行業(yè)品牌影響力與融資分論壇實(shí)錄

　　由英才雜志社、北京青年報(bào)社、鳳凰衛(wèi)視、新浪網(wǎng)四家媒體聯(lián)合推出的“2005十位聚人氣企業(yè)家、十位具價(jià)值經(jīng)理人推選活動(dòng)暨中國(guó)年度管理大會(huì)”12月3日在北京召開(kāi)，大會(huì)主題為“建造商業(yè)影響力”。新浪財(cái)經(jīng)頻道獨(dú)家視頻直播此次會(huì)議。以下為行業(yè)品牌影響力與融資分論壇實(shí)錄：

　　主持人 ： 各位傍晚好，我剛剛下場(chǎng)碰到了馮主席，他問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題，半路上你怎么

殺過(guò)來(lái)了。所以不得不請(qǐng)?jiān)试S我做一個(gè)自我介紹，我是湖南電視臺(tái)財(cái)富中國(guó)的李楠，非常高興在這里跟很多的老朋友和新朋友見(jiàn)面。謝謝大家。我的意義在哪里，我可以簡(jiǎn)單地舉一個(gè)例子，天已經(jīng)很冷了，喝一碗熱湯會(huì)非常舒服，但南方人先喝湯，北方人是后喝湯，北方人喝湯基本是溜縫，我今天的價(jià)值就是差不多溜縫，但我非常榮幸，因?yàn)榻裉觳皇谴植璧�飯，而是鐘鳴鼎食的饕餮之夜，我雖然不是老火，但在這里還是期待自己成為一個(gè)靚湯。言歸正傳，我們談的是IT產(chǎn)業(yè)的論壇，我采訪過(guò)一個(gè)嘉賓這個(gè)行業(yè)里非常辛苦，無(wú)論你是怎樣的大腕，當(dāng)一個(gè)浪潮打過(guò)來(lái)，會(huì)打得你跟幾乎差幾代的人幾乎在一個(gè)行業(yè)。但接下來(lái)我們要討論的行業(yè)就不存在這個(gè)問(wèn)題，一個(gè)特別愿意跟大家說(shuō)事，也特別有事愿意說(shuō)給大家聽(tīng)的行業(yè)，而且我們請(qǐng)到的嘉賓，又是特別愛(ài)說(shuō)事兒的人。四位嘉賓有兩個(gè)是學(xué)哲學(xué)的。在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里資金確實(shí)是非常重要的因素。今天我們要討論的是地產(chǎn)品牌締造的關(guān)鍵點(diǎn)在哪里。同樣一筆錢如何造勢(shì)，創(chuàng)造最大的價(jià)值，來(lái)增強(qiáng)創(chuàng)造流行的原創(chuàng)能力，我們這次論壇是行業(yè)品牌影響力與融資，掌聲有請(qǐng)下面四位嘉賓，他們就是

　　萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng) 馮侖先生

　　今典集團(tuán)董事長(zhǎng) 張寶全先生

　　北京天恒拓展有限公司董事長(zhǎng) 李建國(guó)先生

　　有請(qǐng)論壇主持人銀信集團(tuán)董事長(zhǎng) 張民耕先生

　　張民耕 ： 謝謝會(huì)議組織者給我們這個(gè)機(jī)會(huì)，同時(shí)這也是一個(gè)老套，IT行業(yè)講完了就該我們房地產(chǎn)講。房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)像剛剛主持人說(shuō)的，是一個(gè)可以被很多人說(shuō)事兒，我們也可以說(shuō)很多事兒的行業(yè)。不像金融行業(yè)那么受人尊敬，也不像IT行業(yè)那么受人敬仰。房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是一個(gè)被人議論很多的行業(yè)，另外也到了年底了。剛才IT行業(yè)已經(jīng)清點(diǎn)了一年的帳目，我看我們這個(gè)行業(yè)也要做做秋后算帳。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)今年是經(jīng)過(guò)了太多的風(fēng)風(fēng)雨雨有太多的精采故事。會(huì)議組織者要求我們講行業(yè)品牌和融資，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)絕不是一個(gè)融資的問(wèn)題，在正常年景下，房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就像面案上的師傅一樣，面多了加水，水多了加面，反正就是有地了我去找錢，有錢了我去找地，就是這么一個(gè)過(guò)程�，F(xiàn)在這個(gè)行業(yè)受到了

