物業管理制度缺陷造就弱者

　　——物業糾紛激化問題調查之四

　　■本報記者章劍鋒

　　２００５年１０月３０日，北京市朝陽區法院出動９８名法警，兵分六路前往歐陸經典、芍藥居等１３個小區，對５７戶拒不履行法院判決的業主實施入戶強制執行。時隔一

個多月后，此事出現在中國社會調查所的一份民意調查報告里，報告將其列為２００５年最令人遺憾事件之一。

　　強制執行事件發生后，中國社會調查所著手對包括北京在內的中國１０個大中型城市展開民意調查。１２月２日，此份報告送達中國經濟時報記者。

　　“在整個調查過程中我們了解到，朝陽區法院的這次強制執行在市民心中留下了很大的陰影。市民在某種程度上的擔心其實也是不滿的一種表現，這種不滿情緒如果得不到有力緩解，長期積壓，一旦爆發難說不會發生混亂局面。”

　　逆反的弱者

　　中國社會調查所的報告顯示，在接受調查的１５００位公眾中，有６３％的被訪者對此事表示很震驚和不敢相信；４１％的被訪者表示很氣憤；３９％的被訪者表示很無奈；３１％的被訪者表示不解；１１％的被訪者表示很害怕。報告稱，由法院直接出面以強制執行的方式去解決業主與物管之間的矛盾，可以說是史無前例，法院的這種做法無疑成為打破和諧的黑手，令人遺憾。

　　“絕大多數公眾不贊同法院的做法，”報告稱，有８１％的被訪者認為拒交物業費有迫不得已的隱情，且法院的介入于事無補，更加深了不滿情緒，激化了矛盾。“當法院以強制的方式介入業主和物管糾紛后，他們在民眾心目中的威望出現了下滑跡象，民眾在對物管有不滿情緒的情況下，又增加了一個不滿的目標就是法院。被訪者中６８％的人認為，法院這種做法十分惡劣，在百姓心中造成的不良影響很大。”

　　“這起事件最惡劣處是法院首先不尊重人權。”中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓１１月３０日對本報記者說。多年來致力于社區治理研究工作的陳幽泓對法院的粗暴做法表示不能認同，她認為，中國是承認并尊重人權的國家，法院以一種粗暴野蠻的方式執法，有違社會的基本理念，即使業主方有過錯，也必須受到執法層無條件的尊重。

　　“任何一起業主事件都是群體性事件。”陳幽泓說，欠費又往往是業主對抗不公平的一類手段。而欠費背后的原因是極復雜的，法院如果只看后果不看原因，這是一種簡單化執法方式，若背后原因得不到糾正與解決，糾紛會一直存在。

　　在中國社會調查所的調查中，有８６％的被訪者均談及了引致欠費的原因：物業公司服務太差，不能令業主滿意，又總是以處于強勢地位的姿態來凌駕于業主之上。在此情況下，選擇聯合其他業主以某種形式抗議占據了主流。“還有一個選擇也不得不引起我們的重視，那就是選擇依靠業主委員會去解決雙方問題的比例也很小。”報告指出。

　　“物業公司應該是全體業主花錢請來幫助自治的管家。民眾花錢購買的權益無處主張，何止是心寒能夠概括？！國家的立法者、司法者如果不為本次事件觸動，反為這次強制執行的社會威懾力自豪和微笑，我個人認為有負民眾賦予的權利和使命。”北京律師協會

　　制度缺陷生產弱者

　　本報記者的采訪提綱里提到，據稱朝陽區法院一年受理７００余件物業糾紛案件，且盡數以業主敗訴告終，陳旭則將其中的數字改成了７０００余件。一年之內暴出如此多的物業糾紛，物業管理到底哪里出了問題？

　　“制度設計肯定有問題，否則就不會是這個局面”，陳旭說，就北京市范圍而言，不能說沒有物業管理服務標準，早在２００３年，北京市政府管理部門就出臺了一個《北京市住宅物業管理服務標準》的規范性文件，對物業公司進行物業管理服務時需要做一些什么樣的工作作出了比較詳細的規定。

　　但在實際操作中不好確定落實的情況，陳旭稱，比如我們的制度設計是由業主委員會出面（或者才有權）去和物業公司交涉，但就北京市而言成立業主委員會的社區僅占全部社區的１０％左右，那么，那些沒有成立業主委員會的社區，業主們該怎么維護自己的權利呢？

　　北京大學資源學院企業管理學院院長閻雨告訴本報記者，《物業管理條例》在理論上比較完善，但實踐中存在缺陷，主要問題在于：業主委員會的法律地位不明確；

　　閻雨認為，必須在立法上明確劃分建設單位與物業管理企業的權利、義務和責任，明確業主委員會的法律地位，建立建設單位、物業管理企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。同時，要用法規或司法解釋明確物業公司與業主的關系、業主大會與政府的關系，明確地方房管部門的失職責任，把物業管理的監督權授予廣大業主。

　　“業主

　　“國外立法者首先要考慮如何維護財產所有人的權利，會利用各種規定詳細全面地保護私產，物業公司的權利則通過契約或商業行為等另一類法律來保護，沒有一個政府是要去保護行業利益的，只有保護公民的利益。中國在這方面與之相反，所有權人權利得不到保障，保護傾向于物業公司。”陳幽泓說。

　　“在美國，一般糾紛起訴到法院，多數是由法院促成庭外和解的。”陳說，在法制高度發達的社會里，物業糾紛應由當事人自主解決，很多法院的判決雖合法，但不合人情。政府在社區自治方面的立法薄弱，找不到一個有效的調解制度。”