物業稅如開征，樓價跌四成

http://whmsebhyy.com 2005年11月23日 10:45 金羊網-民營經濟報

　　本報訊國家稅務總局局長謝旭人19日在“中國財稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，中國將積極穩妥地深化稅制改革，其中包括實施城鎮建設稅費改革，穩步推行物業稅，并相應取消相關收費。謝旭人同時表示，“十一五”期間實行綜合與分類相結合的個人所得稅制度，并適時實施燃油稅。

　　稅費成本占樓價近六成

　　據有關專家預測，開征物業稅，從理論上講房價最高可能降四成。但理論不等于就會成為現實，專家認為將來可能買房容易養房難。

　　據專家介紹，所謂物業稅又稱財產稅或地產稅，“主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高”。物業稅改革的基本框架是“將現行房產稅、城市

房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅”。

　　如果開征物業稅，最直接的結果便是降低開發成本，導致

房價下降。

　　據估算，在目前的房價構成中，稅費及房產商利潤占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中，包含房地產開發的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等等以及房地產占用的房產稅、城市

房地產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產稅的形式分期支付地租和稅費，現在的開發成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。

　　據某地產研究機構人士分析，從理論上說，由于地價和相關稅費分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納1/70，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了(70-1)/70＝98.57%，表現在房價中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考慮到需求提高導致發展商在經營中的其他因素，將其中的10%份額據為己有，也有39%以上的降低幅度。

　　現實與理論可能有差距

　　不過，理論歸理論，很多專家和發展商還有不同的看法。

　　東方海外房產集團的市場營銷部副經理何以戰曾表示，房價是由多種因素綜合作用的結果，并不會因為一個因素的出現而造成房價的下降。并且他認為，物業稅還不是影響房價的根本因素。

　　華東師范大學商學院工商管理系副教授王學英說：“物業稅即使在理論上使房價有了下降的空間，但是發展商是不愿意看到房價降低的。雖然這是正常的變化，但可能會對市場產生意想不到的影響。所以，發展商可能會通過使用更好的建材或加大綠化及配套設施等手段，繼續保持房價的上升。”（辛華）

　　[觀點]

　　可能買得起房住不起

　　目前，中國實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權，而其中大部分稅費，用地者須一次性支付。對于政府而言，實行“物業稅”制度后，土地的使用要定期進行評估。從理論上說，征收物業稅，會使土地初始價格比較低，但是每年都要承擔一定的物業稅，物業稅成了未來的預期收入。而業主所擁有的房產會由于基本設施的變化而升值，從而物業稅也會跟著提高。

　　隨之而來的問題是：使用成本增加了，“買得起住不起”的情況將大幅增加。開征物業稅后，大批本來家庭經濟實力不強、只是因為購房“門檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者，會有可能像一些租得起辦公場所但付不起昂貴物業管理費的公司一樣。

　　成熟的房地產市場少不了眾多的個人投資者，但開征物業稅后，投資房屋租賃顯然成本會增加，風險也會提高，市場將會減少很多個人投資者。開征物業稅，顯然會動搖投資類物業的市場前景。

愛問(iAsk.com)

【談股論金】【收藏此頁】【股票時時看】【大中小】【多種方式看新聞】【打印】【關閉】