領匯上市引領內地地產業REITs熱潮

　　上海證券報 實習記者 王麗娜 黃金滔

　　香港首支房地產信托投資基金(REITs)------領匯基金上周五正式在港上市，表現出色，REITs也因此備受關注。業界人士普遍看好香港REITs市場，并表示即將在港上市的越秀REITs將引領中國內地房地產企業以REITs方式赴海外上市。

　　領匯首日上市表現出色

　　香港政府分拆上市的房地產信托基金領匯(0823.hk)上周五在港交所掛牌上市。上周五香港股市表現偏軟，恒生指數(資訊 行情 論壇)跌2點，收市報15081點，但領匯表現出色，股價表現持續向好，最高升至11.9港元，收市報11.8港元。

　　領匯首日交投活躍。領匯開市前電子交易時段報11.2港元，開市后1分鐘，就有1萬股以11.45港元高位成交。開市后半小時，股價進一步登上11.85港元的上午高位。中午收市報11.8港元，成交額62億港元。

　　領匯下午收市報11.8港元，較散戶認購價高出兩成，成交額為77.42億港元，占大市交投33%。以領匯收市價計算，未扣除交易成本，散戶每手領匯賬面獲利1010港元。

　　領匯主席鄭明訓在上市儀式上表示，對領匯首日上市股價表現感到滿意，而且很高興看到公開招股部分有23萬名小投資者認購。他認為，領匯基金的成功上市將有利于政府、商場租戶及市民，并且領匯基金未來會改善旗下商場管理，但對于商場租金會否上調還言之過早。

　　香港財政司司長唐英年在領匯上市儀式上表示，領匯是首支在港上市的RE?鄄ITs，同時也是全球最大型的同類招股活動。他認為，領匯的成功上市證明香港政府奉行市場為主導的方針是正確的，希望領匯可以與商場租戶合作，為基金持有人的資產增值。

　　然而，領匯上市也遭到了來自監察領匯基金民間團體的反對。上周五上午，在領匯舉行上市儀式時，兩個監察領匯基金的民間團體共三十多人曾游行到港交所，反對領匯上市。他們表示，領匯上市后，公眾就很難監察屋村商場的運作，因此要求領匯負起社會責任，照顧公眾利益。民間團體還擔心，領匯上市后，在屋村工作的外派服務工人利益得不到保障。

　　REITs市場前景看好

　　標準普爾董事總經理兼標準普爾指數委員會主席畢哲文本月初在接受媒體采訪時曾表示，REITs是一種穩健的投資渠道，它讓投資者在較少的風險下投資地產市場，因此在亞洲受到重視。他相信REITs并不會是一時的熱潮。

　　國泰君安房地產行業研究員陳宇表示，房地產市場對資金的需求擴大與傳統融資渠道變窄之間的矛盾使得房地產業拓展融資渠道顯得尤為必要，從這個意義上說，REITs具有重要的理論與現實意義。

　　目前，國外主要發達國家的交易所都已設有REITs上市，與普通股票一樣交易。從國外的情況來看，沒有REITs，就沒有商業地產。2004年美國共有發行RE?鄄ITs145支，共計1792億美元。美國近一半的商業廣場是由REITs所投資擁有，REITs股票累計總回報率達到了134%，平均收益率是5%。

　　亞太地區REITs也在蓬勃增長。截至6月份，亞太區REITs市場的市值逾870億美元，而1年前及3年前的市值則分別為570億美元與370億美元。其中，澳洲占亞太區REITs市場的68%，其次是日本、新加坡、韓國等。澳大利亞發展落后于美國10年，當地稱為LPT(ListedPropertyTrusts)，由于房地產是澳大利亞主要產業之一，所以不動產證券化發展得很快。截至目前，澳大利亞在全球投資者信托基金市值中排名第二，約占全球的20%，約為600億美元，平均收益率為7%。日本自2001年推出REITs以來，目前共有23項REITs在東京及大阪交易所上市。截至9月份，日本市場的REITs總市值高達220億美元。而新加坡自2002年7月推出首種上市REITs以來，目前已推出了7種REITs產品，總市值達60億美元。

　　標準普爾曾在今年3月的研究報告中表示，看好香港REITs市場，并且指出雖然香港REITs市場面對著不少挑戰，但相信通過明確清晰的立法、港交所的充分支持以及投資者對該產品加深認識，香港REITs市場將有所發展。

　　香港交通證券分析師羅尚沛表示，香港地產公司會爭相以REITs形式上市。據悉，李嘉誠旗下的長江實業(資訊 行情 論壇)正在籌劃將泓富房產信托分拆于香港上市。

　　以REITs赴海外上市將成趨勢?

　　上周五，越秀投資(資訊 行情 論壇)(0123.HK)宣布將計劃組成越秀REITs在港上市，預計募籌資金將為24至32億港元，該基金有望成為香港首支由內地物業組成的REITs。

　　越秀投資表示，計劃向越秀REITs轉讓其物業，并將向香港證監會申請審批該REITs，取得股東批準后，在香港主板進行越秀REITs分拆上市。越秀投資將保留越秀REITs三成至四成權益。越秀REITs將由四項廣州物業組成，估值總額40億5000萬港元。

　　香港交通證券分析師羅尚沛表示，越秀REITs將對內地房地產物業起到一種指示作用，如果越秀REITs表現跟領匯差不多，那么將會引起一股內地企業以REITs方式赴海外上市的熱潮。

　　今年6月香港證監會發布的《房地產投資信托基金守則》也為內地房地產物業以REITs形式赴香港上市提供了一大政策利好。《房地產投資信托基金守則》放寬了香港REITs投資海外物業的限制。據市場人士分析，香港證監會的這一舉措實際上相當于允許內地或者海外的發展商將其在內地的商業地產項目以REITs形式在香港上市。

　　國信證券房地產分析師方焱對REITs市場非常看好，并表示內地的REITs市場發展步伐太慢。目前，中國內地的房地產存量很大，客觀上需要設立REITs基金，這樣中小投資者就可以在資本市場分享房地產業的發展。

　　存在一些法律和政策方面障礙

　　據了解，內地發起REITs還存在一些法律和政策方面的障礙。如政府對REITs征收公司所得稅，因此與已經REITs市場發展成熟的國家或地區相比，內地物業承受的稅收負擔要大得多，而且豁免REITs公司所得稅在短期內不可能成為現實。如果政府豁免REITs公司所得稅，那么內地所有的房地產公司都可以轉型為REITs類型的公司，將對財政收入產生重大的影響。而在REITs發展成熟的國家或地區，REITS公司在稅制上都有特殊豁免，均不需要交納公司所得稅。

　　“內地物業以REITs方式赴海外上市將會成為一種趨勢”，方焱對此非常肯定。早在今年7月，華銀投資控股有限公司就透露，其正在運作一支REITs將于年底在新加坡上市，而北辰實業也表示將組建REITs在海外上市。

　　資料鏈接

　　REITs實際上是由專業人員管理的房地產類的集合資金投資計劃，通過為投資者提供一個投資工具，賺取穩定回報和強勁的股息收益。

　　一般來說，稅務優惠有助于提升REITs的投資回報，而看好地產后市但無力置業的投資者也可以入市。房地產投資信托的框架可以確保把公司治理和透明度維持在最高水平，這是持有房地產投資信托主要的優點之一。

　　與其它投資品種相比，REITs不但分紅較高，且風險小得多，還有非常好的流動性，使大眾投資者有可能分享房地產升值。