天價土地哄抬區域房價

　　■本報記者王小霞

　　北京個人集資建房的首倡者于凌罡至今尚沒有進入實質性的建房階段，究其原因，無外乎沒有土地和資金。但讓于凌罡最發愁的還是土地。

　　據了解，在2006年1月23日北京工體4號地塊公開招拍掛時，于凌罡也看重了該塊土

地。但最后，于凌罡并沒有進入競拍現場。“之所以沒有進場，因為在此之前我們已經能夠猜到該塊土地的最終得主。這并不是說掛拍掛的程序有什么問題，而是當一個強勢集團也加入競拍的時候，別人根本競不過他。”于凌罡告訴記者，工體4號地的競拍價格完全超出了他的接受范圍。

　　“又是天價！簡直瘋掉了。”當北京市土地儲備中心交易部部長葉向忠手中的競價槌在5．1億的價位上落地后，現場一位開發商發出這樣的感嘆。

　　于凌罡認為，天價土地在一定程度上哄抬了當地的

　　其實，在北京工體4號地之前，北京還有幾次天價土地出現。幾年前，天津順馳集團在北京首拍大宗國有土地使用權拍賣會上，以9．05億元的天價拿下大興黃村地塊。2005年8月1日清河地塊拍賣現場，歷經80輪競爭華潤置地以25．65億天價拿下北京土地招拍掛以來面積最大的清河地塊。

　　這些都對當地房價起到了一定的哄抬作用。大興的房價漲了，清河附近的開發商也因為天價土地的出現意識到該區域的房價要漲起來。而工體4號地的競拍結果把該區域的樓面地價哄抬了一倍多。“據我了解，他甚至把東四環、東五環的房價都抬高了。”于凌罡表示。

　　全國政協委員、國土資源部前副部長壽嘉華認為，房價上漲不能說跟地價一點關系沒有，但是也不能夸大地價的推動作用。她以上海為例說，很多

　　“房價的形成極其復雜，說是地價上漲導致房價上漲的觀點不全面。但是，北京幾次天價土地的出現，對周邊區域房價起到了很大的哄抬作用。”一位房地產專家認為，房價和地價都需要用各自手段進行調控，單單調控其中任何一個都不能解決實質的問題。

　　當前對房價和地價的關系有兩種截然不同的觀點。一種是“成本推動論”，認為地價上漲推動了房價上漲；一種是“需求帶動論”，認為房價上漲引起了對土地需求的增加，帶動了地價上升。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究中心曲波認為，這兩種觀點都是不全面的。房價和地價往往是互為因果的，關鍵是從哪個角度來看。

　　“房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲——開發成本增加——房價上漲——預期房價上漲——開發商增加投資——地價上漲，這樣就形成了一個價格循環機制。在這一過程的前一階段，是地價上漲引起了房價上漲，而在后一階段，是房價引起了地價上漲。”曲波說，倘若不能全面地看待這一現象，就難免陷入“雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋”的怪圈。

　　由于價格循環機制的任一個環節都有可能受到上述因素外其他因素的影響首先啟動，牽動其他環節。譬如由于對征地拆遷補償增加，引起地價上漲；建材成本增加，可能引起房價上漲；市場的投機行為，引起房價預期上漲；政策鼓勵或市場預期，引起房地產開發投資增加等等。

　　需要指出的是，這個循環機制不會無限制的單向發展，因為每一個環節都是受約束的，隨時會被外力修正，否則就會形成房地產泡沫。

　　北京