被掩蓋的土地使用權(quán)比例

　　■謝光飛

　　一塊地上有一棟樓房，每戶住房產(chǎn)權(quán)人享有房屋所有權(quán)的同時(shí)享有的土地使用權(quán)應(yīng)該是按一定比例計(jì)算的。但這個(gè)常識(shí)性問題卻一直被無(wú)視和掩蓋——在土地使用權(quán)證上除了有地區(qū)名稱、地段和地塊號(hào)碼、位置、住房使用面積或建筑面積、土地使用權(quán)擁有者的姓名等外，對(duì)土地面積的記錄只是全體業(yè)主購(gòu)買的土地使用權(quán)總面積數(shù)，即沒有分割到戶。

　　然而，在許多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，每戶住房產(chǎn)權(quán)人的土地使用權(quán)是按一定比例享有的。筆者最近通過對(duì)中國(guó)土地使用權(quán)和德國(guó)土地使用權(quán)的比較研究發(fā)現(xiàn)，中德兩國(guó)的最大差別在于土地使用權(quán)登記制度。舉例說明如下：

　　我們假設(shè)，在一塊面積為６６７平方米的土地上建有一座兩層樓的住宅，共有１２套住房，總建筑面積為８４０平方米，總居住面積為６７２平方米；這１２套住房產(chǎn)權(quán)連同土地使用權(quán)在９０年代初賣給住戶，其中第５號(hào)住房使用面積５６平方米，建筑面積７０平方米。

　　在中國(guó)，第５號(hào)住房的所有者在辦理房屋所有權(quán)證的同時(shí)，從法律上講（有關(guān)法律規(guī)定在辦

　　與中國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分開登記不同的是，德國(guó)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記在一本地籍簿內(nèi)，其內(nèi)容如下：８３３／１００００的土地使用權(quán)，某城市某地區(qū)某地段多少號(hào)地塊，面積６６７平方米，ＸＸ大街第Ｘ號(hào)，位于Ｘ單元Ｘ層某側(cè)的第５號(hào)住房（附劃分圖）的特別所有權(quán)。

　　德國(guó)地籍簿上記錄的８３３／１００００的土地使用權(quán)來(lái)自第５號(hào)住房的７０平方米建筑面積是總建筑面積８４０平方米的１／１２，或者按住房使用面積５６平方米是總居住面積６７２平方米的１／１２計(jì)算。這就是中國(guó)和德國(guó)土地使用權(quán)登記的最大不同。中國(guó)的土地使用權(quán)證上記錄了該住宅樓土地使用權(quán)的土地面積６６７平方米和住房使用面積５６平方米或建筑面積７０平方米，而在德國(guó)地籍簿上記錄的是土地面積６６７平方米和８３３／１００００的土地使用權(quán)，沒有直接注明住房使用面積或建筑面積。

　　但正是這看似在技術(shù)層面上的微小區(qū)別，將對(duì)第５號(hào)住房及其土地使用權(quán)的價(jià)值產(chǎn)生很大的影響，特別是在征地和房屋拆遷的情況下。

　　假如上面敘述的第５號(hào)住房連同其他１１戶住戶以及其他建筑中的幾百戶居民被征地拆遷。拆遷之后，在這６６７平方米的土地上將新建１８層的住宅樓，總建筑面積７２００平方米，總居住面積５１８０平方米，共５０套住房，平均每戶建筑面積為１４４平方米，使用面積約１０４平方米。如果

　　如果這個(gè)征地拆遷發(fā)生在中國(guó)，開發(fā)商會(huì)向第５號(hào)住房的主人提供以下兩個(gè)選擇：其一是給錢，開發(fā)商若以當(dāng)?shù)厣唐贩浚福埃埃霸�／平方米的價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，支付７０平方米建筑面積舊房的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)是５６萬(wàn)元人民幣；其二是給房，開發(fā)商在原區(qū)位的新樓建成后，提供７０平方米建筑面積的新房作為征地拆遷的補(bǔ)償。這就是現(xiàn)在普遍實(shí)行的所謂“以新?lián)Q舊”方案。

　　如果這個(gè)征地拆遷發(fā)生在德國(guó)，開發(fā)商要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)就不是５６萬(wàn)元人民幣了，而是１５１萬(wàn)元人民幣。其具體計(jì)算如下：

