房貸穩健擴張 銀行競爭加劇

　　——地產界過年關之銀行篇

　　■本報記者謝麗佳

　　2006年1月1日起，對2005年3月17日以前發放的原執行中國人民銀行規定的個人住房貸款優惠利率的個人住房貸款�煵缓�公積金住房貸款，改按商業性貸款利率執行。同時，對

在２００５年１２月２４日前無拖欠貸款本息的個人住房貸款，將在中國人民銀行公布的同期限同檔次基準利率水平上，執行下浮１０％的貸款利率。

　　日前，中國建設銀行北京分行宣布了其２００６年的房貸利率“新政”。與此同時，北京其他各大銀行也紛紛在網點張貼了類似的公告。

　　事實上，調整房貸利率只是２００６年初各銀行“辭舊迎新”的任務之一。記者從各家銀行了解到，目前各行正忙于整理資產、清算２００５年的信貸工作，同時２００６年的信貸計劃也新鮮出爐。

　　放量“穩增”

　　“２００６年，個人住房按揭貸款和開發貸款放量仍將繼續穩步增長，但不會出現像２００３年以前那樣大的漲幅。”光大銀行風險管理部處長姜明向

　　記者從多家銀行了解到，２００６年房地產信貸任務額的提高是其２００６年信貸計劃的一個重要部分。姜明指出，目前，房地產信貸在各商業銀行的信貸資產中都占有較大比重，有關政策構成了各行信貸政策的主要內容。各商業銀行由于所處的發展階段不同、年度發展目標不同、對房地產行業風險的認識不同、信貸額度或規模的不同，對房地產行業有著不同的信貸政策。

　　有可能某些銀行對商場、

　　“房地產信貸的穩步增長是２００６年地產金融發展的主旋律。”中國人民銀行研究局研究員鄒平座在接受本報記者采訪時表示，我國城市化進程將繼續帶來農業勞動力向城鎮轉移，在相當長的時期內房地產業作為國民經濟支柱產業的地位是不容動搖的。而房地產業發展所帶來的巨大的資金需求，以及其良好的投資回報率，使得房地產業與金融業建立了相互依賴、緊密合作的關系，而且這種關系是長期的。因此，基于房地產業的剛性發展，房地產信貸也將隨之穩步增長。

　　競爭加劇

　　“在控制風險和開拓業務的雙重要求之下，２００６年優質房地產企業將成為各家銀行爭相開拓的業務對象。”三家商業銀行在接受本報記者采訪時一致表示，銀行在新增項目信貸資金的投放上控制得非常嚴格，基本上都在向大項目和優質客戶集中，中小開發商則很難從銀行渠道獲得融資。銀行之間房貸業務的競爭將主要鎖定在優質房地產企業。

　　日前，中國銀行聯手國內８家房地產行業的領頭企業——萬科、中海、大華集團、富力、

　　“目前，銀行為房地產企業提供的信貸服務還是以個人住房按揭捆綁開發貸款模式為主。”姜明告訴記者，對于優質地產企業和優質項目，銀行愿意從項目融資到個人按揭，包攬一攬子金融服務。

　　據記者查閱相關新聞獲悉，２００５年７月農行與綠地集團簽約，將為其提供３０億元的銀行授信額度。其后的１０月、１１月，農業銀行總行分別向萬達集團、億達集團授信３６億、２０億元，并為天津泰達集團有限公司、北京萬通地產股份有限公司兩家企業意向性提供６０億元項目貸款額度。

　　去年１２月，招商局旗下兩大核心產業的旗艦企業招商地產與招商銀行宣布戰略合作，雙方將在財務資金借貸、住房按揭、品牌推廣與管理模式上開展多層次、全方位合作。

　　而日前，八大銀行綜合授信１２８億元給廣州城建開發集團，用于其今后８大商業項目的開發，似乎也表明在優質客戶的爭奪戰中，除了各家銀行之間的競爭，戰略合作、銀團之間的競爭或許會帶來一種新的房貸爭奪格局。

　　門檻難降

　　那么，房貸競爭加劇是否會如一些業內人士預期，導致房貸政策放松、門檻降低？

　　兩家國有銀行和兩家股份制銀行的相關人士在接受本報記者采訪時均表示，出于對金融風險的控制，無論是開發貸款還是個人住房按揭，銀行不會松動現行的信貸設限。

　　“銀行的房貸政策將會從形式‘門檻’的‘一刀切’式設定走向實質內容的細化區分。”中國建設銀行北京分行資產保全部總經理級調研員谷祥在接受本報記者采訪時認為，現在討論房貸的統一信貸設限已經沒有實際意義。

　　隨著征信系統的運行以及逐步完善，銀行將按照風險與效益對稱的原則，根據客戶的信用記錄以及其抵押物品的價值等作為信貸條件的標準，定制差異化的信貸服務方案，在房貸利率、成數、年限等方面給予不同的優惠。

　　今年１月５日召開的２００６年中國人民銀行工作會議明確指出，要加強信貸征信管理，推進社會信用體系建設，盡快實現全國統一的企業信用信息基礎數據庫聯網運行，完善個人信用信息基礎數據庫系統，提高數據質量和服務水平。

　　對于銀行控制風險的考慮，嚴控信貸門檻的做法，鄒平座表示贊同。但他同時也認為，房地產信貸風險的責任方并不全在房地產市場，其中不少也緣于商業銀行內部管理不規范。

　　“目前，我國金融機構改革正在推進當中，金融監管機構的職能分工有待理順和完善。”鄒平座指出，商業銀行與房地產企業之間存在利益上的相互依賴，商業銀行為擴大信貸市場占有率會更加靈活地貫徹上級政策，競相爭打“擦邊球”。

