聚焦：上海預(yù)售房有望實(shí)行準(zhǔn)“自由付款”

　　2005版上海市商品房預(yù)售合同（示范文本）草案向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)

　　購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，買(mǎi)房人有望無(wú)須一次性付清款項(xiàng)，而可以根據(jù)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)或工程建設(shè)進(jìn)度，分7期支付。這一準(zhǔn)“自由付款”方式，日前出現(xiàn)在向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)的《上海市商品房預(yù)售合同示范文本》（2005版）草案中。一旦成為預(yù)售合同的最終條款，這將是近年來(lái)商品房預(yù)售中少見(jiàn)的重大變化。準(zhǔn)“自由付款”將給房地產(chǎn)交易各方帶來(lái)怎樣的影響？它

離取消商品房預(yù)售還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

　　準(zhǔn)“自由付款”浮出水面

　　在2005版上海市商品房預(yù)售合同（示范文本）草案中，有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的附件，對(duì)預(yù)售房“付款方式及付款期限”作出特別“提示”：購(gòu)房者可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，根據(jù)自己的資金狀況或工程的建設(shè)進(jìn)度，來(lái)確定具體“于某年某月某日前”，或“建設(shè)進(jìn)度至某某（程度）后多少天內(nèi)”支付多少房款。而且，雙方談判的付款時(shí)間表被分為7次之多，付款周期囊括了從簽約到交房、辦出房產(chǎn)證的所有過(guò)程。這一規(guī)定的顯著特色是：買(mǎi)房人支付房款的多少與房屋建設(shè)進(jìn)度大體保持一致，基本體現(xiàn)了“一手交房、一手交錢(qián)”的對(duì)等原則。

　　在此前的期房預(yù)售中，購(gòu)房人多有大同小異的“痛苦經(jīng)歷”：房子還沒(méi)看見(jiàn)，房款就得全部付清，替開(kāi)發(fā)商白白支付貸款利息都算是“小損失”了；房款落袋后，開(kāi)放商不兌現(xiàn)承諾，買(mǎi)房人無(wú)可奈何。更慘的是，遇上房?jī)r(jià)上漲，一些開(kāi)發(fā)商就千方百計(jì)地違約，雖退還了房款，但因房?jī)r(jià)已漲，買(mǎi)房人被迫承擔(dān)購(gòu)房款的機(jī)會(huì)成本，其損失多以數(shù)萬(wàn)元甚至十?dāng)?shù)萬(wàn)元計(jì)。至于延遲交房甚至樓盤(pán)爛尾，買(mǎi)房人“錢(qián)房?jī)煽铡币膊货r見(jiàn)。

　　而格式化的準(zhǔn)“自由付款”的出現(xiàn)，在付款方式上對(duì)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位構(gòu)成了沖擊，開(kāi)發(fā)商難以再像以前那樣，要求購(gòu)房者按照自己的“規(guī)定”立即支付全部房款，只能接受“談判”。

　　準(zhǔn)“自由付款”將改變舊有格局

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，準(zhǔn)“自由付款”將改變房屋交易中開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人和貸款銀行三方地位的舊有格局。

　　其一，消費(fèi)者的利息負(fù)擔(dān)和機(jī)會(huì)成本有望降低。購(gòu)房者可以亮出自身的主張與開(kāi)發(fā)商談判，根據(jù)工程進(jìn)度來(lái)約定分期付款的時(shí)間、比例，既可減少貸款利息，更能降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)和成本。憑借準(zhǔn)“自由付款”的格式化條款，弱勢(shì)的購(gòu)房人至少在形式上取得了與開(kāi)發(fā)商的對(duì)等權(quán)。購(gòu)房人利用自己對(duì)房款的相對(duì)控制權(quán)，能夠真正防范開(kāi)發(fā)商違約或欺詐等不利風(fēng)險(xiǎn)。因而，綜合考量，準(zhǔn)“自由付款”方式的變革將會(huì)增進(jìn)購(gòu)房者的整體福利水平。

　　其二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金的約束力會(huì)加重，將被迫拓寬融資渠道。商品房預(yù)售制度實(shí)際上隱含著一種融資安排，購(gòu)房人在簽訂預(yù)售合同時(shí)就要向開(kāi)發(fā)商付清房款，這部分資金實(shí)際上成了開(kāi)發(fā)商自有資金的一部分，從而緩解了開(kāi)發(fā)商的資金約束，并且事實(shí)上分散了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。付款方式的轉(zhuǎn)變對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，短期看，資金鏈壓力會(huì)相當(dāng)突出，開(kāi)發(fā)商必須創(chuàng)新融資渠道，增加權(quán)益資本，從而改變從銀行間接融資這一單一融資渠道；最終，隨著權(quán)益成本比例的提高，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力也會(huì)增強(qiáng)。

　　其三，銀行對(duì)于房貸監(jiān)管的審慎性將增強(qiáng)，呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)將降低。2005年央行發(fā)布的房地產(chǎn)金融報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商70％以上的開(kāi)發(fā)貸款，盡管看似通過(guò)各種渠道獲得，但源頭都是來(lái)自商業(yè)銀行。因此，日前央行上海總部提醒各商業(yè)銀行密切關(guān)注當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。而準(zhǔn)“自由付款”方式一旦推行，會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源多樣化，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)。同時(shí)，新付款方式還規(guī)定銀行必須負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)管，若監(jiān)管不當(dāng)，銀行要承擔(dān)連帶責(zé)任。這勢(shì)必促使銀行在放貸時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的事前、事中、事后監(jiān)管，提高識(shí)別貸款風(fēng)險(xiǎn)和篩選貸款項(xiàng)目的能力。一句話(huà)，這一新付款安排有助于降低我國(guó)商業(yè)銀行體系面臨的金融脆弱性。

