高地價與高房價長期共存？

　　■本報記者章劍鋒

　�。保痹拢保等�，北京師范大學(xué)一份有關(guān)北京房價與地價關(guān)系的學(xué)術(shù)文摘被公開，這份三千多字的文摘被認(rèn)為是破解北京高房價之謎的重要讀本。該文摘主旨為：地價并非拉升北京高房價的罪魁禍?zhǔn)祝�地價變化不一定能決定房價，恰恰相反，高房價導(dǎo)致了地價節(jié)節(jié)攀漲，高地價是高房價的結(jié)果。

　　此份報告系北京師范大學(xué)地理學(xué)與遙感科學(xué)學(xué)院兩位教授、一位研究生共同調(diào)研并撰寫，因其撰寫人的職銜與房地產(chǎn)研究機構(gòu)無關(guān)，有論者稱，中國房地產(chǎn)市場終于輪到物理學(xué)家、數(shù)學(xué)家和文學(xué)家上臺“表演”了。

　　廈門大學(xué)不動產(chǎn)金融研究中心博士郭曉武說，作為不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游基礎(chǔ)原材料與下游終端消費品，土地與

　　１１月２５日，

　　房價與地價是孿生兄弟

　　在本報記者聯(lián)系到鄔翊光本人之前，他并不知道他們的報告被網(wǎng)上風(fēng)傳之事�！斑@是我們２００２年做的一個課題報告。”鄔翊光說，當(dāng)時北京的平均房價高于上海，北京有人大代表認(rèn)為是地價拉升的結(jié)果，因此，鄔翊光等人與清華大學(xué)研究機構(gòu)及北京市房地局奔赴上海進(jìn)行聯(lián)合調(diào)研，得出了這一份報告。他想不到兩年后會被媒體翻出來炒作。

　　“網(wǎng)上轉(zhuǎn)的，只是報告的一小部分，和原來的文章有些差別。”鄔翊光說，他試圖找出那個舊有的報告全文，但是沒有找到，報告發(fā)行當(dāng)年，已經(jīng)散發(fā)完了。

　　年已花甲的鄔翊光從事房地領(lǐng)域的研究與教學(xué)工作４５年，現(xiàn)在仍是國土資源部土地估價師協(xié)會的顧問，同時兼任著北京師范大學(xué)不動產(chǎn)學(xué)院教授一職，并非外界指稱的

　　“地價與房價不可能沒有關(guān)聯(lián)。”鄔說，一般情況下，房價決定了地價，受供需關(guān)系的影響，供給少價必漲，房價上去之后，地價會在心理預(yù)期之下跟進(jìn)，“一般開發(fā)商都會預(yù)先估算好，項目有多少利潤額才會決定拿地，招拍掛時，他會有個成本計算。比如清河那塊地，７０萬平米，１８億起價，被競到２６億，抬高了４５％，很明顯，開發(fā)商是經(jīng)過預(yù)算，知道還是有利潤的，才會不斷抬高地價”。

　　另一層面，土地供應(yīng)又是有限的，這意味著，土地成本將長遠(yuǎn)地影響中國房價，鄔翊光說，土地是稀缺的不可替代性資源，中國可用地比日本還缺，所有建設(shè)都需要土地，因此地價肯定會有個逐漸提高的過程，從這一點來說，房價也應(yīng)該會漲，“我估計北京房價會穩(wěn)中有升�！�

　　“就國內(nèi)的不動產(chǎn)市場而言，房價的飛漲相應(yīng)地導(dǎo)致了地價以及相關(guān)基礎(chǔ)原材料價格的上揚，這一點是毋庸置疑的，”郭曉武也明確表示，同時不應(yīng)該忽視地價對房價的巨大影響力。

　　郭曉武的依據(jù)是，土地作為開展社會經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地的價值必然也隨之提升；其次，土地作為不動產(chǎn)業(yè)的核心資源是構(gòu)成房屋價格的主要因素；政府不但壟斷著土地增量市場，而且嚴(yán)格控制著土地存量市場，政府作為不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中的利益中人不會輕易放棄自己的利益，而地價下跌則是其最不愿意看到的景象。

　　政府壟斷土地供應(yīng)扭曲了正常的產(chǎn)業(yè)鏈價格傳導(dǎo)機制，加上開發(fā)商炒作以及內(nèi)幕交易等因素，土地定價的自主性加大了地價對房價的影響力。

　　房地高價位難緩解

　　鄔翊光對本報記者說，硬性打壓房價顯然不妥也無濟于事，而擴大土地供應(yīng)同樣不可取，這有個可持續(xù)利用資源的問題，谷賤傷農(nóng)，地賤傷國，只要土地還是高度壟斷的稀缺性資源，那么，地價必然會撐起高房價。

　　北京師范大學(xué)不動產(chǎn)學(xué)院院長助理黃興文在解答本報記者相關(guān)問題時說：“房價與地價的關(guān)系變化，根本上還是制度安排的問題，”他所指的制度，一方面是土地制度，一方面是住房制度，他認(rèn)為，若不能從制度層面找到更合理的安排，過分糾纏于房價與地價的關(guān)系毫無意義。

　　“住房方面，不要把民眾完全推向市場，要加以劃分。”黃興文說，中國當(dāng)前需要加大住房保障力度，如此一來，許多人就不需要去市場里搶房子。至于土地層面，“我一直認(rèn)為壟斷不好，要有競爭，不應(yīng)該只有一個供應(yīng)者，從長遠(yuǎn)看，要引入競爭，考慮允許農(nóng)村土地直接進(jìn)入市場�！钡�由于是體制來決定游戲規(guī)則，地價高問題解決的可能性幾乎不存在。

　　郭曉武告訴本報記者，眼下需要改善土地供給，適度放松土地總量的供給，結(jié)合不同地區(qū)的居住需求情況，采取適當(dāng)?shù)恼�策傾斜措施；另一方面要深化土地供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，通過設(shè)定招標(biāo)條件引導(dǎo)開發(fā)商建造符合中低收入人群利益的商品房。同時政府應(yīng)善于借助各種非政策性手段向市場傳遞信號，對非理性的市場預(yù)期進(jìn)行必要干預(yù)，引導(dǎo)消費預(yù)期，建立不動產(chǎn)價格的預(yù)警系統(tǒng)和相應(yīng)的防備措施。