　　土地部分，６６７平方米×８３３／１００００×２２４９０元／平方米＝１２５萬(wàn)元（其中８３３／１００００是地籍簿中登記的比例）；建筑部份，假定價(jià)格為５９２０元／平方米建筑面積、使用年限為１００年、剩余使用年限為５０年、折舊為３８％，折余價(jià)格為５９２０元×（１００％－３８％）＝約３６７０元／平方米建筑面積，其建筑折余價(jià)值是３６７０／平方米建筑面積×７０平方米＝２５．７萬(wàn)元。這樣，土地加建筑的總價(jià)值是１２５萬(wàn)元＋２５．７萬(wàn)元＝１５０．７萬(wàn)元＝約１５１萬(wàn)元。

　　也就是說，在同樣條件下，德國(guó)的開發(fā)商必須對(duì)被拆遷戶支付１５１萬(wàn)元征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)，比中國(guó)開發(fā)商支付的數(shù)額多９５萬(wàn)元。中國(guó)的

　　在中國(guó)，第５號(hào)住房的產(chǎn)權(quán)人在被征地拆遷之前，在６６７平方米的土地上有７０平方米建筑面積的土地使用權(quán)。如果他接受“以新?lián)Q舊”的征地拆遷補(bǔ)償方案，他仍然有７０平方米建筑面積的土地使用權(quán)，他的權(quán)益似乎沒有受到侵害。

　　然而實(shí)際情況遠(yuǎn)非如此。征地拆遷之前，這７０平方米建筑面積的土地使用權(quán)是７０／８４０，即８３３／１００００的土地使用權(quán)，可以折算為８３３／１００００Ｘ６６７平方米＝５５．５６平方米的土地面積上的土地使用權(quán)。

　　在新樓房建成之后，其土地上的建筑總面積從原來(lái)的８４０平方米上升到７２００平方米，而第５號(hào)住房產(chǎn)權(quán)人所擁有的７０平方米建筑面積的土地使用權(quán)，只是７０平方米／７２００平方米，即９７／１００００的土地使用權(quán)，可折算為９７／１００００Ｘ６６７平方米＝６．５平方米的土地面積上的土地使用權(quán)。

　　通過征地拆遷和新建樓房，第５號(hào)住房產(chǎn)權(quán)人的土地使用權(quán)從８３３／１００００減少到９７／１００００，減少了７３６／１００００，即失去了土地使用權(quán)中的絕大部分。他擁有土地使用權(quán)的土地面積，從５５．５６平方米減少到６．５平方米，被白白占有５５．５６平方米－６．５平方米＝４９．０６平方米，如按上述２２４９０元／平方米的土地出讓金計(jì)算�熎渫恋厥褂脵�(quán)的損失約為１１０萬(wàn)元。

　　僅從土地使用權(quán)比例被無(wú)視和掩蓋這一點(diǎn)來(lái)看，可以說，中國(guó)的每一家拆遷戶都被重重地盤剝了一次，他們失去了土地使用權(quán)中的絕大部分。而地價(jià)飆升更加大了這種損失。現(xiàn)在的商品房產(chǎn)權(quán)人也因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)沒有按一定比例分割到戶而面臨潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　比如在發(fā)生的物業(yè)糾紛中有這樣的案例，在一塊土地的兩座樓房之間加蓋一座住房建筑，在一個(gè)住宅小區(qū)原來(lái)規(guī)劃的綠地上又建造房屋等。雖然這并未涉及到征地拆遷問題，但是由于一塊土地上建筑面積總量的增加使原來(lái)土地使用權(quán)擁有者各自所占份額減少，土地使用權(quán)擁有者的權(quán)益會(huì)受到嚴(yán)重侵害。

　　因此，在土地使用權(quán)登記中，只登記住房的建筑面積或使用面積，而不登記土地使用權(quán)比例的作法，使私人的房地產(chǎn)權(quán)利變得模糊不清，使房屋產(chǎn)權(quán)人依法享有的土地使用權(quán)中的絕大部分面臨被侵占的變數(shù)，成為公民最大私有財(cái)產(chǎn)的“定時(shí)炸彈”。中國(guó)的土地使用權(quán)制度，應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)登記中增加土地使用權(quán)比例一項(xiàng)，雖然這在技術(shù)上毫無(wú)難度，但想必會(huì)遇到重重阻力，因?yàn)檫@里面的“油水”實(shí)在太大了。