房產(chǎn)商看好后市 銀行謹(jǐn)慎

　　12月2日，一年一度的"上海房交會"又將在年終上演。以往"金九銀十"后房地產(chǎn)銷售要進(jìn)入"淡季"，由于今年整個上半年樓市銷售疲軟，所以今年最后一個月更是考驗開發(fā)商銷售業(yè)績以及回款能力的重要關(guān)口。

　　在售主力樓盤成賣點

　　以往，年終的房展開發(fā)商都只剩下一些尾盤，主要力推來年的新建項目，打企業(yè)形象、積累客戶。而本次房展上，這些開發(fā)商手中目前在售的主力樓盤將成為主角。

　　從“房交會”主辦方上海市

　　業(yè)內(nèi)人士分析，第四季度正是開發(fā)商歸還銀行貸款、結(jié)算建設(shè)工程款、支付建筑材料費等的關(guān)鍵時期，而上市公司則還要做年終報表，評定業(yè)績等等，如果成交量無法提升，上述一系列問題都會使開發(fā)商疲于應(yīng)付。而放大成交量最簡單易行且最有效的方法就是跌價銷售，所以這次房展上同一板塊樓盤的價格“拼殺”在所難免。

　　銷售旺季將延續(xù)到年底

　　今年4、5月份政府調(diào)控政策出臺以后幾個月中，上海樓市出現(xiàn)了“價穩(wěn)量縮”局面，成交量大大萎縮。然而到了第四季度，上海房地產(chǎn)市場成交量穩(wěn)步回升，從日均300套到400套、500套，“金九銀十”以后樓市成交量依然穩(wěn)定。

　　大華集團營銷管理中心副總經(jīng)理楊子江認(rèn)為，“金九銀十”理論對于一般的耐用消費品來說也許是對的，卻不能描繪樓市的復(fù)雜多變。對于今年的樓市行情，他認(rèn)為“金九銀十”以后依然是“旺季”，11、12月份的成交量基本和10月份保持平穩(wěn)，并可能有部分增長。

　　上海富陽咨詢根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”最新統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也表明，11月份前3周，上海新建住宅日平均成交套數(shù)都在600套左右，而11日到17日這一周日均成交套數(shù)更是達(dá)到743套，其中15日成交面積達(dá)到9.6萬平方米，成為近期樓市的一個小高潮。

　　按揭業(yè)務(wù)量增幅不明顯

　　對于開發(fā)商對后市的樂觀估計，滬上銀行的反饋卻有點潑冷水。“目前銀行的按揭（房貸）業(yè)務(wù)量仍然很少，和今年最低迷時比，只能算稍好一點。”昨天，徐匯區(qū)某銀行個人業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人普先生如是表示。

　　滬上銀行對當(dāng)前樓盤交易是否真的放量產(chǎn)生質(zhì)疑。多家銀行反映：其個人住房按揭業(yè)務(wù)量目前仍顯清淡，很多時候，一整天都沒有一筆房貸成交。一位銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人員表示，近期有關(guān)部門所反映的樓市成交量的放大，很大程度上，與動遷房、外環(huán)線低價房集中成交有關(guān)；一般情況下，動遷房受轉(zhuǎn)讓受限等因素影響，銀行很少涉足動遷房按揭業(yè)務(wù)，而動遷戶在獲得一筆補償資金后，一般都有能力一次性付款。

　　此外，據(jù)中行、建行以及上海銀行也反映，提前還貸的客戶近期并未增多，和4、5月份的高峰時段比，回落幅度卻很大，這是導(dǎo)致銀行按揭業(yè)務(wù)量增幅不明顯的另一個原因。這一方面說明房貸客戶對即將到來的調(diào)息并不敏感；另一方面也顯示出如今

　　銀行不會緊逼開發(fā)商

　　年關(guān)將至，房產(chǎn)開發(fā)商無疑將面臨到期償還貸款的問題。據(jù)記者調(diào)查，目前多數(shù)滬上銀行對開發(fā)商的資金鏈狀況比較樂觀。這一方面由于下半年政策面較穩(wěn)定，市場正在慢慢消化前期的政策影響；另一方面，經(jīng)過數(shù)月政策性的風(fēng)險過濾，樓市價格已漸歸理性，泡沫大為消退。銀行認(rèn)為，面對如今的樓市，銀行更有信心放貸。

　　目前，聰明的銀行不會強求開發(fā)商一定到期還款。據(jù)銀行知情人士透露，對于開發(fā)貸款的回籠，多數(shù)銀行都在進(jìn)行著悄然籌劃———對到期實在無法歸還貸款的開發(fā)商，銀行已經(jīng)準(zhǔn)備了轉(zhuǎn)期、續(xù)貸等多種方案。銀行表示，在目前特殊的市場環(huán)境下，銀行會對那些財務(wù)結(jié)構(gòu)、資金流等狀況良好的開發(fā)商預(yù)留一定的空間，不會逼得太緊。