　　馮侖 ： 世界上只要你做買賣欲望永遠(yuǎn)比錢多，所以找錢成為一個(gè)經(jīng)常性的工作，也是勤勞致富的重要內(nèi)容。至于我們做什么不重要，到年底了，現(xiàn)在行業(yè)重要的房地產(chǎn)頭兒大家聚在一起說(shuō)的比較重要的事有幾個(gè)焦點(diǎn)性的事，第一是資本規(guī)模合理化和怎樣充實(shí)。我知道最近羅康瑞(音)上海新天地的老板剛完成一個(gè)很大的私募，

　　張民耕 ： 馮主席確實(shí)總結(jié)得太好了，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)門油鹽醬醋茶都有了。張總講講。

　　張寶全 ： 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中有一個(gè)非常重要的檻就是去年的831，去年的831對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)意味著什么呢？使房地產(chǎn)從一個(gè)關(guān)系游戲轉(zhuǎn)為資本游戲。如果是資本游戲，錢就變得很重要，沒(méi)錢就沒(méi)辦法玩了，在以前不一定，你有關(guān)系可以不花錢干一個(gè)項(xiàng)目，然后找水、找面。關(guān)系游戲是在玩水和面的平衡關(guān)系。今天我說(shuō)這點(diǎn)也很難說(shuō)出道理，我做地產(chǎn)是比較保守的，我覺(jué)得地產(chǎn)是資金密集行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)很高，往往政策形勢(shì)一變化對(duì)各個(gè)企業(yè)有很大影響，會(huì)來(lái)問(wèn)一些情況，但這對(duì)我影響不大，我這個(gè)企業(yè)比較保守，做到今天也沒(méi)有貸一分錢款，我的水沒(méi)問(wèn)題，還是面的問(wèn)題。

　　張民耕 ： 張總沒(méi)有水的問(wèn)題，有面的問(wèn)題，他提到重要的一點(diǎn)，就是831文件出臺(tái)以后，關(guān)系游戲變成了資金游戲，招財(cái)網(wǎng)越拍價(jià)越高，誰(shuí)有錢誰(shuí)得地。這樣的發(fā)展方向會(huì)導(dǎo)致一些什么東西？李總是做精品，可能規(guī)模不大，但就是做非常精致的東西，而這種中小規(guī)模的企業(yè)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生精品也是非常好的，但就是靠資金為王的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，是不是房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該產(chǎn)生、應(yīng)該發(fā)展的規(guī)律態(tài)勢(shì)？李總有他的一些想法。

