢依然繼續。然而，與2005年、2006年商品房供應和價格緊密相關的是2003年、2004年的土地供應量，但這兩年卻又正是廣州市歷年來土地供應量最高時期。其中2003年經營性土地出讓面積超過5.7平方公里，2004年經營性土地供應總量達到了歷史最高水平———6.6平方公里，是歷年經營性供地面積的兩倍左右。

　　對部分地產商中的“土地供應量少導致商品房上市量少，最終引起樓價上升”的說法，有關官員表示，如果按照出讓住宅用地的可建建筑面積計算，2003年和2004年也處于歷年住宅用地出讓規模的峰頂，其中2003年出讓住宅用地的可建建筑面積超出此前6年平均水平(近300萬平方米)，2004年則超出200萬平方米。按照房地產開發的一般周期，目前這些土地正處于商品房應市階段，今明兩年的房地產市場根本不會有“地荒”之慮。

　　廣州市不但現時土地供應充足，而且土地儲備量充足，目前已經紅線控制的經營性儲備土地，規劃可出讓建筑面積總計2105.79萬平方米。政府手上的主要大型項目儲備有金沙洲(約8.26平方公里)、琶洲(約6平方公里)、廣州氮肥廠及其周邊(約3平方公里)、白云新城(約2.1平方公里)、員村(約1平方公里)等多個大型儲備項目。除此以外，還儲備了大量舊城國企搬遷后收回的土地，這些分布于老城區各個地段地塊規模雖小，但將有助于穩定老城區樓價。

　　六大措施穩定樓價

　　廣州市國土房管局聲言，首先廣州市在中心區域的周邊地區儲備了充足土地，計劃2006年加大土地供應，尤其是加大周邊地區的土地供應力度，進一步實施拉開城市發展空間的戰略，引導房地產開發向周邊地區拓展，保持商品房供求平衡，保持房價平穩。

　　第二，繼續加大力度收回閑置土地，加大對爛尾地、已前置審批土地、違反出讓合同土地的清理，積極盤活存量土地，加大土地供給。這項工作計劃年底完成。

　　第三，采取措施積極消化空置的存量房。目前，廣州市合計有590萬平方米空置存量房，其中，住宅約300萬平方米。將通過積極消化增加市場的供應量，其中，政府存量公房向符合購買條件的群眾供應。

　　第四，有針對性地整頓一些帶有普遍性的、比較突出的、影響群眾利益的違規行為，加大懲處力度，如內部認購、未領預售證便對外預認購等。建立有效的社會監督機制，建立一支樓市監管隊伍；同時，進一步理順投訴處理機制，切實維護購房業主權益。

　　第五，繼續通過網站建設、輿論宣傳加大市場信息公開的力度，主要從四個方面著手：一是規劃、土地出讓、商品房供應信息的公開；二是房地產政策的公開；三是房地產市場信息的公開；四是基準地價、基準房價和租金指導價的公開。

　　第六，組織力量加強對房地產的研究分析。主要是:(1)居民對住房的需求總量及其結構；(2)土地公開競價出讓對廣州市房地產市場的影響；(3)房地產信息公開的調研；(4)房地產市場執法隊伍建設；(5)房地產項目貸款封閉管理的調研；(6)房地產市場預警預報體系的指標體系調研。根據市場情況制定相關的應對措施。

　　樓價高漲誰獲利？

　　政府言論一出，大多數開發商對記者的采訪出言謹慎，但也有的不以為然。不過由于眾所周知的原因，均要求記者在報道時不要披露其身份。“你計算一下就可以知道土地供應是多了還是少了”，一家大型開發公司負責人表示，廣州市老八區近年來對商品房的消化量每年約600萬平方米，“但住宅土地供應量卻遠達不到此數，也就是說，消耗與供給不平衡”。

　　一位著名房產公司董事長表示，該公司目前的土地儲備量只夠開發至2007年，如果廣州市仍按過去的土地供應量而不加大供應規模，該公司于2008年之后只能轉戰外地謀求發展。

　　高走的樓價，使部分市民離購樓置業的目標越來越遠，也讓不少購樓者放緩了置業步伐。但是，開發商卻實實在在地從中獲取了大利。“去年樓價高漲，我們老板賺了不少錢”，一位開發公司財務總管毫不掩飾地說。

　　另一位開發商也坦然相告，去年公司的利潤達20%，“但上漲的樓價，大部分消化在不斷提升的樓宇素質和裝修標準中，也就是回到購樓者身上”。

　　人們還注意到，自去年以來，廣州市土地出讓價格屢創新高，幾乎每次熱門土地拍賣均造就新“地王”，土地一級市場成了大贏家。本月初出讓的機場路地塊，更是創下了樓面地價5481元/平方米的紀錄，以至于拍賣師在拍賣現場五次提請競價者“注意投資風險”。

　　地價飚升引來投機客入市。不同于上世紀90年代初期的“炒紅線”，在琶洲“地王”事件中讓人們領略到出現在廣州土地市場中的此類大買手的“風采”。

　　“城市基礎設施改善必然引起土地升值”，政府官員以此解釋地價大幅攀升的原因。

　　“地價飚升必然導致樓價高漲”，不少開發商卻這樣認為。

　　樓市交投受挫？

　　政府有關部門的評價及有關土地供應政策信息一出，震動了廣州市樓市。

　　有開發商表示，今年對

　　由于購樓從開始的下訂認購到與開發商簽署購樓合同需有一段時間，“陽光家緣”上的網上交易尚未真正反映出現時的樓價走動，但相關網站開展的網上調查卻表明，置業者的追漲心理正在冷卻。

　　針對廣州樓市是否存在炒作、如何平抑房價等諸多熱點的大型網上調查顯示，當問及“廣州是否存在地荒”時，70.7%比例的網民選擇了“不存在”，更有90.3%的網民表示短期內不會立即購房。

　　對于“廣州房地產市場去年是否存在開發商囤積房源”的問題，59.8%的網民表示“存在”，認為“非常嚴重”的網民有26.2%。

　　此外，84.5%的投票者表示，希望官方能發表對房價的看法來幫助判斷市場行情。在問及對于官方發表的房價走勢觀點和預測是否會影響購房決策時，50.5%比例的人表示會有影響，而選擇僅作參考的比例為39.6%，表示不受影響的為10.0%。

　　在購房計劃調查一項中，表示不會立即入市購買的網上投票者占絕大多數，為90.3%，僅有9.7%的人表示決定立即購買。顯而易見，官方的明確表態對于廣州樓市信心造成了一定影響，使得買方觀望氣氛有所加重。記者方晨