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——物業(yè)糾紛激化問(wèn)題調(diào)查之三
■本報(bào)記者王小霞
“徹底解決物業(yè)管理行業(yè)的問(wèn)題，不能用一個(gè)方法。因?yàn)槌霈F(xiàn)問(wèn)題的原因太多了。”一位專業(yè)代理物業(yè)糾紛案件的律師告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，解決物業(yè)糾紛需要物業(yè)企業(yè)自
身規(guī)范、業(yè)主依法自治、相關(guān)法律細(xì)化、政府嚴(yán)厲監(jiān)管等各方的共同進(jìn)步。
律師：業(yè)主要防止維權(quán)變成侵權(quán)
近日，家住北京朝陽(yáng)區(qū)一個(gè)高檔小區(qū)的業(yè)主劉斯明接到了法院關(guān)于他與物業(yè)公司糾紛的判決書，結(jié)果是他敗訴。
２００３年６月，劉斯明購(gòu)買了該小區(qū)一套１５２平方米的三居室，在收房當(dāng)日為了拿到鑰匙不得已與開(kāi)發(fā)商簽訂了《物業(yè)管理委托合同》。但在今年年初，劉斯明停在樓下停車位的汽車被人劃傷車身。劉斯明認(rèn)為，自己在向物業(yè)管理企業(yè)交納了物業(yè)管理費(fèi)后物業(yè)公司并沒(méi)有盡到相應(yīng)的管理責(zé)任。因此，開(kāi)始拒交物業(yè)費(fèi)。最后，小區(qū)物業(yè)公司一紙狀書將劉斯明告上法庭，要求其補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)。
“物業(yè)公司平時(shí)就服務(wù)不到位，保安也沒(méi)有像當(dāng)初承諾的經(jīng)常巡視，小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生車身被劃等事情，而物業(yè)就知道收錢不管事。所以，我才不愿意交物業(yè)費(fèi)。”劉斯明非常委屈。
劉斯明的代理律師告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，法院在審理裁決該類糾紛過(guò)程中，很少應(yīng)用《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，而大部分都是運(yùn)用《合同法》等。在法院看來(lái)，業(yè)主只要與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理委托合同》，接受了物業(yè)公司的事實(shí)服務(wù)，就必須交錢，并沒(méi)有考慮物業(yè)公司的服務(wù)是否到位，因?yàn)榈浆F(xiàn)在誰(shuí)也說(shuō)不清物業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么。
北京雄志律師事務(wù)所余國(guó)飛律師在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因非常多，大部分都與物業(yè)公司自身不規(guī)范、服務(wù)不到位有關(guān)，業(yè)主在投訴無(wú)果的情況下采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式抗議；與此同時(shí)，現(xiàn)有的規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)缺乏操作性、內(nèi)容約定不夠細(xì)致，致使很多案件的彈性較大，判決結(jié)果可左可右。再加上政府有關(guān)部門的監(jiān)管力度不夠，致使物業(yè)糾紛越來(lái)越多，行業(yè)狀態(tài)越來(lái)越混亂。
“事實(shí)上，解決物業(yè)糾紛并不是完全要靠立法。物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)在需要的是從源頭做起，盡可能不讓糾紛產(chǎn)生。”北京天矛律師事務(wù)所包華律師告訴記者，其在多年代理物業(yè)糾紛案件的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，要解決物業(yè)糾紛，在房屋銷售時(shí)以及業(yè)主入住的前期，物業(yè)公司、業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、政府就應(yīng)該協(xié)調(diào)明確自身的權(quán)利、義務(wù)。
包華說(shuō)，業(yè)主在決定購(gòu)買一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，首先要認(rèn)可這個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容以及業(yè)主公約等，這是業(yè)主必須要經(jīng)歷的心理準(zhǔn)備過(guò)程。否則，業(yè)主就不要買這個(gè)房子。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司在制訂有關(guān)物業(yè)管理合同的內(nèi)容之前，必須要把樓盤情況以及物業(yè)管理協(xié)議所要涉及的內(nèi)容在銷售期就提前公示，得到業(yè)主的認(rèn)可。
