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商戶質疑鋪面面積商場稱是“遭誹謗”
本報記者向明凱方陽麟
記者日前得到報料，報料人稱位于廣州珠江新城廣州大道旁的××國際照明中心存在將公攤面積再出租和虛報商鋪面積等問題，部分租戶多次反映仍未解決。但該商場物業(yè)管
理部門相關負責人卻稱這絕對是“誹謗”。
公攤被出租租金卻不減
11月26日，記者來到該商場。商場二樓一租戶張先生（化名）告訴記者，2004年8月商場開業(yè)起他就在這里做生意，并按照簽訂租賃合同時商場提供的平面圖交納租金和管理費用，通道作為公攤面積計算在租戶每月的租金中。大概半年后，商場卻把二樓部分通道當商鋪出租，但是交納租金和管理費時公攤面積卻沒有減少，仍然按原來的標準交納。
張先生說，商場這樣的做法引起了二樓大部分租戶的不滿，該層大部分租戶先后兩次聯(lián)名要求商場降低所交費用，并給大家一個合理的說法。但由于沒有專門的負責人與商場物管部門溝通，后來都石沉大海。
張先生還將當時簽定租賃合同時商場提供的一份商場平面圖出示給記者看，通過對比平面圖及記者現(xiàn)場所看到的實際情況，記者發(fā)現(xiàn)圖上的部分通道確實已經(jīng)被“改裝”成為鋪面。
記者隨后又走訪了該樓層數(shù)家商鋪，其中除一家商鋪的老板不在外，另外幾家商鋪老板都稱參加了聯(lián)名要求減租一事。而記者還看到一家商鋪關門閉戶，旁邊一租戶告訴記者，該租戶因為不滿商場將公攤面積重復出租，因此閉門“示威”，如果解決不了可能就會搬走。但記者在該樓層看見，其他商鋪都在照常營業(yè)。
承諾的實際使用率未達到
張先生除了告訴記者原來的公攤面積被商場出租外，還向記者出示了他與商場簽訂的《租賃合同》。記者發(fā)現(xiàn)，合同上除了建筑面積之外，并沒有清楚的寫明實際使用率、公攤面積等相關的數(shù)據(jù)及相關租金、管理費的交納標準。
關于這一點，張先生告訴記者，簽約時他也向商場詢問能否將這些寫入合同，但是商場只是口頭保證有55％的實際使用率，而且拒絕將這些數(shù)據(jù)寫入合同。
張先生說像他這樣的小老板，在簽合同時就已經(jīng)處于弱勢，“我們租賃的規(guī)模小，知名度、影響力都比較低，資金、人力也比較有限，沒有足夠的資本跟商場談判，很多方面都只能退讓，不然商場就不簽合同，因此合同條款不明晰我也沒有辦法”。
而商場口頭承諾的55％的實際使用率，張先生說他經(jīng)過仔細測量后發(fā)現(xiàn)也沒有達到。
商鋪面積“虛增”
在商場的第三層，主要經(jīng)營中高檔窗簾及相關裝飾品的租戶趙小姐（化名）告訴記者，她是今年8月頂別人的鋪位入駐該商城的。她簽訂合同時，該店鋪是以63.8平方米簽的約，并按此交租。
但是幾次交費時，收費人員向趙小姐出具的收據(jù)上都寫著店鋪面積為58平方米，盡管后來工作人員解釋是寫錯了，但趙小姐認為沒理由一錯再錯。
今年11月，趙小姐在她店面的前任老板那里拿到前任老板簽合同時的商場平面圖，“上面標的面積是58平方米，比我簽約時少了5.8平方米”，趙小姐說。
于是，趙小姐立即向管理層反映情況，要求退回多交的費用，并按58平方米交納以后的費用。趙小姐說，此后物管派人來測量過，卻沒告知任何結果。趙小姐又多次反映，而得到的答復每次都是“上頭還沒批”。
據(jù)趙小姐介紹，她的店鋪目前租金是每平方米60元，并逐年遞增。按每平方米60元計算，多5.8平方米每個月就多支出348元，每年就多4000多元的租金。
趙小姐認為，商場沒有理由多收她的租金，盡管商場沒有給她正式答復，但是今年11月交租時，趙小姐只交了58平方米的租金，商場也沒有來追要另外5.8平方米的租金，但到目前為止商場沒有將8-10月多收她的租金退還給她。
