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□本報記者 柴會群
在長達9年的時間里，襄陽路的黃金寶地竟然一直屬于閑置地塊。昔日的開發商始終沒有開發，拆遷公司卻變成了市場管理者。在襄陽路市場被關閉之后，這塊寸土寸金之地將何去何從
初到襄陽路市場的游客們，看到那些密密麻麻的簡易商棚，都會很自然地想到這樣一個問題：在上海最繁華的市中心，怎么會有這樣一塊空地？
事實上，10年以前，這里還曾居住著上千戶市民。而在他們動遷之后，這里本該矗立起一座五星級的大酒店以及高檔寫字樓等其他符合它“身份”的建筑。
這一“鉆石”地塊的使用權歸屬問題，過去一直撲朔迷離。現在，更令人迷惑的是，在上海市政府宣布襄陽路市場將關閉之后，這一地塊出路何在？
昨日，記者經采訪證實，香港新鴻基集團將入主這一地塊。
神秘的開發商
在規劃部門的表述中，現在的襄陽路市場，其實應該叫“淮海中路3號地塊”(共分為A1、A2和B三塊)。
據《每日經濟新聞》一篇報道稱，1996年，該地塊以“土地批租”的形式出讓給了一個香港公司。后來隨之到來的亞洲金融危機使其資金緊張，從而長期撂荒。在上海，像這樣由于開發商資金不到位至少兩年沒有開工的土地約有1000公頃。
然而，僅就“淮海路3號地塊”而言，事情并不簡單。據了解，拿到這塊地的是香港萬都集團。根據上海市當時的通行做法，淮海中路3號地塊以協議出讓的方式給了萬都。“現在看來，萬都公司并不真正具有開發的實力。”徐匯區政府一位官員對記者說。
直到現在，香港萬都集團在上海地產界仍是一個相對陌生的企業。“這家公司相當低調。”一位投資銀行人士說。
據徐匯區一位官員稱，該公司董事長為鐘建國。網上有關資料顯示，他在湖南有多項投資，并曾一度廣捐善款。
在投資襄陽路地塊之前，萬都曾開發了位于上海虹橋區的寫字樓———萬都中心大廈，總值30多億元人民幣。據萬都中心員工介紹，萬都中心是香港萬都集團的分公司。而記者通過香港電話查號臺，卻已無法查到“香港萬都集團”。而在一家名為希慎(hysan)的公司名下，記者查到一家“萬都投資公司”，卻被希慎方面告知，該公司已于3年前關閉。
記者曾就襄陽路地塊問題先后致電、傳真給萬都中心，但沒有回音。
那么，如此一家在實力和名氣上均不顯赫的公司，為什么能夠拿到地處鉆石地段的“襄陽路地塊”？這成為業內津津樂道的一個話題。
對此，徐匯區政府一位官員作出了這樣的解釋：在當時，上海市的土地批租多采取協議出讓的方式，而不像現在那樣進行掛牌、招標、拍賣。
拆遷公司變成市場管理者
除了“香港萬都”，與淮海中路3號地塊有密切關聯的是“新上海國際商城發展有限公司”(以下簡稱新上海國際商城)，這家公司也是現在襄陽路市場的投資管理方。而在9年前，它實際上是一家拆遷公司。
按照當年上海市土地批租的通行做法，對于淮海中路3號這樣的“生地”，開發商在與政府簽訂土地出讓協議之后，還要與政府簽定一個附加協議，即《委托拆遷和市政配套合同》，政府再將其轉給具有拆遷資質的公司負責拆遷。相關費用仍由開發商負擔。
由徐匯區原住宅辦公室(1996年與徐匯區城市建設開發公司合并改制為城開集團)等4家單位共同出資成立的新上海國際商城，就是這樣一家主要為完成淮海中路3號地塊拆遷而成立的公司。據了解，從1994年起，淮海中路3號地塊原住戶分3批動遷，1000多戶原居民遷出，其中多數被安置在上海市周邊地區。
但是，拆遷在進行到第四期的時候，因資金不足，突然進行不下去了。事實上，由于香港萬都拿不出錢，絕大部分拆遷安置費用，都由新上海國際商城先行墊付，據知情人士透露，這個數字累計高達約10個億。
于是，自1998年起，經過3期拆遷之后，地處上海最繁華地段、曾是居民住宅區的淮海中路3號地塊荒了下來。“當時的草有一人多高，成了野生動物園。”原居民肖又青說。
據肖又青稱，在此期間，曾有一家新加坡公司試圖接手，但最終未能成功。
2000年5月，上海市及徐匯區有關部門決定，由新上海國際商城投資建立襄陽路市場。“當時APEC會議即將在上海召開，市中心這么大塊地荒著，太不像話。于是打算建個臨時市場。”一位知情人士介紹，“結果無心插柳柳成蔭，誰也沒想到以后會火起來。”