　　李建國(guó) ： 跟三位比我是一位新人，跨入這個(gè)行業(yè)時(shí)間非常短，談不上什么經(jīng)驗(yàn)。我原來(lái)是做投資轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)，我覺(jué)得房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)來(lái)以后通過(guò)二、三年的努力，積累了一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，我今天也可以跟大家分享一下我的觀點(diǎn)。我先從品牌說(shuō)說(shuō)，最近一段時(shí)間很多會(huì)議讓我說(shuō)，其實(shí)我覺(jué)得房地產(chǎn)形成品牌非常難，它是不動(dòng)產(chǎn)，不像汽車可以賣到全球，這是比較難的。它的屬性，又缺面又缺水，但怨天尤人不行，還是要根據(jù)自己的情況制定自己的發(fā)展戰(zhàn)略。我從投資轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)以后，雖然做得很累，但是也是做得很順。最近一個(gè)媒體采訪我的時(shí)候談了差不多兩個(gè)小時(shí)，談得這個(gè)記者非常興奮，他說(shuō)我知道該怎么寫(xiě)了。后來(lái)寫(xiě)了一篇文章叫“狼頭兵法”，把我形容成狼而且是頭狼，他開(kāi)始寫(xiě)完跟我說(shuō)的時(shí)候戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，我看了以后很興奮，覺(jué)得他說(shuō)出了我的心里話。其實(shí)我覺(jué)得一個(gè)企業(yè)一定要有一種堅(jiān)韌的文化，很多人看過(guò)《狼圖騰》，狼有它的堅(jiān)韌，它在那么艱苦的環(huán)境下生存下來(lái)是非常難的，尤其我們這樣沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的公司生存下來(lái)還難。我們?cè)谥贫☉?zhàn)略的時(shí)候?yàn)槭裁匆�做精品？因�(yàn)橐�做大量的資金密度比較大，上市公司做起來(lái)比較容易，我們這種公司做起來(lái)比較難。但是小規(guī)模的精品大公司不做，小公司做不了。資金占用時(shí)間較長(zhǎng)，幾年才能做一個(gè)項(xiàng)目，而且要付出非常多的心血。我覺(jué)得我們既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的小公司，所以我們?cè)趭A縫中生存，這是戰(zhàn)略考慮。說(shuō)現(xiàn)在的生存環(huán)境，我也承認(rèn)確實(shí)有點(diǎn)難，但是我覺(jué)得通過(guò)做項(xiàng)目取得了非常多的經(jīng)驗(yàn)。而且有很多人手里拿著項(xiàng)目但有很多問(wèn)題，比如拆遷問(wèn)題、資金問(wèn)題，這就是我們的空間，我們有這種能力通過(guò)各種資源解決這些實(shí)際困難。所以我覺(jué)得通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，我們的發(fā)展空間還是蠻大的。因?yàn)槲覀円郧耙恢弊鐾顿Y，跟很多的金融機(jī)構(gòu)都是比較好的關(guān)系，但做了房地產(chǎn)以后，大家也在囑咐我們，能不能把這個(gè)產(chǎn)品做好。現(xiàn)在我們真得把產(chǎn)品做好有些人有了信心，錢不是問(wèn)題，地也不是問(wèn)題了。前幾天幾個(gè)非常好的外地城市的領(lǐng)導(dǎo)打電話給我們，你過(guò)來(lái)投資，不用帶錢，你看好哪塊地，我們可以幫你，需要資金銀行可以幫你解決，因?yàn)槟阌薪?jīng)驗(yàn)，你有品牌，這是沒(méi)問(wèn)題的。另外一些公司拿著項(xiàng)目，非常好的地段，非常想做成精品，他也找過(guò)來(lái)合作。我覺(jué)得通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目拓展了發(fā)展空間，當(dāng)然難肯定是難了一些。房地產(chǎn)一直被許多人矚目，說(shuō)房子建得不好，這是垃圾。我覺(jué)得從現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代起，2006年是品質(zhì)時(shí)代的開(kāi)始，做產(chǎn)品無(wú)論是中高低檔，還是扎扎實(shí)實(shí)地把品質(zhì)做出來(lái)。還有就是一個(gè)公司想形成品牌，它的誠(chéng)信是非常關(guān)鍵的問(wèn)題，我覺(jué)得只要抓住這兩點(diǎn)發(fā)展還是有很大的空間。

　　張民耕 ： 李總的觀點(diǎn)其實(shí)就是說(shuō)了一句話，應(yīng)對(duì)越來(lái)越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，他用做精品這樣的辦法在房地產(chǎn)業(yè)界生存。但還是要回過(guò)一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在的趨勢(shì)很明顯，在正常的生態(tài)里，應(yīng)該是大狗可以叫，小狗也可以叫。但房地產(chǎn)通過(guò)最近的政策，只有大狗叫，小狗不能叫了。今后房地產(chǎn)的生態(tài)是資金為王還是規(guī)模為王或者是別的，我想請(qǐng)教一下。

