規模代理行年關不發愁

　　——地產界過年關之代理行篇

　　■本報記者章劍鋒

　　作為房地產經紀公司的一位部門經理，柴亮對于公司的發展前景一點也不擔心，至少在2006年1月14日的那次談話中，柴亮表現得很有信心。柴亮所在的公司在1996年成立，是

北京一家專業從事寫字樓、商務公寓和商鋪租售及項目代理的房地產顧問公司。

　　柴亮透露說，他們公司經過10年的努力，正在向規模化和規范化的方向發展，在過去的“宏觀調控政策年”里，公司的業務運作比較順利。他說，“宏觀調控對代理行影響是有一些的，但是對發展商的影響更嚴重。”

　　過去一年，針對

　　如果說過去一年政府的調控政策對代理行市場有影響的話，柴亮認為，它主要表現在商用物業的出售方面，因為商用物業的出售牽扯到大筆的商業類貸款，而早在2004年夏天，政府已經明確了緊縮銀根的政策。

　　商業銀行的限貸政策讓柴亮的公司流失了一部分客戶，盡管這些客戶看中了他們代理的一些商業項目，但是他們無法通過一次性完全付款方式進行交割，柴亮的公司為此也找過不少渠道試圖打通貸款關節，結果都沒有成功。

　　“這是一場市場與政策的較量。”北京瑞遲房地產經紀公司總經理畢曉民說。宏觀調控對一些原本比較規范的發展商和實力強的代理行影響不是很大，但并不是沒有。

　　畢曉民說，當銀行對貸款量和資金去向實施嚴格管制之后，一些沒有實力的

　　在政府加大宏觀調控力度時，開發商也意識到了加強企業內部管理和項目管理的重要性，這可以給代理行平臺和空間。畢說，房地產的暴利屬性使很多企業不注重“向管理要效益”，很多項目由于管理不善使開發商和業主蒙受損失。調控迫使這種情況改變。

　　畢曉民對這種改變顯然感到滿意，他認為在過去一年里他們公司取得了歷史上“相當好的效益”，而這種效益完全得益于市場策略的改變和公司治理的強化。

　　但宏觀調控的持續給市場帶來低迷，也使一些代理行倒閉或者轉行，有的則對代理業務進行了整合，拋棄住宅市場業務，專注商業代理。

　　規模代理行在這次政府調控中顯然是受益者，他們在發展商那里一改往日不受歡迎的境遇。柴亮說，從前都是發展商“請進來”，“我請你來看，開推薦會的時候，有選擇性地請幾家去”。

　　但是過去一年發展商不僅僅會“請進來”，還知道了“走出去”，主動攜帶著項目資料去拜訪一些規模代理行，對項目進行推廣。柴亮說：“以前這種現象是不多見的，他們總是站在比代理行高的位置上，代理行好像是在求他辦事一樣。”

　　讓柴亮感到自信的就在這里，調控讓代理行變得不再卑躬屈膝，發展商寧愿舍棄大筆廣告和營銷費用，也愿意將這些花費投入到代理行身上去。有時候發展商請一些代理行知名人士吃飯，幾乎都要發紅包，過節也會邀請他們一同郊游。

　　“現在，北京所有房子都在發展商手里，但所有客戶都在代理行手里。”柴亮說，獲得代理行的認可，意味著項目將受到大范圍的固定客戶認可和光顧。

　　但柴亮不否認，當規模代理行因為一種空前機會受到發展商的禮遇時，代理行業本身依然凌亂不堪，許多人還過著吃不上飯的生活。

　　他說，市場里面幾乎每天都有“切單”的事情發生。許多單干的或者缺乏客戶資源的個人從業者或代理行，習慣于在別人的項目附近“獵捕”客戶資源，而這些客戶很可能同樣屬于另一家代理行的資源，這種“切單”沒有任何規則可遵循，“切”了就走。

　　這同時，北京除原有的四大代理行之外，愿意有所作為的私企代理行不斷加入規模發展的行列，他們愛惜聲譽，注意品牌和市場規則，開始從低端代理走向高端市場。柴亮認為，規模與非規模企業的“兩極分化已經出現”。

　　柴亮說，代理行市場正在漸漸明確發展方向，更有奔頭，“一方面代理獨家項目會成為趨勢；另一方面，商鋪代理也會是明顯的方向。”產業化的推進是代理行生存的前提，但這個前提尚沒有成型，有待推進。

　　他認為，2005年是中國房地產業的“拐點年”，任何政策的出臺都會保護大部分人的利益，挫傷少部分人利益。許多規范做事的開發商、代理行和消費者的利益在過去一年里得到了保護，混水摸魚的開發商和代理行受到了很大的打擊，因為他們多年來一直是混在行業里炒項目，謀取種種不正當暴利，政府是要把他們的“飯碗”奪下來的。