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今年廣州市寫字樓市場將出現新的特點，甲級寫字樓因為供應量大增而面臨更多的挑戰，而一直平穩的中低檔寫字樓卻可以借著去年突然紅火的勢頭再接再厲，住宅禁商政策的持續將為他們帶來更多的客源。
乙級新品不多裙樓更吃香
據中原地產研究部高級研究員林莉介紹，今年廣州寫字樓市場的大部分供應量都集中在甲級市場，甲級寫字樓的供應量預計會超過100萬平方米，主要集中在珠江新城、中山路和天河路等區域。乙級市場的供應量則一直很平穩，今年雖然會有一些新項目，但規模都不大，主要分布在海珠區和越秀區。
林說，目前市場上需求較多的中低檔寫字樓，價錢要比乙級低，客戶主要是住宅禁商受影響的那一批。他們要求的都是包管理費20－30元/平方米的物業，跟他們之前租賃住宅辦公所花費的價錢差不多，不過現在能滿足這些需求的只有市區的裙樓或較偏遠地方的項目。因此，現在市場的一個新趨勢就是把裙樓改成寫字樓，主要集中在天河，老城區也有，但相對分散。這些裙樓寫字樓的客戶目前數量很大，需求量比去年翻了兩番。以前裙樓是發展商比較頭疼的，做商鋪的話，一樓以上的樓層空置率很高，現在多了一條出路———改成寫字樓，這種做法成本很低，只需要做好間隔和預留好空調位就可以了，出租率卻很高，此舉大大降低了裙樓的空置率，也讓不少發展商發了一筆橫財。
林認為，今年裙樓寫字樓仍大有可為。她建議開發商改造裙樓時把間隔改小一點，因為很多客戶是不需要辦公場所的，很多以前在住宅里面辦公的客戶并不喜歡裙樓的辦公環境，只是受制于政策他們不得不選擇一個經營地點，只要能注冊公司就好，預計今年這類的客戶還會增加。
天河裙樓受歡迎
自去年住宅禁商被嚴格執行后，天河區的裙樓寫字樓受益不小，合生旗下的天河北龍口西帝景商業中心、石牌東暨南花園商業中心、師大旁華景新城等商業裙樓寫字樓交易量上漲了近3成。
據合生集團商業負責人分析，原先在天河區租用住宅辦公的公司多數為IT、廣告、貿易等中小型企業，這幾類公司對運營成本嚴格控制，同時又對靈活辦公時間要求比較高，并且希望隨著業務量的增加能及時擴大辦公場地，因此租用住宅辦公無疑是非常理想的選擇。一般情況下，租用住宅辦公的成本比租用純寫字樓的成本要低五到六成。住宅辦公的租金一般在30－40元/平方米左右，管理費也僅僅為1－2元/平方米左右，加上水電雜費等等，租用100平方米的單位每月運營成本大概為3000-4000元。如果轉租天河區的純寫字樓，租金至少要100元/平方米以上。再加上“住宅禁商”之后，整體租金上漲了一至兩成以上，加上25-30元左右的管理費，同樣100平方米的單位月運營成本至少要1.2萬元以上。
據了解，“住宅禁商”規定的執行，對于石牌東電腦專業市場一帶的住宅辦公企業影響尤其明顯，原先在這里辦公的IT公司將近4成之多。由于其業務與電腦專業市場密切相關，不可能搬遷至遠離電腦城中心區域的場所辦公，因此，除了部分愿意承擔高額運營成本入駐周邊高檔寫字樓之外，絕大多數企業都是尋覓這一帶的裙樓寫字樓，因此如暨南商業中心等針對性極強而租金實惠的裙樓寫字樓成為市場上的熱銷貨。據其項目招商負責人介紹，住宅禁商后，他們的寫字樓以及附近一帶的這類寫字樓都呈現出供不應求的態勢。記者曾冬梅
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