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房地產宏觀調控成效如何在很大程度上要看上海，因為在此番房地產市場過熱中，上海實際是只領頭羊。目前的宏觀市場數據和微觀的項目銷售情況都顯示，上海樓市已在穩步回落，房價下跌幅度一般在15%-20%，部分可達30%-40%，其回落的幅度已超出開始宏觀調控時的預期，當時，人們一般認為，上海房地產價格如能回落三成左右，就基本達到了宏觀調控的目標。
回顧上海房地產市場的發展歷程，可以看到，政府強有力的雙手始終主導著上海樓市。數據顯示，上海房地產市場明顯加速始自1992年。是年，浦東開發啟動，上海進入一年一個樣，三年大變樣的階段。浦東開發靠的是政府主導，而浦東開發很重要的一個領域就是房地產開發，上海房價漲到2004年時，浦東陸家嘴附近的住宅已在每平方米四五萬元上下。可以毫不夸張地說，上海房價獨領全國，浦東房價又獨領上海。如果沒有浦東那么多的天價房，上海樓市的熱度可以降低很多。
在住房制度改革之后，全國的房地產市場先從廣東熱起，一直熱到北京，而此時的上海還在為房地產市場遲遲無法啟動傷腦筋。2000年，上海官方公布的住宅成交均價為每平方米3326元，2002年成交均價首次過5000元，達到5118元，首次超過北京，成為全國房價最高的城市，2003年升到6385元，到2004年已達到8500元以上，2005年3月中旬，上海樓市最高成交均價達10327元。其間，上海先后出臺了《關于進行出售已出租公有住房試點的規定》、《關于出售公有住房的暫行辦法》、《上海市藍印戶口管理暫行規定》，并推出了購房退稅政策，同時加快了房產發證進度。在北京，購房者曾經非常羨慕上海人買房還可以退稅，至今還在抱怨政府發證緩慢，而在上海，房地產產權證幾乎立馬可取。正是在上述政策組合拳的推動下，上海樓市開始進入快速發展期，并一發不可收拾。
人們常說股市是個政策市，實際上，房地產市場才是真正的政策市，而上海房地產市場是政策市最激情的演出！
宏觀調控無論采取行政手段，還是金融手段，抑或法律手段，實際都離不開政府這個總導演。上海樓市一路高歌是政府領唱，上海房價漲幅要回歸理性，沒有政府領銜主演是不可能的。在房地產市場價格高漲中，上海的房地產政策肯定難辭其咎，換句話說，政策沒有把握好火候，以致沒能及時懸崖勒馬，把過熱的市場溫度降下來，最終灼傷了上海經濟，連帶著全國樓市一起吃藥。在此次房地產宏觀調控中，政策應該如何把握火候，還沒有現成的先例。盡管現在就下結論說，上海的房地產調控政策有可能使樓市從過熱變為過冷、從而再次凍傷上海乃至全國經濟為時尚早，但上海樓市能否軟著陸，的確考驗政府智慧。上海市府的執政能力一直世所公認，相信上海市府有足夠的智慧駕馭上海樓市平穩著陸。
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