|
建設(shè)部在日前公布的2006年工作要點(diǎn)中提出，為遏制炒房，建設(shè)部將落實(shí)商品房預(yù)（銷）售合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購(gòu)房制度。完善房屋權(quán)屬登記規(guī)則，建立登記信息公開(kāi)查詢制度，指導(dǎo)各地規(guī)范登記行為。嚴(yán)肅查處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為（2月13日《國(guó)際金融報(bào)》）。去年公布的七部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》時(shí)，已經(jīng)要求實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，各地在去年也積極落實(shí)了購(gòu)房實(shí)名制，現(xiàn)在算是舊事重提。
對(duì)于購(gòu)房實(shí)名制是否有必要，還存在著一定的爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，這會(huì)使個(gè)人隱私透明化，給個(gè)人帶來(lái)一定程度的不便。可是，個(gè)人財(cái)產(chǎn)也是隱私，而儲(chǔ)蓄卻要實(shí)行實(shí)名制。儲(chǔ)蓄實(shí)名制五年來(lái)在維護(hù)金融安全、打擊犯罪、遏制貪污等方面取得了一定的效果。所以，隱私問(wèn)題不能成為反對(duì)購(gòu)房實(shí)名制的理由。也有人指出，商品房是一種商品，購(gòu)買(mǎi)其他商品并沒(méi)有實(shí)行實(shí)名制，所以購(gòu)買(mǎi)商品房也不應(yīng)該實(shí)行實(shí)名制。
但是，我們應(yīng)該看到，一般商品是在供求關(guān)系平衡和信息對(duì)稱的情況下，才沒(méi)有實(shí)行實(shí)名制，如果供應(yīng)匱乏，就可能需要實(shí)名制。近年來(lái)，各省市的房產(chǎn)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而房產(chǎn)供求雙方存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，因此，購(gòu)房實(shí)名制有存在的必要。
購(gòu)房實(shí)名制實(shí)際是預(yù)售實(shí)名制。在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，沒(méi)有人愿意把自己的房產(chǎn)寫(xiě)成他人的名字。因此，購(gòu)房實(shí)名制對(duì)個(gè)人購(gòu)房的影響微乎其微，為避免可能實(shí)行的一人多次購(gòu)房征重稅，可以用家人的名字，為避免可能征收的遺產(chǎn)稅，可以用后代的名字。而用假姓名、假身份證購(gòu)房的行為，基本上都是發(fā)生在預(yù)售環(huán)節(jié)，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或銷售商將之用于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)。各省市開(kāi)始實(shí)行網(wǎng)上購(gòu)房合同備案以來(lái)，公眾隨時(shí)可以了解交易信息，用虛假姓名來(lái)虛構(gòu)樓盤(pán)供不應(yīng)求的假象成為許多開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段。一些城市的房地產(chǎn)網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)中甚至出現(xiàn)了字母代替的名字。因此，實(shí)名制是對(duì)這種現(xiàn)象的打擊。
不過(guò)，也應(yīng)該看到，單純靠實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，難以從根本上杜絕作假。在2005年底，許多省市開(kāi)始實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制。但是，從一些省市目前的情況來(lái)看，實(shí)際效果并不明顯。許多地方網(wǎng)上合同撤銷率居高不下，說(shuō)明很多預(yù)售合同還是開(kāi)發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。由于沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證明時(shí)，不征收契稅，撤銷預(yù)售合同時(shí)，不征收交易稅。用借來(lái)的姓名辦預(yù)售合同，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)上的損失，沒(méi)有法規(guī)上的制約。因此開(kāi)發(fā)商很可能發(fā)動(dòng)職員以及親戚朋友來(lái)簽預(yù)售合同。所以，單純的購(gòu)房實(shí)名制對(duì)實(shí)質(zhì)扭轉(zhuǎn)供求平衡、禁止內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的作用是有限的。購(gòu)房實(shí)名制需要與其他措施配合，才能發(fā)揮效果，比如預(yù)售后撤銷的征稅、信息系統(tǒng)的改進(jìn)。
而更重要的，還是如何落實(shí)的問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)的銷售情況屬于商業(yè)隱私，這一點(diǎn)可以理解。但是，信息公開(kāi)化也是必要的，完整、及時(shí)、準(zhǔn)確的信息需要規(guī)則來(lái)保障。開(kāi)發(fā)商作假信息不能允許，但也說(shuō)明我們的規(guī)則還不完善。因此，如何完善我們的規(guī)則，在實(shí)現(xiàn)信息公開(kāi)化的同時(shí)又能夠兼顧到開(kāi)發(fā)商的利益，是我們急需研究的。
去年以來(lái)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房?jī)r(jià)已經(jīng)基本穩(wěn)定，但鼓吹房?jī)r(jià)仍將持續(xù)上漲的言論并不少，這些將嚴(yán)重影響供求雙方的判斷和決策。重提購(gòu)房實(shí)名制，也顯示了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心，不時(shí)給投機(jī)者打預(yù)防針，引導(dǎo)一下供求雙方的心理預(yù)期，這也是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要手段。
□陳則明（上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任）
| 
