爛尾樓，下一個(gè)地產(chǎn)商機(jī)？

　　工體北路真是塊黃金寶地。四個(gè)星期之前，工體北路4號(hào)院在北京土地市場(chǎng)以5.1億元的高價(jià)被李澤楷旗下高置投資競(jìng)得，上周四，“4號(hào)院”的鄰居———工體北路6號(hào)，有“北京第一爛尾樓”之稱的中宇大廈1.5萬平方米寫字樓部分產(chǎn)權(quán)被北京城鄉(xiāng)以1.2億元的價(jià)格收入囊中。

　　算下來，4號(hào)院每平方米樓面價(jià)高達(dá)11000元，而北京城鄉(xiāng)受讓中宇大廈寫字樓部分

樓面價(jià)僅每平方米8000元。

　　爛尾樓，曾經(jīng)的“刺手玫瑰”，會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)地產(chǎn)商機(jī)？

　　爛尾項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)居多

　　繁華的北四環(huán)邊、亞運(yùn)村畔，按照超高檔

　　和南方一些城市相比，北京爛尾樓的數(shù)量不多，和每年上億平方米的開復(fù)工面積相比，所占比例更是微乎其微，但是一些這樣的項(xiàng)目斷垣殘壁般矗立于鬧市街頭一站就是好幾年，多少有些尷尬。

　　和南方沿海有些地區(qū)最多時(shí)有上百處爛尾項(xiàng)目相比，北京的爛尾樓通常是一個(gè)單體建筑或單個(gè)項(xiàng)目，連天成片的鋼筋水泥一“晾”數(shù)年的“壯觀”，在北京地界上很少見到，總建筑面積13.9萬平方米的摩根大廈已是爛尾樓隊(duì)伍中的“大哥大”了。

　　上個(gè)世紀(jì)九十年代，個(gè)別沿海城市一些已經(jīng)收取預(yù)付款的民居項(xiàng)目爛尾，開發(fā)商逃逸，購房人上訪，造成極壞的社會(huì)影響。而北京的爛尾項(xiàng)目絕大多數(shù)是商業(yè)地產(chǎn)，普通住宅項(xiàng)目不多，因此少有累及群眾生活。

　　森豪公寓是位于北京市朝陽門橋西的一個(gè)爛尾項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目地處東二環(huán)內(nèi)，本是黃金之地，這個(gè)高檔公寓1997年左右開始宣傳，1999年左右封頂，在2002年進(jìn)行到

　　2002年9月，中國銀行北京分行在內(nèi)部稽核時(shí)，發(fā)現(xiàn)森豪公寓的開發(fā)商———北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司，以員工名義，通過虛構(gòu)房屋買賣合同、提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復(fù)按揭貸款，并將按揭得到的資金轉(zhuǎn)移。

　　后經(jīng)查明，從2000年12月至2002年6月，北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司共計(jì)從中行北京分行申請(qǐng)按揭貸款199筆，涉及公寓273套，形成風(fēng)險(xiǎn)金額64494萬元。這起轟動(dòng)一時(shí)的利用個(gè)人按揭貸款的騙貸大案，最終導(dǎo)致森豪公寓停工爛尾，所有糾紛進(jìn)入司法程序解決。

　　如今路過朝陽門西側(cè)，仍然能看到森豪公寓冷清而突兀地立在那里，和旁邊的車水馬龍極不協(xié)調(diào)。據(jù)市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，森豪公寓這樣正在“走”司法程序的半拉子工程還有瑞之杰大廈、京皇國際大廈等。

　　爛尾項(xiàng)目如何走出困境

　　北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目以住宅開發(fā)居多，甚至不少專家呼吁住宅項(xiàng)目過多，商業(yè)項(xiàng)目過少，應(yīng)該多安排商業(yè)項(xiàng)目。但是，開發(fā)商好像不“喜歡”開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。這是為什么呢？

　　注意一下可以發(fā)現(xiàn)，街頭經(jīng)�？梢钥吹缴砼�“現(xiàn)房租售”大型招牌的商業(yè)項(xiàng)目，但住宅項(xiàng)目鮮見現(xiàn)房廣告。一位資深開發(fā)商告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)收益高但風(fēng)險(xiǎn)大，和住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)房銷售多、尾盤多，如果沒有強(qiáng)勁的資金支撐到現(xiàn)房銷售，很容易形成爛尾。

