REITS臨近中國 房地產業融資難或被破解

　　REITS到底是什么？

　　就連中國國內的地產界人士，對REITS的概念也是非常模糊，有的說是房地產信托，有的則說是房地產上市公司，有的說是一種國外的新的融資股票。

　　那么，到底什么是REITS呢？

　　長期作REITS研究的北京國投總經濟師時寶東說：“REITS準確的說是房地產投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts)，是以一種不動產證券化的商品，主要收取不動產的租金收益，證券化的不動產主要是辦公大樓、購物中心、倉庫等不動產。由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。投資者通過證券市場可以進行自由的買賣，享受投資回報。目前中國還沒有一只上市的REITS，而在REITS的發源的美國已經形成了非常完整的投資規模。”

　　REITS步入中年

　　從1960年美國頒布《房地產投資信托法案》至今，RE鄄ITS已經走過了45年歷史，在許多國家，REITS已經成為房地產融資的主要工具。尤其是美國、新加坡、中國香港等地的REITS，發展歷程備受業界關注。

　　美國：REITS發展趨于成熟

　　1960－1970年，美國RE鄄ITS發展迅速。1960年，美國頒布《房地產投資信托法案》，允許設立REITS。1968年至1972年間REITS資產成長近2000％，但整體市場仍不大。

　　1973年，美國REITS市場開始萎縮，從1974年開始出現總資產連續下降。上世紀80年代中期，美國REITS調整資產配置，減少抵押貸款的投資，增加權益型資產投資，REITS市場開始好轉，并在90年代初期蓬勃發展。1997年，有25家REITS的總市值超過10億美元，其中有5家達到20億美元。1997年之后，美國REITS出現滑坡。

　　2000年以來，REITS行業籌資額穩步攀升，REITS股票的年度總收益率也扭轉了1997－1998年負收益率的黯淡局面，2000年以24.14％的高位開始，2001、2002年逐漸回落，2003年反彈至33.30％。根據最近的數據，美國REITS行業的總市值已經達到2390億美元，其中權益型REITS的市值為219億美元，占總市值的91.63％。全美REITS擁有的商業類房地產超過4000億美元。在機構持有的房地產中，RE鄄ITS占10%－15％的份額。136只REITS在紐約證券交易所上市交易，總市值為2310億美元。

　　新加坡：總市值超過40億美元

　　1998年7月，新加坡證券交易所審核委員會提出了一系列進一步發展資本市場的建議，其中之一就是設立REITS，旨在增加市場投資品種和促進房地產市場的發展。新加坡金融管理局采納了該建議，并于1999年5月頒布了《新加坡房地產基金指引》，并在2001年的《證券和期貨法》中對上市REITS作出相關具體規定，2002年頒布《集合投資準則》，進一步細化了對REITS的要求。

　　經過近3年的努力，新加坡REITS的法律框架才基本成型，并于2002年7月由嘉德置地發行了首只嘉茂商產信托基金，募集資金約2億元新幣(折合人民幣約9億元)。

　　通過不斷收購新的不動產，REITS的規模可在短時間內迅速壯大。新加坡的騰飛基金上市不到3年的時間里，已經連續完成16次的房地產收購，基金市值從2002年末發行時的不足4億美元，迅速擴大至目前的15億美元左右。目前共有6只REITS在新加坡證券交易所上市，總市值超過40億美元。

　　[經典案例]

　　人行副行長吳曉靈2005年年底在“2005中國地產金融年會”上表示，用公開發行受益憑證的方式，設立房地產信托投資基金（REITS），是房地產直接融資的方向和可持續發展模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。

　　來自銀監會的聲音與央行不謀而合。銀監會政策法規部副主任李伏安此前表示，212號文是出于規范信托市場的考慮，并不是要將房地產信托的路子堵死，發展房地產信托投資基金，將是今后房地產信托的重要方向。他還透露，《房地產信托管理暫行辦法》肯定會出臺，而且方向將與212號文保持一致。

　　這一切表明，決策和監管部門正在為房地產信托設計藍圖：發展REITS。可是，有多少人熟悉REITS這一重要的融資手段呢？

　　將REITS這一概念輸入中國的是一些境外的金融機構。

　　2005年7月25日，新加坡嘉德置地與美國柯羅尼基金簽訂協議，計劃將旗下酒店服務品牌萊佛士控股有限公司擁有的41家酒店資產打包出售。而此次出售收益的一半，約4億多美元全部投入到中國

　　此前，嘉德置地旗下商用產業有限公司與深圳國投商業置業有限公司簽訂協議，以占有65%的股份，入主深國投在中國的15家商場，包括沃爾瑪的主力店，一共耗資34億元人民幣，將打造成中國第一REITS。嘉德置地集團總裁廖文良表示此次與深國投的合作是為了建立中國內地房地產信托基金的第一跳板。

　　同年7月，新加坡星展銀行董事總經理張宗永向媒體透露，新加坡計劃在年內實現將一家內地房地產通過REITS的形式拿到境外上市，面向境外的投資者發售。目前中國內地房地產融資手段比較少，主要渠道還是銀行資金，這意味著REITS在中國內地擁有很大的市場和發展空間。中國內地的信托產品都是有固定年限的，而新加坡做的REITS沒有限制，一個合理的REITS產品規模大約應在人民幣25億到30億元之間。

　　8月初，在有關大鐘寺商業地產的論壇上，華銀投資控股有限公司高層表示，若無意外該公司正在運作的REITS年底前便可在新加坡上市，成為中國第一REITS。該公司首席財務官齊霽表示，早在6月份他們收購的物業資產總值就已經超過3億美元，達到新加坡股市對一只REITS規模的基本要求，而新加坡星展銀行和瑞士信貸第一波士頓是其承銷商，并提供資金支持，上市計劃有可能提前到今年11月實現。

　　從市場層面來看，幾只競相上市的REITS，主要是以中國房地產市場中的商業物業為載體，實際上擁有其產權和經營權的多為境外公司。特別是新加坡的地產商和投資銀行，他們不辭辛苦到中國，說明他們對自己能贏得中國市場是志在必得。這也說明，作為解決中國房地產企業融資難的靈丹妙藥，REITS已經叩響中國的國門。

　　REITS的吸引力

　　業主及發展商可以以REITS形式重組其房產物業，從而改善資產負債表及增加資金流動性。新資金可用于房地產收購、企業擴張、舊物業修復及更新，或其它更高增值的投資與房地產發展。把房地產以REITS重組能充分發揮該房產之隱藏價值，同時通過REITS的股分保留其控制權。以上種種的優點促使REITS在世界各地蓬勃發展起來。目前，REITS在多個國家已被公認為有效的房地產投資工具，并為業主及發展商提供更多的融資管道。

　　由于REITS的價值主要取決于其房產價值，通過其高透明度的投資政策，使REITS能在接近其資產凈值(NetAssetVal鄄ue)的水平交易。REITS為上市房地產公司提供了另一種企業結構的選擇，比如一些上市房地產公司的股票市值遠低于該公司的房地產的資產凈值，透過資產轉讓把房地產注入REITS，可以提高該房產的價值，從而提高了股東的回報。由于受限于投資政策，REITS不可參與房地產與空置土地的開發，因而REITS的投資風險會較上市房地產公司為低，相應回報率(Re鄄quiredRateofReturn)亦會較上市房地產公司為低。較低的相應回報率及資金成本使到REITS在物業收購方面有成本的優勢。

　　對機構投資者和一般投資者而言，REITS的主要吸引力包括：高股息、收入穩定、合理增長潛力、低成本的房地產物業投資、較靈活的投資策略及稅率優惠。

　　（紫／編制）