北京二手房市場交易比重加大 價(jià)格將穩(wěn)步攀升

　　■2006年猜想之三■本報(bào)記者謝麗佳

　　“在2006年整體宏觀調(diào)控形勢仍然趨緊的情況下，可以預(yù)測，北京二手房市場將會(huì)繼續(xù)保持相對平穩(wěn)的上升趨勢，而且升幅將會(huì)再度擴(kuò)大。”北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)金育松在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，2005年北京二手房市場在成交量明顯增長的帶動(dòng)下，交易價(jià)格處于平穩(wěn)的上調(diào)區(qū)間。

　　北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理馬永在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，2005年二手房交易量較2004年有明顯增加，價(jià)格走勢也日漸明朗。2006年在房地產(chǎn)政策依舊緊縮的情況下，北京的二手房市場仍將會(huì)持續(xù)平穩(wěn)攀升。

　　交易比重上升，價(jià)格穩(wěn)中有升

　　“2006年，二手房在房地產(chǎn)市場中的交易比重將加大。”馬永表示，隨著北京房產(chǎn)市場的快速發(fā)展，城區(qū)可供開發(fā)的土地越來越少。

　　他說，北京市開始加大對土地開發(fā)計(jì)劃的控制審批力度。在2005年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃中就明確規(guī)定，二環(huán)內(nèi)不再新增商品住宅建設(shè)用地。而到2006年，此類控制力度將繼續(xù)加強(qiáng)。這意味著城區(qū)的一手開發(fā)項(xiàng)目將逐步下降。這將使部分購房者的目光投向遠(yuǎn)郊的房產(chǎn)項(xiàng)目或二手房市場。二手房相對于郊區(qū)新建商品房具有地理、交通、配套等優(yōu)勢，而作為現(xiàn)房，其風(fēng)險(xiǎn)相對于期房來說也要小得多。這將導(dǎo)致二手房買賣在房地產(chǎn)交易中比重逐步加大。

　　另外，2005年10月初，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》，明確了個(gè)人買賣二手房必須交納個(gè)人所得稅。由于征收的時(shí)間沒有確定，很多房主擔(dān)心未來自己房子出售要征收個(gè)人所得稅，損失不少利益，致使在未來幾個(gè)月房源放量預(yù)期會(huì)增加。

　　金育松也指出，2006年，二手房交易量將會(huì)隨著二手房市場供需量的增長而上漲。據(jù)鏈家市場部從新增人口、拆遷安置、改善住房、外來置業(yè)等多方購房需求分析，今年北京市對二手房的市場總體需求大致將達(dá)10．8萬套。

　　從市場供給來看，公房將會(huì)繼續(xù)維持2005年房源釋放量月均6％，預(yù)計(jì)2006年將會(huì)達(dá)2萬套左右；央產(chǎn)房將會(huì)從2005年的1萬套上升至2萬套左右；在二手商品房的供給上，受到宏觀調(diào)控政策的影響，投資置業(yè)成本的加大，會(huì)進(jìn)一步加劇其供給，預(yù)計(jì)2006年將達(dá)近5萬套；而

　　因此，2006年北京二手房市場將會(huì)有近9萬套的房源供給，成交量預(yù)計(jì)將在8．5萬套上下。“供需兩旺決定了2006年二手

　　熱點(diǎn)區(qū)域向郊區(qū)和邊緣地帶輻射

　　“隨著北京市 ‘兩軸、兩帶、多中心’新規(guī)劃方案的啟動(dòng)，以及與此相對應(yīng)的市政道路交通建設(shè)步伐的不斷加快，郊區(qū)縣的交通條件及居住環(huán)境及周邊生活配套設(shè)施也將得到極大改善，其區(qū)域的二手房在2006年將更加受到市場的青睞。”金育松認(rèn)為，日前土地招拍掛的熱點(diǎn)成交區(qū)域如清河原三家毛紡廠用地、通州馬駒橋等都將帶動(dòng)2006年區(qū)域二手房交易量及價(jià)格的提升。

　　馬永指出，長期以來，京城的二手房成交主要集中在三環(huán)沿線，但經(jīng)過幾年的市場消化挖掘，面對強(qiáng)勁的需求，三環(huán)的供應(yīng)缺口越拉越大，二手房交易開始往四環(huán)地區(qū)傾斜。

　　據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)資料分析，2005年的交易熱點(diǎn)區(qū)域依然在朝陽和海淀兩區(qū)，兩區(qū)占全市交易量45％，但與2004年同期相比則下降了2．5％；中心四城區(qū)（東城、西城、宣武、崇文）由于其房源供給的限制和相對房價(jià)的高位，使得京城四個(gè)核心區(qū)的交易量總和只占全市交易量的14．7％，與2004年同比下降10．5％。

　　而作為南城的潛力區(qū)域豐臺憑借日益改善的交通環(huán)境、相對低廉的房價(jià)使其交易量占到了全市交易量的14．5％，同比上升5．9％；石景山受到

　　與此同時(shí)，2005年郊區(qū)和邊緣地帶的交易量呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，通州、昌平、大興和順義四個(gè)區(qū)的交易占比達(dá)到了21．3％，成交占比上升了5．4％。尤其是通州二手房成交量占全市成交量的比重由2004年的5．8％上漲到7．3％。

　　行業(yè)競爭加劇

　　“北京二手房在經(jīng)歷5年的市場磨練之后，市場秩序正在逐漸建立，市場潛力正在快速釋放，各經(jīng)紀(jì)公司之間的競爭也日趨激烈。”金育松指出，尤其是今年受宏觀政策的影響，京城經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)了一次大規(guī)模的資源整合，局部區(qū)域的競爭已經(jīng)開始日趨白熱化，這種趨勢在2006年將會(huì)向更深層次和范圍推進(jìn)。因此，在2006年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將更加注重品牌經(jīng)營，除了加速門店規(guī)模擴(kuò)張，誠信規(guī)范職業(yè)操守將尤其得到重視。

　　此外，2005年北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)針對北京市操作存量房業(yè)務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司實(shí)施了等級評定之后，一些中小中介公司必然會(huì)加強(qiáng)彼此之間的資源整合，提升各自的競爭力；而一些大型經(jīng)紀(jì)公司，在受到更多市場機(jī)會(huì)青睞的過程中，也會(huì)加速自身資源的整合，提高核心競爭力。

　　交易日趨透明

　　“2005年出現(xiàn)的眾多房產(chǎn)交易不法事件的關(guān)鍵點(diǎn)就在于交易的不透明。”金育松認(rèn)為，這些事件將促使消費(fèi)者意識到二手房交易過程中的資金安全風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施透明交易的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將更易得到消費(fèi)者的青睞。因此，為了樹立誠信形象、增強(qiáng)自身的競爭力，2006年將會(huì)有更多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加入透明交易的行列。

　　他向記者介紹，透明交易是指中介公司在代理過程中，通過買賣雙方見面，將二手房交易的整個(gè)過程完全公開化，從而杜絕所謂“現(xiàn)金收房”、“暗箱操作”等不法手段所獲得的高額差價(jià)。

　　對于消費(fèi)者而言，由于對整個(gè)交易過程都能進(jìn)行全程參與、監(jiān)控，一旦中介公司出現(xiàn)有損消費(fèi)者利益的行為就可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加以制止，利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。