“當(dāng)公示的物業(yè)管理內(nèi)容得到業(yè)主認(rèn)可后，開(kāi)發(fā)商在前期引進(jìn)物業(yè)公司時(shí)，必須進(jìn)行嚴(yán)格的招投標(biāo)，讓整個(gè)過(guò)程透明化。別再像過(guò)去那樣暗箱操作，最終會(huì)給物業(yè)公司與業(yè)主制造一堆問(wèn)題和糾紛。”包華認(rèn)為，在前期解決物業(yè)糾紛的過(guò)程中，最重要的一點(diǎn)是涉及到政府的監(jiān)管力度。當(dāng)小區(qū)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，政府應(yīng)盡快指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)。此時(shí)，由選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，這將在一定程度上減少物業(yè)矛盾和糾紛的產(chǎn)生。
記者在采訪過(guò)程中了解到，對(duì)于目前業(yè)主維權(quán)中最常采用的拒交物業(yè)費(fèi)方式，很多專業(yè)律師表示這種方式很不正確，甚至有一些律師拒絕代理這樣的案件。因?yàn)椋谀壳暗姆森h(huán)境下，不交物業(yè)費(fèi)告到法院就是敗訴的結(jié)果，沒(méi)有任何代理的意義。
“本來(lái)，物業(yè)公司服務(wù)不到位侵害了業(yè)主的權(quán)利，但一些業(yè)主選擇不交物業(yè)費(fèi)，這同樣也侵害了小區(qū)其他業(yè)主的權(quán)利，對(duì)其他業(yè)主也說(shuō)是不公平的。”一位法律專家告訴記者，業(yè)主維權(quán)時(shí)一定要防止將維權(quán)變成侵權(quán)，拒交物業(yè)費(fèi)不是明智的選擇。
法官：證據(jù)最重要
“法院在有限的職權(quán)下要解決無(wú)限的物業(yè)糾紛，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程。”北京市海淀區(qū)人民法院一位法官表示，物業(yè)糾紛是塊硬骨頭，非常考驗(yàn)法官的智慧。
北京市第一中級(jí)人民法院民庭副庭長(zhǎng)王忠分析，物業(yè)糾紛的主體非常復(fù)雜，涉及服務(wù)合同、侵權(quán)、委托代理等各方面關(guān)系，所以法院審理這類案件的難度很大。再加上有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)比較粗糙，約定內(nèi)容不夠明確，所以法官在審理時(shí)必須考慮平衡各種關(guān)系，很多時(shí)候都是吃力不討好。
一位地區(qū)法院民庭的庭長(zhǎng)告訴記者，現(xiàn)在很多業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛都是服務(wù)不到位引起的。一般情況下，業(yè)主狀告物業(yè)公司沒(méi)有提供相應(yīng)的服務(wù)，認(rèn)為服務(wù)不達(dá)標(biāo)，但業(yè)主很難拿出有力的證據(jù)。“因?yàn)榉⻊?wù)和消費(fèi)幾乎是同步的，當(dāng)物業(yè)公司提供一種服務(wù)之后業(yè)主才能發(fā)現(xiàn)服務(wù)是否到位，而當(dāng)你發(fā)現(xiàn)服務(wù)不達(dá)標(biāo)時(shí)，這種服務(wù)已經(jīng)被你消費(fèi)了，所以業(yè)主在法院只能提出口頭表述以及一些比較邊緣的證據(jù)。”該庭長(zhǎng)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)約束，再加上業(yè)主舉證困難，造成業(yè)主證據(jù)不足敗訴的情況比比皆是。
另外，業(yè)主缺乏現(xiàn)場(chǎng)取證的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不到位的時(shí)候，一般都采取發(fā)牢騷等方式，而并非當(dāng)時(shí)取證，等到后來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題越積越多時(shí)再取證就非常困難。
“２００５年６月中旬，有業(yè)主狀告物業(yè)公司服務(wù)不到位，主要依據(jù)是冬天暖氣供應(yīng)達(dá)不到政府規(guī)定的溫度。當(dāng)時(shí)正處夏天，業(yè)主狀告物業(yè)公司的證據(jù)根本無(wú)法采集。所以，法院最終以證據(jù)不足駁回。”一位不愿具名的法官向記者表示，這種案件在物業(yè)糾紛方面非常具有代表性。
“目前，物業(yè)糾紛已經(jīng)成為整個(gè)社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，法院對(duì)此類案件也極為關(guān)注，因?yàn)閿?shù)量巨大。站在法官的立場(chǎng)上，不希望業(yè)主與物業(yè)公司打官司，因?yàn)樗痉ㄔV訟并不是最好的解決途徑。”北京市海淀區(qū)人民法院民庭副庭長(zhǎng)馬軍表示，法院希望業(yè)主與物業(yè)公司在入住前期就能理順各種關(guān)系，各自嚴(yán)格遵守權(quán)利義務(wù)，盡量不要產(chǎn)生糾紛。最主要的，業(yè)主要有保護(hù)自己消費(fèi)權(quán)利的意識(shí)，權(quán)利受到侵害時(shí)盡早收集證據(jù)。因?yàn)榉ü僮罱K要依靠證據(jù)來(lái)判案。
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