　　房地產企業為爭取更多的信貸資金，會不斷地進行“貸款創新”。政策在執行層面將有一定的彈性、回旋余地。因此，除了房地產業要建立規范、誠信的操作機制，銀行自身也亟待改進內部管理，加強內控機制建設。

　　此外，鄒平座還指出，銀行應將投機者與投資者以及普通購房者有效地區分開來。政策在重點遏制投機者惡性炒作的同時，還應鼓勵投資者和普通購房者的正常需求。

　　對此，姜明表示，光大銀行在發放個人住房按揭信貸時，會對客戶的購房情況進行調查，根據客戶擁有的房產套數，區別發放貸款。

　　產品創新

　　“２００６年房貸產品創新將提上日程。”鄒平座認為，目前國內商業銀行房貸產品單一，隨著固定利率房貸、個人住房抵押證券化�煟停拢拥汝懤m推出，豐富房貸品種、提高競爭力將成為趨勢。

　　２００６年１月１４日，光大銀行正式公布“固定利率住房貸款”業務的實施細則，同時宣布此項業務即日起可以在北京和上海兩地的光大銀行各網點辦理，國內首個固定利率房貸終于正式啟動。據悉，建行、工行等也正在加緊籌備此項業務。

　　姜明向記者介紹，光大銀行對固定利率房貸的申請者做出了一定限制：僅適用于１０年以下（含）的個人一手住房貸款業務，不包括個人商業用房和二手住房貸款業務；貸款期限方面，僅限于５年期以下（含），５年－１０年以下（含）兩檔貸款期限，最長不超過１０年，且貸款到期日借款人不超過６５周歲；而貸款對象目前僅限于在中國大陸境內購買“一手房”（指房地產開發商或售房單位直接出售的住房）且年滿１８周歲具有完全民事行為能力的自然人。

　　利率定價則為５年以下（含）５．９４％，５年以上至１０年（含）６．１８％。他向記者表示，在固定利率業務推出之后，作為其相關配套產品，房貸證券化也將會隨之提上日程。

　　日前，銀監會監管一部主任閻慶民曾向媒體透露，２００６年將擴大資產證券化試點。目前中行正在積極準備，未來股份制商業銀行也將加入試點行列。

　　而目前唯一獲批個人住房抵押證券化的商業銀行——中國建設銀行，在去年１２月１５日推出了首只ＭＢＳ產品——建元，并且招標成功。中標利率都是落在招標區間上限，且認購并不踴躍。

　　據記者了解，建行ＭＢＳ的資產池為上海等地的個人住房抵押貸款。有分析人士認為，現在上海房地產市場走勢仍不明朗，違約率開始攀升，資產期限又偏長，風險不低。

　　而且建行ＭＢＳ設置有投標利差上、下限制，在部分品種上甚至是參照當前浮息金融債的利差來設置的，市場對其在流動性、信用風險等方面的溢價要求無法獲得，加上資產支持證券不能用于回購等諸多問題，才致使其沒有得到很好的市場反響。

　　建行方面則表示，目前，投資者對ＭＢＳ的理解還不充分，需要有一個認識過程，慢慢發掘其投資價值。

　　“事實上，國內商業銀行在房貸證券化產品的設計、包裝技術還不夠成熟，而且相關的法律、政策還不完備。”鄒平座指出，權威的評估等中介機構的缺失以及產品設計標準的缺位也是證券化的一大瓶頸。

　　他認為，像建行、交行等“牽手”外資的銀行完全可以讓外資銀行利用其技術、標準、評估機構等優勢資源先期試水房貸證券化產品，探路市場行情，然后再借鑒推出。

　　有專家分析認為，個人住房抵押證券化的實現將進一步推動房貸利率市場化，屆時個人房貸利率將會降至４％左右。對此，鄒平座表示，利率市場化以及房貸競爭的日趨激烈，確實可能會導致個人住房貸利率下滑，但是否會降至如此之低，還值得商榷。

　　此外，他還指出，除了增加產品類型，各銀行也將在服務上下功夫。比如，按照中行對“直客式”房貸的規劃，中行吸納８家優質房產開發商入駐后，市民可以在一個銀行網點內，就完成從選房、簽訂買賣合同到申請貸款等一系列手續。

　　融資分化

　　“從國家擴大消費、壓縮投資的戰略角度考慮，２００６年住房需求會持續上漲，需求的增加又反過來引起供給方的投資增加。”鄒平座指出，銀行信貸門檻之高，決定了房地產企業尋求投資只能借助其他融資渠道。房地產企業的資金來源將會發生分化，直接融資的比例會上升。各類基金、租賃、信托等資本市場將會十分活躍。

　　房地產和金融的結合將更加突出，比如企業間的聯盟，與資本市場融通形成的聯合，也包括和境外基金等其他方式的合作，一些比較合理的融資渠道會活躍起來。此外，銀行間債市，也有望成為２００６年房地產企業的融資渠道。

　　目前，《短期融資券管理辦法》公布已有半年多的時間，發行總規模突破１２００億元。在經過初期的試探后，短期融資券的發行速度有望進一步加快。按照我國“大力發展資本市場、擴大直接融資比例”的發展思路，２００６年債券市場的發行量將有一個大的增長。因此，包括短期融資券、可轉換債券在內的債券市場可能會成為２００６年房地產企業融資選擇之一。

　　據記者查閱相關新聞獲悉，去年萬科Ａ�煟埃埃埃埃埃玻�ＳＺ、浦東金橋�煟叮埃埃叮常梗�ＳＨ和金融街�煟埃埃埃矗埃玻�ＳＺ發布公告稱，擬向中國人民銀行申請發行短期融資券。日前，金地集團（６００３８３）發布公告，表示該集團擬向中國人民銀行申請發行１０億元短期融資券，用于補充流動資金。