誰是甲級寫字樓的買家用家? | |||||||||
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http://whmsebhyy.com 2006年01月06日 13:10 金羊網-民營經濟報 | |||||||||
未來三至四年內,廣州市將有超過200萬m2的甲級寫字樓入市。有報道稱:珠三角服務業、在穗跨國公司及本地企業,共同拉動廣州市甲級寫字樓開發。如此“供需兩旺”的大好形勢,在業內資深人士看來卻是隱憂漸顯:廣州甲級寫字樓市場深層次的供需錯位、業權分散等問題,該如何得到解決?未來誰才是甲級寫字樓的買家用家? 業權分散成寫字樓租售掣肘
一方面是對甲級寫字樓強勁需求,一方面市場缺少真正意義上的優質寫字樓供應———廣州市場供貨往往未能全面符合跨國公司或海外基金這類高檔物業投資者的業務擴充需求,這種供需錯位對租賃交投構成障礙,某種程度上限制了服務業在廣州的發展。 廣州市寫字樓市場常見的分拆出售成為造成供需“錯位”的主因,有業內人士稱,“業權分散已經成為廣州寫字樓租售市場發展制肘。” 供需錯位嚴重 仲量聯行就廣州部分甲級寫字樓租戶所作的調查顯示,滿足跨國公司要求的優質寫字樓數量遠遠低于表面供貨數字,除去樓面面積、樓層高度及物業管理素質等方面的差距外,業權問題成為阻礙海外基金及跨國公司入市的最大障礙。絕大多數受訪租戶傾向選擇單一業權寫字樓大廈,然而,廣州現存的甲級寫字樓供應中,只有不足20%的寫字樓屬單一業權大廈。2005年的新供應量中,27%的寫字樓被用于分拆出售。 廣州昌盛集團總裁助理趙子峰說,他接觸過的不少國際大買家,來廣州尋求的是完整的物業,購入后整體包裝,但走遍全市卻難以找到合適的物業,因為大多已被開發商拆賣。 單一物權物業受青睞 “廣州市寫字樓很多,但有獨立的物權的不超過5幢”,高力國際董事總經理黃少媚也有同樣的看法:這樣的物業很難讓目前正在中國國內四處謀求投資機遇的海外基金接受。 仲量聯行大中華(南區)研究部主管曾紀崇認為,單一業權是甲級寫字樓成功的關鍵因素之一,因為這是最佳租戶組合管理的必要條件,也是許多頂級跨國公司選址的重要準則。因為單一業權通常能提供優質保安服務和保持良好的物業形象,而分拆出售的物業不可能實行策略性租戶管理。 單一物權對于投資基金也很重要,因為該類買家往往置下物業后作長線租賃投資,面對的是大租客。中信廣場環球推廣中心董事總經理蕭亮有說,近期內有不少海外大租客到中信廣場找大面積寫字樓,但由于歷史原因,中信廣場在早期已分散租出,如今正苦于沒有適合面積的單位可以滿足這些機構的需求。 對租賃市場來說,單一業權的優質寫字樓數量可能大大少于計劃中的供應量,但來自愿意為優質寫字樓支付較高租金的跨國公司的市場需求強勁。 500強不如“香港后勤”需求大 世界500強被不少開發商認為是甲級寫字樓的強勁承接方。而業內資深人士則指出,500強不如香港對廣州寫字樓的承接能力大,舍近逐遠并非良策。 500強“消化能力”有限 自1991年始就活躍在寫字樓租賃市場的高力國際董事總經理黃少媚女士算了一筆帳:“假如世界500強在廣州都購買或租賃寫字樓,平均一家面積1000平方米,也就是50萬平方米,但廣州的供應量已遠遠超出他們的需求”。 將寶潔引入廣州的高力國際根據其“實操”經驗表示,500強中有不少是制造業企業,不求豪華只講實用,有的辦公地點就設在工廠廠區內,很多只是辦事處,對寫字樓的面積需求并不大,例如某海外銀行在廣州的辦事處面積僅200-300平方米。 香港后勤潛力大 “其實,廣州市寫字樓的大租家有可能是來自香港企業”,黃少媚說,近年來,香港不少大企業將廣州市作為其后勤基地,對寫字樓需求量非常大。例如某航空公司就在廣州市設立了多個辦事機構,“開發商在市場定位時,不妨多考慮該類買家或用家”。 黃少媚說,不同的客戶對寫字樓不不同的要求。但有一點是共同的,“品牌公司不希望隔壁的小業主是做沙河粉的,這是我從事10多年物業的心得”。 專題撰文殷小杰 (曉健/編制) |