市場化是個影子？

　　■土地一級市場探秘（四）■本報(bào)記者章劍鋒

　　北京市眼下有１５塊土地正處于交易狀態(tài)，這些分處于北京東、西、南、北四個方位的區(qū)間地塊自２００５年１１月２１日起陸續(xù)放量入市，截至１２月１８日，有的已經(jīng)過２次報(bào)價(jià)，其中一塊規(guī)劃建筑面積不到兩萬平方米的局部地塊第一次報(bào)價(jià)就高達(dá)１億元人民幣以上。北京市土地整理儲備中心在其網(wǎng)站上公布了全部１５塊面市土地的簡要信息與交易

進(jìn)展。

　　“土地的供給量不透明、不確定讓消費(fèi)者（無論是直接的消費(fèi)者房產(chǎn)商還是間接的消費(fèi)者）對土地價(jià)格的預(yù)期變得不明朗。”中國管理科學(xué)研究院研究員黃福寧對本報(bào)記者說，由于非公開化操作，約束了土地定價(jià)方面的透明度，進(jìn)一步制約了土地成本與房地產(chǎn)成本以及利潤的透明性。

　　黃福寧認(rèn)為，土地整理儲備的不透明是引發(fā)

　　北京瑞馳

　　畢曉民稱，由此可能產(chǎn)生新形式的腐敗，此類腐敗主要存在于土地收購整理和供應(yīng)兩個環(huán)節(jié)。土地收購環(huán)節(jié)不透明，整理過程尚未完全引入競爭機(jī)制。目前大多數(shù)城市土地收購都是土地儲備機(jī)構(gòu)與原土地使用者以私下協(xié)議形式進(jìn)行的。土地儲備機(jī)構(gòu)與原土地使用權(quán)人在土地使用權(quán)補(bǔ)償政策信息上處于明顯得不對稱地位，土地使用權(quán)價(jià)格、補(bǔ)償確定等的彈性和隨意性較大。而企業(yè)的土地往往被少數(shù)企業(yè)負(fù)責(zé)人代理處理，其中的“貓膩”更多。以前土地上市供應(yīng)過程的腐敗，現(xiàn)在很大程度向收購整理環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。

　　在供應(yīng)環(huán)節(jié)，土地儲備供應(yīng)機(jī)構(gòu)與開發(fā)商串通，做虛假投標(biāo)是完全有可能的。內(nèi)幕人員向開發(fā)商透露土地底價(jià)或其他重要信息以獲取不正當(dāng)利益成為土地供應(yīng)環(huán)節(jié)主要的腐敗形式。

　　“里面有太多說不清東西”。

　　現(xiàn)已退出房地產(chǎn)開發(fā)并著手提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的魯景義借此來形容他理解的土地整儲與供應(yīng)。魯介紹，在土地供應(yīng)過程中，職能部門通常會過多非正常地限定土地用途與獲取條件，而這限定無形中就會落實(shí)到某一個開發(fā)商身上去，看似公平，實(shí)則傾向性明顯。

　　魯景義建議，土地的經(jīng)營要么完全市場化，要么就不要市場化，在當(dāng)前的土地經(jīng)營中，職能部門或個別人連假帳都不用造，很多東西都變成了市場的長官意志。

　　“政府拿土地做經(jīng)營，可以體現(xiàn)國有股份，但要引入社會其他資本，所引入資本也可不局限于開發(fā)商，讓土地與開發(fā)商徹底脫鉤。”魯強(qiáng)調(diào)，如果土地整理進(jìn)行市場化運(yùn)作，則可以實(shí)現(xiàn)向資本市場的放開，可以作為上市公司及企業(yè)法人治理，政府可以通過稅收，通過國有控股分紅來實(shí)現(xiàn)權(quán)益。

　　黃福寧告訴本報(bào)記者，由于受土地所有權(quán)制度方面的約束，目前進(jìn)行完全的市場化操作還是有相當(dāng)?shù)碾y度，不僅因?yàn)檫M(jìn)入土地市場的門檻高，而且利益集團(tuán)的利益如何再分配也是一大阻礙。

　　北京高力國際公司助理經(jīng)理馬利東也認(rèn)為，土地整儲制度引入市場化需要有時(shí)間和政策的過渡，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)職能，就是土地利用的市場化，但這項(xiàng)制度同樣存在土地獲準(zhǔn)開發(fā)的非透明性問題。“只有更多的企業(yè)通過競標(biāo)的方式參與一級土地開發(fā)，市場化的道路才能走通。”

　　但是，引入市場化操作顯然不是易事，畢曉民稱，需要一個合適時(shí)機(jī)，如果操之過急會帶來土地供給與需求、房價(jià)失控等等一系列問題，土地儲備量過小，年度、長期開發(fā)計(jì)劃不落實(shí)或不公開，無法提高招、拍、掛期限。