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[2005宏觀調控回顧與前瞻]
編者按
2005宏觀調控年過去，2006年政策動向令人期待。本報將從土地政策、稅收政策、房貸利率政策、預售制度、融資環境、住宅禁商這六個方面，力圖對今年的宏觀調控作出前
瞻性預測。
鐵腕打擊投機提升準入門檻2月28日，因買家不能依時交納土地出讓金的琶洲PZB1501和PZB1301兩個地塊，將在廣州市土地一級市場上重新拍賣，對違約者依約解除合同并迅速尋找新的買家。發生在不到三個月時間中的一系列舉措和政策，處處反映出廣州市鐵腕掌管供地“水龍頭”的決心。對于“琶洲地王”解除出讓合同和重新拍賣，廣州市國土房管局有關負責人明確表示，這可以理解為政府發出的明確信號，廣州不允許個別企業擾亂土地市場秩序。
就在“地王”收回之時，廣州市隨即公布了新版土地出讓合同，意圖加強對違約行為的處理力度。按照合同規定，若買家未按約定期限交付地價，則廣州市國土房管局將不予退還其所交納的保證金，同時有權單方解除《成交確認書》和合同并重新拍賣土地。而違約了的買方不得重新參加該地塊的競買。若重新拍賣的成交價格低于買方在本合同的成交價格，買方就要按實際差額支付賠償金。
合同還規定，買家在地塊交付之日起6個月內必須動工。若約定的動工開發期限滿1年而買方仍未動工開發，則市國土房管局就可以向買方征收相當于地價總額20%以下的土地閑置費；若在約定的動工開發期限屆滿之日起滿兩年仍未動工開發的，市國土房管局則無償收回兩地塊的土地使用權。“琶洲收地”和迅速調整新版合同，表明了廣州市打擊土地投資和對合同違約行為的決心。有關官員警告說：“開發商不要以為拿地簽了合同就萬事大吉”。
清理歷史合同無償回收閑置地無商量
就在2006年新年鐘聲響起之前的12月30日，廣州市國土房管局發出《穗國土閑收處〔2005〕4號》文件，宣告收回某開發商在老城區內已閑置了110個月的2萬平方米土地。
廣州市在宣布解除琶洲兩個地王的土地出讓合同之時，又向一批用地單位發出《收回閑置土地閑置方法方案公告》，收回48宗超過71.68萬平方米的閑置土地。
這批被收回的閑置土地中，其中32宗土地屬于房地產開發用地，總用地面積達到45.6萬平方米。根據《廣州市閑置土地處理辦法》，被認定為閑置土地的建設用地閑置滿兩年的，政府將無償收回該用地。被收回的閑置土地，將納入政府的土地儲備中，一部分將會重新進入市場，進行公開土地出讓。
由于歷史原因，上世紀九十年代，廣州市批出的“數量大得驚人”的土地，以至于直到今天，有關主管部門還在回收閑置土地忙碌著。“土地之痛”讓廣州市倍嘗深刻教訓。有關人士表示，全面清理歷史合同將是今年的一項重要工作。
多種出讓方式抑制地價
廣州土地一級市場上幾乎每一次住宅用地出讓均刷新價格記錄。
不止一位政府官員私下對廣州市日趨高漲的地價感到擔憂。“地價過高并不是好事”，一位有關負責人說，土地是城市的基礎資源，地價高漲不但直接拉動樓價，而且還會帶其它行業的生產、投資成本，可謂是觸一發而動全身，最終影響城市投資環境。
有關人士表示：政府主管部門已經注意到這一問題，將“在適當的時候，對適當的地塊”以公開招標方式出讓，不以“價高者得”的拍賣方式分配土地資源，而是由專家綜合考察開發商的綜合實力和規劃方案，這樣即有利于實現城市總體規劃，又可避免地價急劇飚升。記者殷小杰
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