商場：“絕對是誹謗”
12月9日，記者就該商場租戶反映的情況向商場求證。該商場一位張姓負責人說：“絕對不可能有這種事發(fā)生，那絕對是競爭對手的商業(yè)誹謗。”并拒絕進一步回答。
而記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，這些中小商鋪雖然對商場抱有不滿，但是都希望雙方能坐下來談，并不想弄得雙方太對立。一位租戶就對記者說：“光裝修就投了十幾萬，如果事情搞僵了那不是更難辦”。
而12月8日，記者從另一租戶那里得知，二樓關門的商戶商場已答應給他減租，至于其他租戶商場是否也同樣減租，截至記者發(fā)稿時，仍沒有確切消息。
［律師意見］租戶維權要團結
就此事，記者采訪了廣東紅棉律師事務所譚偉紅律師。譚律師說公攤面積出租和虛增面積是商場與租戶糾紛中最常見的情況，“如果公攤面積利益受侵害則需要大家團結才能解決。而如果租戶在租賃房屋過程中發(fā)現(xiàn)發(fā)展商或相關物業(yè)管理公司虛報面積，可告其違約。”。
譚律師說，在商家面前，中小租戶一般處于弱勢地位，而且訴訟需要財力精力，做小本生意的租戶們大多望而卻步。而且目前尚無直接針對出租公攤面積的法律可參照，所以哪怕是有足夠的證據(jù)，都需要較長時間。而招商人員的口頭承諾是沒有法律效用的，因此譚律師建議如果遇到這種情況應首先考慮團結起來，跟涉及糾紛的商場等對象談判，盡量想辦法私下解決。
譚律師認為，將公攤面積出租商場方本身就理虧，所以只要團結一致與商場談判，適當降低相關管理費應該問題不大。如果談判未果可以再考慮拿起法律為武器。
至于租賃合同上并未寫明公攤面積多少、實際使用率多少，譚律師說這不代表公攤面積就可以隨意侵犯，“依然可以向法庭做出解釋，因為按照房地產(chǎn)相關管理辦法，將公攤面積出租是違法的”。
譚律師還談到他此前也曾接觸過類似的案子，在商場物業(yè)管理方與租戶代表協(xié)商未果的情況下，租戶向法院起訴了商場，結果勝訴。
而關于面積“虛增”等有關侵犯行為，譚律師說租戶可以控告發(fā)展商或者物業(yè)管理公司違約，并要求對方做出相應的補償。至于有租戶擔心的平面圖上寫有“本發(fā)展商對本圖片保留最終解釋權”而對租戶不利，譚律師表示不必擔心，因為面積始終是固定的，一測量就可以得出結論。
譚律師還建議租賃商鋪時可先看看今年5月1日實施的《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》，里面對因房屋租賃而引發(fā)的治安、消防、規(guī)劃、稅務等問題的處罰，都有著詳細的規(guī)定。
［商會支招］簽好合同注意細節(jié)
廣州連鎖商會黃秘書長認為，“選對地方，簽好合同，注重細節(jié)”是避免糾紛和涉及糾紛時保障自己合法權益的關鍵，因為多數(shù)被侵權的租戶之所以“啞巴吃黃連有苦說不出”就是因為在合同細節(jié)上沒有認真注意，導致對方有空子可鉆。
黃秘書長說，盡管租店鋪是一個雙向選擇，但是實際上如果租戶自己看好商場的發(fā)展前景，即使商場將條款模糊化對自己不利，還是簽了約。但實際上廣州的私營小商鋪只有30%能賺錢，而40%基本持平，剩下的30%虧本經(jīng)營。
黃秘書長說租戶在選擇商鋪時最好要認真考慮，并不是商場越大、檔次越高就越好，而是要結合自己的經(jīng)濟實力和經(jīng)營方向選對地方。
在簽訂合同時要認真斟酌，因為很多細節(jié)都對未來的經(jīng)營有影響。只有這樣才能最大限度地避免糾紛，保護自己的合法權益。
(觀宇/編制)
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