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21世紀不動產(chǎn)這個被稱為“全球每分鐘都有一筆成交來自21世紀體系”的第一房產(chǎn)中介品牌，卻在宏觀調(diào)控后的上海陷入一場信任危機。
《每日經(jīng)濟新聞》昨日獲悉，自宏觀調(diào)控開始之后，上海21世紀不動產(chǎn)加盟店的店東紛紛要求退賠加盟費。在樓市交投低迷之際，這個幾乎是全球最大的中介機構(gòu)與諸多中小機構(gòu)一樣遭遇運營窘境，原先綿長的加盟鏈條上凸顯出多個薄弱環(huán)節(jié)。第一品牌未能幸免規(guī)模
縮水的命運，上海房地產(chǎn)中介機構(gòu)的出路在何方？
金色招牌下的信任質(zhì)疑
“我覺得很失望，中介店從頭到尾都沒有正式開業(yè)，卻賠本60多萬元。”昨日，曾經(jīng)是21世紀不動產(chǎn)加盟店店東的馬小姐向《每日經(jīng)濟新聞》表示。作為遠在美國的數(shù)名股東代表，今年3月底，馬小姐簽約21世紀不動產(chǎn)，雄心勃勃地希望在上海房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)大展宏圖。
隨即到來的宏觀調(diào)控打亂了馬小姐的部署。4月起，上海市工商管理局暫時停止房地產(chǎn)中介營業(yè)執(zhí)照的審批。而按照合同約定，馬小姐在盧灣區(qū)鬧市已租下門面，招聘好店員，等待執(zhí)照的下發(fā)。
其后的3個月內(nèi)，營業(yè)執(zhí)照遙遙無期，馬小姐尚未開業(yè)的中介店陷入進退兩難的困局。
與此同時，今年新簽約的10間加盟店中，有4間店鋪的店東相繼提出退出體系的要求。一場退賠加盟費風波在新店東間蔓延。
在美國，21世紀不動產(chǎn)創(chuàng)立34年來，通過特許經(jīng)營授權(quán)的加盟模式，迄今已在全球88個國家和地區(qū)擁有超過6000家店鋪。在中國，不少21世紀的店東都具有美資背景，恰是由于在美國享受過21世紀的購房服務(wù)后，決心斥資加盟。
“但是好像上海的21世紀和美國的21世紀的服務(wù)質(zhì)量完全是兩回事，公司資源平臺的支持我們感覺不到。”馬小姐抱怨道：“收取加盟費之后，所有的開業(yè)申請手續(xù)、管理指導(dǎo)等幫助，都沒有明顯的表現(xiàn)。和我們洽談特許經(jīng)營的區(qū)域經(jīng)理甚至都沒有到我的店鋪現(xiàn)場來過。”
在平臺資源支持不力的同時，關(guān)于公司高價傾銷配套服務(wù)產(chǎn)品的怨言也四起。“店鋪招牌上的標記必須通過21世紀區(qū)域總部購買，價格高于一般市場行情許多。”馬小姐說。
一個值得注意的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是，自2003年以來簽約的21世紀加盟店中，至今年9月宣告暫時歇業(yè)者已逾30家。僅僅今年加盟的10家店鋪中，至9月份已有4家退出。
中介品牌的脆弱生存模式
淮南為橘，淮北為枳。21世紀在美國的強大影響力，為何到了上海的加盟店就遭遇信任危機？
昨日，21世紀不動產(chǎn)中國區(qū)域高層專門就近期部分加盟店要求退賠的事宜向《每日經(jīng)濟新聞》解釋：“21世紀的所有服務(wù)及產(chǎn)品都實行標準化管理模式。如果真的覺得加盟管理體系存在問題，我們同意以法律途經(jīng)解決。但事實上許多店東嘗試后也發(fā)現(xiàn)，如果通過法律程序，他們的許多退賠要求并不合理。”
上述高管強調(diào)：“自從4月份有關(guān)部門明確暫不辦理營業(yè)執(zhí)照之后，我們再也沒有簽約過任何新投資的加盟店。其中一部分在新政即將開始之前的加盟店，由于店東的觀望心態(tài)而錯過了營業(yè)執(zhí)照的最后申請節(jié)點，無法開張而要求退出加盟。事后我們也進行了保證金退賠，但已經(jīng)發(fā)生的違約費用是無法退賠的。”
而在諸多業(yè)界人士眼中，21世紀的問題是整個房地產(chǎn)中介行業(yè)當前面臨的窘狀。在宏觀調(diào)控的制約下，中介關(guān)店危機幾乎席卷了每一家中介品牌。
在中介行業(yè)內(nèi)運行已久的加盟和直營兩大模式，究竟哪一種更適合于上海目前的“水土”？這一問題又引起業(yè)界頻頻議論。
智恒房產(chǎn)一位高層認為，加盟是基于授權(quán)合同上的聯(lián)營關(guān)系，益處在于每個加盟店是獨立法人，授權(quán)方不承擔經(jīng)營風險，而弊端則是中介品牌對于加盟店的管控難度較高，品牌風險較大。直營是中介機構(gòu)直接開店的營業(yè)行為，益處在于從業(yè)規(guī)范的執(zhí)行、人員的調(diào)配可由總部嚴密控制，缺陷則是風險由中介機構(gòu)總部直接承擔。
然而，不少業(yè)內(nèi)人士指出，加盟的益處，某種程度上也是加盟店店東始終面對的風險隱患，只是這一隱患在市場向好之際往往容易被人忽視。
21世紀不動產(chǎn)上述高層則謹慎表達了風險自負的觀點：“加盟前我們會明確告知經(jīng)營風險方面的注意事項，然而一旦簽約后，加盟店和區(qū)域總部之間就要嚴格履行合同關(guān)系。這是特許經(jīng)營關(guān)系維系的基礎(chǔ)。”
第三條道路？
“市場不好，但中介仍舊要生存下去，上海中介的運營模式正被迫發(fā)生改變。”智恒房產(chǎn)的上述高管感嘆道。
而“被迫發(fā)生改變的中介運營模式”，已在最近幾個月滬上各中介機構(gòu)的動作中陸續(xù)表現(xiàn)出來：直營模式的中介機構(gòu)規(guī)模急劇縮小，加盟店數(shù)量增多，沿街的單一店鋪開始轉(zhuǎn)向辦公樓內(nèi)開設(shè)集中服務(wù)平臺的模式過渡，諸多中介機構(gòu)尋找股份合作伙伴……境內(nèi)外大小中介機構(gòu)參股合并的趨勢漸漸顯現(xiàn)。
數(shù)日前，又一個具有臺資背景的中介品牌瑞陽不動產(chǎn)在上海落地。在直營和加盟兩種中介傳統(tǒng)模式在市道低迷之際同時受損時，瑞陽不動產(chǎn)試探“直營式加盟”的模式。在直營和加盟之間探索第三條運營道路能否取得成功？目前尚不得而知。
“直營和加盟體系不是中介發(fā)展的瓶頸問題。對于加盟體系，關(guān)于特許加盟授權(quán)法規(guī)及監(jiān)管如何完善是一個需要考慮的問題。否則，現(xiàn)行法規(guī)使加盟商和授權(quán)者之間糾紛頻頻卻難以通過清晰的法律條文獲得解決。而對于直營體系，在市道大好之際，高成本瘋狂擴張沿街店鋪的模式如今已式微。”智恒上述高管表示。
作者：王舒 每日經(jīng)濟新聞
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