　　馮侖 ： 我給大家說(shuō)一說(shuō)軟的事，美國(guó)這二百年房地產(chǎn)這些開(kāi)發(fā)商是怎么活的。這二百年在美國(guó)來(lái)看，地產(chǎn)公司有三個(gè)階段，也就是三代房地產(chǎn)公司的變化，第一代就是泰坦尼克，泰坦尼克里有一個(gè)鏡頭，有一個(gè)很紳士的人，最危險(xiǎn)的時(shí)候讓婦女和兒童先走，他吻了自己的未婚妻，然后自己沉下去，那個(gè)時(shí)代就是買地，地便宜，當(dāng)時(shí)荷蘭人買下曼哈頓就是幾十萬(wàn)。洛克菲勒那個(gè)時(shí)候也做房地產(chǎn)。買地蓋一兩棟樓慢慢倒騰。第二代就到了建帝國(guó)大廈，實(shí)際上就是二戰(zhàn)以后這一代，這一代的地產(chǎn)公司大概有二、三十年的風(fēng)光，非常像我們現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商，什么都做。長(zhǎng)島所有的經(jīng)濟(jì)適用房，老兵回來(lái)住的房子，一個(gè)公司基本都辦了，就像我們快速?gòu)?fù)制天通苑這樣的公司，這些公司后來(lái)也都遇到我們這樣的問(wèn)題，比如破產(chǎn)、按揭、工程質(zhì)量這一大堆的事，最后有很多(公司)死掉了。包括帝國(guó)大廈，蓋起來(lái)是一伙而特牛B的人，又能倒騰錢，又能折騰地，是當(dāng)時(shí)紐約州的州長(zhǎng)退下來(lái)蓋帝國(guó)大廈。當(dāng)時(shí)都比高，你做100米，我做200米，你做200米，我上面再加個(gè)架子，增加高度。但是做完以后不能生存，最后以7000萬(wàn)美金賣給了日本。實(shí)際上這個(gè)時(shí)候金融跟地產(chǎn)還是非常密切的。最近20年，發(fā)生了非常大的變化，就是所有房地產(chǎn)公司進(jìn)入第三代，第三代以后分成好幾種類型，總的都變成了張藝謀，就是所謂最新美國(guó)模式的房地產(chǎn)。張藝謀賺什么錢呢？他編故事，他導(dǎo)演，他判斷哪個(gè)故事能做，這是非常重要的。而他能判斷這個(gè)故事，就決定了這個(gè)東西賣給誰(shuí)。如果這個(gè)東西是老太太講從前有座山，這個(gè)故事賣給中國(guó)縣以下，超女這個(gè)故事賣給新生代。所以他講故事決定了他的市場(chǎng)，決定了他的客戶。中國(guó)這個(gè)故事的市場(chǎng)價(jià)值是多少呢？全中國(guó)能夠在電影上賺錢的導(dǎo)演不到六個(gè)人，張藝謀占兩億市場(chǎng)，剩下還有幾個(gè)，小導(dǎo)演幾乎不賺錢。全國(guó)自認(rèn)為自己是做藝術(shù)，有能力的導(dǎo)演幾百個(gè)，賺錢的不到六個(gè)，大部分市場(chǎng)是張藝謀、馮小剛、周星馳爭(zhēng)掉了一半。所以講故事使得張藝謀掙錢。那么張藝謀怎么掙錢呢？第一筆錢是權(quán)益錢溢價(jià)收入，就是出5%的股份，要7%的分紅，要2%的溢價(jià)。第二是管理費(fèi)，這一個(gè)項(xiàng)目，比如紐約時(shí)報(bào)重建管理費(fèi)是多少？假定5%，整個(gè)做完70億美金，那就3.5億管理費(fèi)，照月、照年付給我。因?yàn)槟阕约赫艺l(shuí)做都有管理費(fèi)。第三筆錢相當(dāng)于張藝謀的票房分帳，假定這個(gè)市場(chǎng)賺10%的利潤(rùn)，交給這個(gè)發(fā)展商做賺15%，就是5%這部分要分帳，這是張藝謀的角色。第二個(gè)角色當(dāng)然有章子怡配合，光有張藝謀不賺錢，張子怡相當(dāng)于運(yùn)營(yíng)商，開(kāi)餐館相當(dāng)于現(xiàn)金流量，開(kāi)一個(gè)火化場(chǎng)回報(bào)率是最高的，一天哭八場(chǎng)，每場(chǎng)1800元，你算一下2萬(wàn)租金又是一個(gè)現(xiàn)金流量，選不同的營(yíng)運(yùn)商，相當(dāng)于找章子怡還是找周訊，還是找趙薇這些。就是營(yíng)運(yùn)商決定物業(yè)的價(jià)值。第三要有制片主任，相當(dāng)制作這塊，施工單位。第四個(gè)角色是出租人�，F(xiàn)在大家知道張藝謀既不擁有產(chǎn)權(quán)(版權(quán))，錢又不是他出的，但他掙三筆錢。在這種情況下出資人是獨(dú)立的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人，通過(guò)各種方式。美國(guó)現(xiàn)在第三代房地產(chǎn)公司就變成了四個(gè)角色，就是張藝謀、章子怡、制片的、出資的，完全像電影行業(yè)這樣玩。實(shí)際上也不光電影行業(yè)，美國(guó)所有的行業(yè)進(jìn)入到創(chuàng)造價(jià)值階段以后，都變成了這個(gè)。那么在這種情況下，整體上經(jīng)歷了這樣三代，跟錢的關(guān)系就發(fā)生了變化，中國(guó)下來(lái)該怎么樣？中國(guó)也要經(jīng)過(guò)這樣三代，到第三代的時(shí)候我們的公司跟錢的關(guān)系就跟以前不一樣了。因?yàn)楦�錢不一樣了，我們變成張藝謀了，面和水的問(wèn)題張藝謀都不碰，這是萬(wàn)通講的模式，萬(wàn)通希望兩、三年后大家看中國(guó)這么做行不行。我認(rèn)為是絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題的。