　　取消預(yù)售房是遲早的事

　　2005年8月15日，央行研究部門(mén)鑒于商品房預(yù)售存在的種種弊端，在年度房地產(chǎn)金融報(bào)告中曾建議取消房屋預(yù)售制度，并立即引起強(qiáng)烈“地震”。如今，上海市商品房預(yù)售合同（示范文本）草案中出現(xiàn)的準(zhǔn)“自由付款”，是否是對(duì)央行建議的一種折中性回應(yīng)？它離取消房屋預(yù)售有多遠(yuǎn)？

　　上海市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)一位研究人士認(rèn)為，與“取消預(yù)售”相比，以合同來(lái)提示買(mǎi)賣(mài)雙方商定自由付款的強(qiáng)制性要小得多，是兼顧各方利益的一種折中方案。開(kāi)發(fā)商可避免全現(xiàn)房銷(xiāo)售的資金壓力，購(gòu)房人也可盡量推遲付款時(shí)間，在協(xié)議的基礎(chǔ)上，雙方制訂均能接受的付款時(shí)間表。

　　中國(guó)建設(shè)銀行上海分行房貸部一位專(zhuān)業(yè)人士說(shuō)：“從公平的角度看，取消預(yù)售房是遲早的事。憑什么要求天下蒼生為一個(gè)行業(yè)的暴利而早早掏空自己的錢(qián)袋，并且為未來(lái)的交易紛爭(zhēng)留下諸多隱患呢？”但他認(rèn)為，盡管取消預(yù)售房制度最終是一種必然，從目前的融資制度安排來(lái)看，自由分期付款與取消預(yù)售之間仍有不小的距離。為什么央行提出取消房屋預(yù)售制度的建議后，先是在行業(yè)內(nèi)引起軒然大波，后又遭到眾多部門(mén)的反對(duì)？核心的問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商與其貸款銀行無(wú)力克服取消預(yù)售所帶來(lái)的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。由此觀(guān)之，準(zhǔn)“自由付款”還只能看做是減少預(yù)售房交易糾紛的一種手段，而不能當(dāng)做是過(guò)渡性安排。

　　規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)有三招

　　期房預(yù)售是消費(fèi)糾紛的高發(fā)環(huán)節(jié)，房子還沒(méi)看到是啥樣，消費(fèi)者就必須向開(kāi)發(fā)商支付全部購(gòu)房款，最后拿到手的房子卻有可能與當(dāng)初的廣告宣傳相差甚遠(yuǎn)。上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)志愿律師、上海迪凡律師事務(wù)所孫理波律師提醒，購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)有三招。

　　保留證據(jù)材料

　　“購(gòu)買(mǎi)我們的樓盤(pán)，可贈(zèng)送面積5平方米的陽(yáng)臺(tái)！”、“小區(qū)綠化率高，有大面積的中央綠地！”……目前在期房預(yù)售過(guò)程中，此類(lèi)廣告宣傳、樓盤(pán)介紹屢見(jiàn)不鮮，也時(shí)常讓消費(fèi)者怦然心動(dòng)。

　　孫理波表示，根據(jù)最高人民法院的司法解釋?zhuān)�房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告、宣傳資料及口頭承諾等，都屬于要約邀請(qǐng)；如不兌現(xiàn)，需要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　他建議，購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房的消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)收集、保存工作。如保留開(kāi)發(fā)商的相關(guān)廣告資料和宣傳資料，對(duì)開(kāi)發(fā)商或售樓人員的口頭承諾進(jìn)行錄音等。一旦出現(xiàn)糾紛，這些都將成為消費(fèi)者的有力證據(jù)。

　　留心附加條款

　　目前北京、上海、廣東等許多省市，都已制訂推出、并推廣運(yùn)用關(guān)于商品房預(yù)售的“示范合同”。作為由第三方擬訂的示范性文本，此類(lèi)“示范合同”能夠在相當(dāng)程度上維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。“值得注意的是，一些開(kāi)發(fā)商盡管使用了示范合同，但卻在附加條款中做手腳，給買(mǎi)房人設(shè)下陷阱。而這種現(xiàn)象，在

　　針對(duì)這一問(wèn)題，消費(fèi)者在注意開(kāi)發(fā)商是否使用商品房預(yù)售“示范合同”的同時(shí)，還要特別留心合同的附加條款，提防開(kāi)發(fā)商單方面增加對(duì)自己有利的約定，推卸責(zé)任或設(shè)置陷阱。

　　咨詢(xún)法律“高參”

　　“作為強(qiáng)勢(shì)方的開(kāi)發(fā)商，背后通常有一支專(zhuān)業(yè)的法律團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)門(mén)研究、策劃、制訂相關(guān)的合同條款。即使是法律工作者，如果沒(méi)有實(shí)際的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，也不一定能夠發(fā)現(xiàn)條款中的‘貓膩’。”

　　孫理波認(rèn)為，從目前國(guó)內(nèi)的實(shí)際情況看，花三五千元聘請(qǐng)一位“購(gòu)房律師”仍是鳳毛麟角，但消費(fèi)者需要增強(qiáng)這方面的自我保護(hù)意識(shí)。“起碼可以嘗試咨詢(xún)一下法律專(zhuān)業(yè)人士，事前防范應(yīng)該勝于事后補(bǔ)救。”

　　本版稿件新華社記者徐壽松俞麗虹

　　（Robby／編制）