洛克菲勒啟動新北外灘項目

　　一個世紀以前整個東方最耀眼的明珠——“萬國建筑博物館”的源頭，上海北外灘改建項目在停滯了一年多后正式啟動。曾經被整個城市議論并為此產生誤解的投資方——美國洛克菲勒國際集團依然成為了主要的開發商，很多官員(包括主管單位官員)及市民都曾經認為該集團依舊由那個知名的洛克菲勒家族管理。

　　以上僅僅是該項目被不斷延期的一個花絮，真正的分歧來自于談判的各個方面，洛

克菲勒公司與中方合作伙伴在項目規劃、股權安排等方面意見相左較大。11月30日，洛克菲勒公司總裁喬納森·格林終于宣布上海洛克菲勒集團外灘源綜合開發有限公司正式掛牌，該公司由美國洛克菲勒國際集團與上海一家國有企業新黃浦集團合資組建，持股比例分別為91%和9%，新黃浦集團目前最大的股東為人民日報社。

　　上海北外灘被稱為外灘源，地處蘇州河和黃浦江交匯處，西接四川路，南臨滇池路，占地17.06公頃，擁有數十幢上世紀二三十年代風格多樣的中外經典建筑，上海市政府在保護這些歷史建筑和北外灘整體風貌方面設置了許多限制性條款。

　　該項目也是洛克菲勒國際集團在中國市場的首個

　　復雜的財務安排

　　在外灘源改建項目推出之初，摩根斯坦利、香港置地集團、香港新鴻基地產、恒基兆業地產等地產巨頭身影頻現卻無功而返。而令人意想不到的是，此前從未露過面的香港上市公司百仕達控股有限公司(1168.HK)成了洛克菲勒集團開發北外灘的合作伙伴。

　　房地產、燃氣和電力是百仕達的三大主業，其在內地的物業主要集中于深圳，旗下香港上市公司百江燃氣(8132.HK)得到了李嘉誠的青睞(第二大股東，持股12.8%)。

　　為何新黃浦集團在合資公司中僅持有9%的股權？百仕達控股在其中又扮演了怎樣的角色？本報記者未能從新黃浦集團以及上海市相關政府部門獲得回應，而洛克菲勒國際集團總經理助理邵琦亦未作任何解釋，只是表示“公司將配合上海市政府，在原定的保護基礎上再做開發。”

　　一位不愿透露姓名的政府官員指出，“新黃浦集團可能正逐漸失去其在黃浦區政府中的重要地位。”今年2月，上海市黃浦區政府將新黃浦集團75%股權轉讓給中國華聞投資控股公司，該公司隸屬于中國最具權威性的黨報——

　　百仕達控股發布的公告顯示，2004年11月5日，洛克菲勒集團在英屬維爾京群島注冊成立了一家RGAP公司(RockefellerpuorgAsia Pacific,Inc.)。這家公司設立了ABC三類股權，其中，洛克菲勒國際集團全資子公司RSI(Rock-Shanghai,Inc.)認購510股A類股；百仕達為此設立的全資子公司百仕達上海投資有限公司認購490股B類股。百仕達上海公司提供1.69億美元的股東貸款(百仕達以股東帶墊資的形式投入)作為該項目的所有施工前費用，包括拆遷和土地批租。

　　雙方的《投資協議》還約定，RSI可在土地自交付日起的一年內對RGAP最多245股C類股擁有回購權。這也就意味著，如果全部行使回購權，百仕達上海公司將擁有RGAP的24.5%股權，RSI擁有RGAP的75.5%股權。

　　據了解，洛克菲勒集團和百仕達控股為開發一期工程還透過RGAP設立了一間全資SRL公司，SRL與新黃浦集團合資成立了上海洛克菲勒集團外灘源綜合開發有限公司。其中，SRL持股91%，新黃浦集團持股9%。

　　“從層層設立的合資公司架構，可見雙方為此次合作費盡心機。”一位分析人士指出，洛克菲勒國際集團和百仕達控股有許多刻意的財務安排。一方面，百仕達控股在中國內地有豐富的房地產投資經驗，其主要業務都在內地；另一方面，香港上市的百仕達控股公司相對洛克菲勒集團更具有地緣優勢，今后在內地貸款或融資更具可操作性。

　　洛克菲勒的突破

　　對喬納森·格林而言，沒有什么比這更讓人興奮的了。

　　盡管外灘源開發項目一開始便發生了分歧，談判在膠著狀態下進行了一年多。之前曾有媒體報道說，當上海市官員了解到洛克菲勒國際集團與石油大王洛克菲勒家族已沒有關系時顯得有點失望。但洛克菲勒國際集團首次在中國投資房地產仍收益頗豐，他們獲得了上海外灘源開發這樣一個在上海乃至整個中國都具有重大影響的項目，無疑對其拓展中國市場起到很好的推動作用。

　　更何況，在此次和上海市政府的合作中，洛克菲勒國際集團不僅在與上海市合資公司中取得絕對控股地位，而且在中國房地產開發機制方面取得了重大突破。喬納森·格林在2004年5月7日與上海市簽署框架協議時便興奮地說“邁出了重要的一步”。

　　按照國內地方政府常用的房地產開發方式，一般由政府控制的國有房地產企業承擔一級土地開發任務，負責動遷、綠化、市政配套等工作，先把“生地”變成“熟地”；二級開發還是由政府掌控，采用土地批租的方式，對外引資分片區開發。此次北外灘開發，洛克菲勒集團實際上已經掌握了區域開發的大權，而不是單一項目運作商。這對一直覬覦中國房地產市場卻難以有所突破的境外資本來說，是一個值得研究的信號。

　　盡管在