　　張民耕 ： 馮主席下一步要做房地產(chǎn)業(yè)的張藝謀了。

　　問(wèn)題 ： 今后房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)是什么？

　　張民耕 ： 現(xiàn)在大公司拼命拿地，還有一些小公司跨向外地，張寶全都占了，請(qǐng)問(wèn)你對(duì)今后中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)是怎么估計(jì)的？

　　張寶全 ： 我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)支撐點(diǎn)主要是我們的城市化，中國(guó)的城市化現(xiàn)在還在初級(jí)階段還有很大的空間，但是我剛剛講了，中國(guó)地產(chǎn)從關(guān)系游戲到資本游戲的時(shí)候，地產(chǎn)市場(chǎng)才真正開(kāi)始規(guī)范起來(lái)，這就是以企業(yè)為核心的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值觀念才會(huì)進(jìn)入我們的行業(yè)，我們的行業(yè)才能好好地發(fā)展。至于說(shuō)馮侖說(shuō)六個(gè)導(dǎo)演賺錢，我說(shuō)不對(duì)，七個(gè)導(dǎo)演，還有一個(gè)導(dǎo)演是我，我是導(dǎo)演房地產(chǎn)的。以企業(yè)為核心的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式建立以后，市場(chǎng)接近成熟，成熟了以后，差異化就很小。我們今年看中國(guó)的房地產(chǎn)非常熱鬧，感覺(jué)差異很大。但是我個(gè)人認(rèn)為，今年影響我們房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)，影響了政策、影響了政府，影響了我們消費(fèi)的等等，我覺(jué)得出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，我稱之為地產(chǎn)娛樂(lè)化，但是這個(gè)娛樂(lè)化已經(jīng)開(kāi)始延伸到學(xué)說(shuō)的輿論化，包括學(xué)說(shuō)的嬉皮士，提出了很多道聽(tīng)途說(shuō)的(理論)等等。我認(rèn)為中國(guó)政府在主流控制方面或是很好的，從房?jī)r(jià)控制來(lái)看，其整個(gè)的增長(zhǎng)速度并沒(méi)有超出我們經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，本來(lái)是件很好的事，但被外面說(shuō)壞了，自己覺(jué)得自己有問(wèn)題，還來(lái)調(diào)整、改變。我覺(jué)得這就是2005年。2006年，市場(chǎng)成熟，差異化很小，我覺(jué)得會(huì)很穩(wěn)定。在供應(yīng)方面，在市場(chǎng)的供需方面，會(huì)由于2005年學(xué)術(shù)輿論化帶來(lái)持幣待購(gòu)。就是有需求，但因?yàn)閷?duì)預(yù)期不清楚，所以沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，但一定會(huì)在2006年實(shí)現(xiàn)，這樣的實(shí)現(xiàn)會(huì)給2006年這樣的市場(chǎng)帶來(lái)簡(jiǎn)單的緊張，但是這種緊張不會(huì)給我們太大的影響。我覺(jué)得企業(yè)就是企業(yè)，無(wú)所謂做地產(chǎn)還是做什么，企業(yè)就是一個(gè)盈利的機(jī)構(gòu)，企業(yè)除了多元化以外，我們總體上是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，地產(chǎn)商優(yōu)勢(shì)會(huì)互補(bǔ)、結(jié)合，小小可以聯(lián)合，中中可以聯(lián)合，小大也可以聯(lián)合，合并下一步很重要的趨勢(shì)，這不是我們說(shuō)把很多公司洗牌洗掉，就像春秋到戰(zhàn)國(guó)一樣。2006年我個(gè)人認(rèn)為地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。2005年實(shí)際上也是很穩(wěn)定的，只不過(guò)自己把自己說(shuō)得不穩(wěn)定而已。謝謝。

　　張民耕 ： 李總簡(jiǎn)單兩句話數(shù)數(shù)2006年你覺(jué)得形勢(shì)怎樣，你準(zhǔn)備怎么樣？

　　李建國(guó) ： 我覺(jué)得2006年到2008年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)穩(wěn)步遞增，這兩、三年我會(huì)大力投資房地產(chǎn)。

　　張民耕 ： 最后我們讓馮主席做一個(gè)總結(jié)性發(fā)言，趨勢(shì)怎樣，該怎么做？

　　馮侖 ： 明天還是好日子，所以我們還要過(guò)好日子。

　　張民耕 ： 謝謝各位。