創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：商業(yè)地產(chǎn)新機遇

　　■本報記者謝光飛

　　2006年伊始，北京市通過的關(guān)于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出，“制定支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地方法規(guī)和優(yōu)惠政策，打破行業(yè)壟斷，鼓勵資源重組，強化資金扶持，重點發(fā)展六大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。北京市市長王岐山在春節(jié)前結(jié)束的北京市兩會上作報告時指出，將“推動產(chǎn)業(yè)替代和結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，成立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，研究

支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策”。

　　這是北京市第一次將支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提到政府工作日程。從中國制造到中國創(chuàng)造——“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”這個概念在2004年底一提出就得到社會的高度認同，并很快“落地”。特別是以北京、上海和重慶為代表的一些地方政府，開始將創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為一種新的支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。

　　2005年5月28日，中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地揭牌儀式暨中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立大會在海淀圖書城舉行。

　　2005年初，在上海泰康路，6家弄堂工廠由英國女設(shè)計師克萊爾進行了重新設(shè)計后，匯集10多個國家和地區(qū)160多家視覺創(chuàng)意公司，成為上海最大的視覺創(chuàng)意設(shè)計基地和視覺設(shè)計人才“孵化器”。據(jù)了解，上海130余處老廠房已完成了現(xiàn)場調(diào)研，2005年啟動的18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，合計占地面積約434畝。

　　所以業(yè)界將2005年定義為中國的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)元年。令人關(guān)注的是，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的興起也給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機遇和挑戰(zhàn)。

　　首先，入駐政府規(guī)劃的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，企業(yè)能夠獲得政府的產(chǎn)業(yè)扶持和稅收、人事、補貼、貸款等多方面優(yōu)惠政策。例如入駐中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地和中關(guān)村東城分園－文化產(chǎn)業(yè)園等，可享受中關(guān)村科技園區(qū)對高科技企業(yè)以及國家對文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)的優(yōu)惠政策。北京市還將發(fā)布實施《文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄》，設(shè)立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展指導(dǎo)基金。

　　據(jù)悉，北京市已形成文化產(chǎn)業(yè)基地的專項規(guī)劃，決定投資5億元用于建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，重點建設(shè)6個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，包括以海淀圖書城為中心的中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、西城區(qū)德勝科技園工業(yè)設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、朝陽區(qū)大山子藝術(shù)中心、東城區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園動漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)基地、石景山ＣＲＤ�熓锥夹蓍e娛樂中心區(qū)數(shù)字娛樂示范基地以及位于亦莊西部、投資１００億元的國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地。

　　政府在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)政策、資金以及土地供應(yīng)方面的新舉措也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的空間。特別是在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地或者集聚區(qū)建設(shè)和運作方式上的創(chuàng)新，更為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了新機遇。

　　２００５年５月底，中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地揭牌建設(shè)，就啟示著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理的新模式。由于北京出臺相關(guān)政策支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，中關(guān)村將對創(chuàng)意企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)一視同仁；又由于中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地意在促使企業(yè)進入?yún)⑴c設(shè)計、創(chuàng)意和銷售等高附加值領(lǐng)域，這不僅導(dǎo)致了用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的理念和方式改造海淀圖書城，也會改變整個中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)格局。

　　據(jù)了解，中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地總占地面積９．８９公頃，建設(shè)用地７公頃，總建筑面積約３０萬平方米。中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地將以海淀圖書城地區(qū)為中心，向北京大學科技園、清華大學科技園、人民大學文化產(chǎn)業(yè)園、北太平莊動漫畫設(shè)計中心和甘家口地區(qū)建筑創(chuàng)意設(shè)計帶輻射。

　　為操作此事，海淀圖書城建設(shè)開發(fā)管理處進行了改制，成立中關(guān)村文化股份發(fā)展有限公司（下稱中關(guān)村文化），其中海淀區(qū)政府占股２３％，國風集團占股３２％。

　　作為中關(guān)村文化的第一大股東國風集團，是以歐陽旭為董事長的民營文化企業(yè)，由它來實施對海淀圖書城的改造，此舉改變以往主要依靠政府建設(shè)園區(qū)、政策吸引企業(yè)的做法。

　　創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是搞一個園區(qū)，還是搞一個基地？是靠政府推動“養(yǎng)”企業(yè)，還是靠市場發(fā)展、產(chǎn)業(yè)自治？中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地無疑選擇了后者。既然由企業(yè)操盤創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，更需要卓越的創(chuàng)意才能成功。

　　中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司總裁歐陽旭表示，中關(guān)村文化一直嘗試著給海淀圖書城注入新活力、新概念，希望在文化和科技之間找到一個很好的結(jié)合點。

　　他認為，關(guān)鍵在于找出商業(yè)空白，創(chuàng)造出新穎的、適合中關(guān)村消費人群的商業(yè)模式。從

　　這就是海淀圖書城改造的旗艦項目第三極主題文化商場的創(chuàng)意思路，即打造圖書、教育、健身、旅游、休閑等與文化相關(guān)的業(yè)態(tài)，以滿足中關(guān)村區(qū)域３００萬高知人群的知識性與文化性消費需求。

　　但如果此時的商業(yè)模式?jīng)]有創(chuàng)意、創(chuàng)新，那么第三極作為商業(yè)地產(chǎn)項目也就不免流俗，不能突破商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)存的投資與經(jīng)營之間的矛盾。

　　首先要解決的是如何避免商業(yè)地產(chǎn)的“流行病”——商場內(nèi)部同質(zhì)化經(jīng)營和零散物業(yè)產(chǎn)權(quán)下的惡性競爭。為此，第三極采取的是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)與產(chǎn)權(quán)分離的模式。其主要體現(xiàn)在統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營“四個統(tǒng)一”，使投資者擁有１０％的年回報率，１０年即可收回投資成本，并且擁有５０年的商業(yè)產(chǎn)權(quán)，無須承擔經(jīng)營者盈虧帶來的風險。

　　據(jù)初步計算，連同房產(chǎn)原始價值在內(nèi)，其總投資回報率１０年后可達２６０％以上。自去年３月２６日開盤以來，第三極熱銷３億，并迅速形成了一個國內(nèi)外著名文化品牌主力店的總匯之地，開啟了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)賺動地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新模式。

　　因此，北京乃至全國正在興起越來越多的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目，需要房地產(chǎn)投資者認真研究它們的特點和所帶來的機遇。