　　這位業(yè)內(nèi)人士介紹說，住宅項(xiàng)目策劃得好可以在期房時(shí)期全賣光，但商業(yè)地產(chǎn)很少能有這樣的銷售“佳績(jī)”。因?yàn)楹汀皥D便宜”的普通消費(fèi)者相比，購買商業(yè)地產(chǎn)的客戶資金雄厚，但對(duì)項(xiàng)目升值潛力要求較高，因此這些客戶寧愿多“破費(fèi)”，也不愿在“項(xiàng)目還是大坑時(shí)往里扔錢�！�

　　沒有小業(yè)主預(yù)付款的支持，還有承建商愿意“幫助”啊。為了攬到工程，不少承建商不惜血本墊資施工，僅摩根大廈一個(gè)項(xiàng)目，承建商就墊資高達(dá)4個(gè)多億！但是，如果開發(fā)商資金鏈不能續(xù)上或者不能順利找到下家，承建商要么蓋成“房東”———以樓房抵工程款，要么罷工———工程爛尾。

　　爛尾項(xiàng)目如何走出困境？“爛尾”重生的案例能否復(fù)制？爛尾項(xiàng)目里有商機(jī)嗎？

　　應(yīng)該說，北京的一些工程項(xiàng)目雖然出現(xiàn)爛尾，但建設(shè)質(zhì)量并沒有因此受到嚴(yán)重影響，摩根大廈的承建商從一開始就打出爭(zhēng)奪魯班獎(jiǎng)的口號(hào)，京皇國際大廈還獲得了結(jié)構(gòu)

　　有媒體報(bào)道，到2008年本市將消滅城八區(qū)的爛尾樓。實(shí)際上，由于市場(chǎng)或企業(yè)自身的原因，一個(gè)快速發(fā)展的城市出現(xiàn)個(gè)別爛尾項(xiàng)目并非不正常，關(guān)鍵是要有及時(shí)發(fā)現(xiàn)、有效解決的機(jī)制。

　　據(jù)了解，市建委、市發(fā)改委、市規(guī)委、市國土資源局等四部門正在著手徹查全市的爛尾項(xiàng)目，全面掌握后逐一解決。本文前面提到的那位資深開發(fā)商表示，每個(gè)爛尾項(xiàng)目都有解決它的最佳方式和時(shí)機(jī)，成功的經(jīng)驗(yàn)可以復(fù)制。不過負(fù)債10億元之巨，評(píng)估價(jià)5.99億元的玫瑰園僅以3.98億元的價(jià)格拍得，這樣的“便宜”恐怕今后再難撿到了。由于商業(yè)地產(chǎn)居多，北京的爛尾樓大多位于黃金旺地，而這些地區(qū)地皮已十分稀少，且價(jià)格昂貴，對(duì)于有意開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)來說，如果合適的地皮太難找，這些旺地上的爛尾樓就是一個(gè)新選擇。

　　地段優(yōu)越，開發(fā)周期較短，回報(bào)率依然較高，是這些爛尾樓的優(yōu)勢(shì)；負(fù)債較多、歷史遺留問題較多，這是爛尾樓的劣勢(shì)。通過政府介入、盤整，解決歷史遺留問題，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，重新定位，把爛尾樓的劣勢(shì)降到最低，它的優(yōu)勢(shì)自然凸顯。

　　站在摩根大廈工地，可以看到正在緊張建設(shè)的“鳥巢”和“水立方”，市規(guī)劃委一位工作人員感慨地說，這樣好的地段，只要建得起來準(zhǔn)能賺錢。

　　用不了多久，有關(guān)方面將會(huì)組織一場(chǎng)專門針對(duì)這座龐然大物開發(fā)商易主的拍賣會(huì)。北京爛尾樓問題近期將以何種方式解決，摩根大廈的解決方案，也許會(huì)成為模式之一。

　　網(wǎng)絡(luò)編輯：張寧