襄陽路市場的命運，其實自那時起也已注定。盡管開發資金多年沒有到位，上海市房屋土地管理局卻并未按協議規定和相關法規要求的那樣收回土地使用權，這意味著其使用權仍然歸香港萬都。
那么新上海國際商城又是以什么樣的身份介入淮海路3號地塊的重新利用？它跟香港萬都之間有沒有另外達成協議？
在最近滬上媒體的報道中，關于襄陽路市場拆遷一事，其原因被歸結為“5年臨時用地協議到期”，事實上，從2000年5月襄陽路市場試營業至今，時間已近6年。但這個協議的簽定雙方究竟是誰，卻一直沒有答案。
到底有沒有這樣一份協議？徐匯區政府一位官員稱，據他所知，并不存在這樣一個協議。
記者日前致電新上海國際商城老總蔣國華，對方也明確表示不存在這樣一個協議。
于是，一個更大的問題出現了，主要靠地段取勝的襄陽路市場，其土地使用權究竟歸誰？這不僅決定了每年高達7000萬元的租金收入流向，也同時在一定程度上決定襄陽路市場的命運。但是，直到目前為止，這似乎仍然是一個謎。
新鴻基入主
盡管襄陽路市場已經形成為一個具有極強輻射力的商業品牌，但從規劃意義上，它仍屬一塊“閑置用地”。事實上，它也被列入徐匯區28塊閑置地塊名單當中。
去年5月份，為了給炙手可熱的樓市降溫，國務院7部委發出通知，通知中明確要求：加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發的，無償收回土地使用權。
而襄陽路市場所在的淮海中路3號地塊，從1996年批租至今，已經“閑置”了9年之久。
其實，襄陽路市場的商鋪業主去年與新上海國際商城簽的新一輪租賃合同中，也已寫明了“租期內市場因為政府需要而搬遷，合約就自動失效”。這紙僅簽半年的合同，已經為襄陽路市場的不日拆遷埋下了伏筆。
據悉，關于襄陽路市場地塊出路問題，徐匯區曾專門組建了一個推進小組。去年6月份，在接受本報記者電話采訪時，推進小組負責人、徐匯區人大副主任桂翼敏曾說，他們正與萬都就重新開發事宜進行談判，但談判內容不方便對外透露。
據徐匯區政府一位官員透露，萬都曾承諾從去年3月份至6月份拿出1億美元。“它答應得蠻好，但一直沒掏出錢來。”
為了籌錢，萬都方面還曾表示，將把萬都中心大廈賣掉，但據了解，該大樓已有部分資產被抵押，實際已遠不及原來價值。
另據《每日經濟新聞》報道，為了不失去這塊名義上擁有的土地，萬都曾與美國房地產巨頭鐵獅門(Tishman Speyer Properties)合作聯合開發襄陽路地塊，但據知情人士透露，這一合作并未成功。
即便是資金到位，開發仍成問題。據悉，淮海中路地塊原來批租面積是4萬平方米(襄陽路市場目前所占僅是其中的2.4萬平方米)。由于動遷工作中斷，仍遺留126戶居民未能動遷(目前這一數字又有所增加)。時過境遷，房價飛漲，當時襄陽路地段四五千元1平方米的房價，現已漲到兩三萬元。隨著上海市對拆遷工作的重視和規范，動遷成本對比當年無疑將成倍增加。
“保守估計，該地塊現在1畝地的動遷成本，將至少在1500萬元以上。”徐匯區房地局有關人士透露。
據滬上媒體報道，徐匯區房屋土地管理局在去年10月就已向香港萬都發出通牒：10月底須繳清所欠資金，否則按照相關規定予以處罰。
在《每日經濟新聞》最近的一篇報道中稱，新鴻基從地塊原業主香港萬都手中收購這塊地，約定的樓面地價可能是1.5萬元／平方米，總成交價約為36億元人民幣，是上海近年地皮成交金額高紀錄之一。萬能可能保留20%-40%的股份。
徐匯區人大副主任桂翼敏2月15日向記者證實，襄陽路地塊的使用權確已屬新鴻基，不過采用的是間接轉讓方式，由新鴻基出資將萬都從鐘建國手中買下，仍由萬都負責開發，只是現在的萬都已與鐘建國無關。
至于襄陽路市場商戶的安置問題，桂翼敏說，商鋪業主的合同簽至今年上半年，政府正在尋找新的安置地點。屆時新的市場名稱肯定與“襄陽路”無關，管理方也不會是新上海國際商城。
不過，商戶安置問題顯然并非易事。據悉，上海市發展研究中心去年曾為此出臺多個方案，但均未成功，關鍵就是地段問題。“在上海，哪里還能找得到一個襄陽路市場這樣的空地呢？”襄陽路市場業主劉訓雄說。
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