房地產(chǎn)企業(yè)如何基業(yè)常青對(duì)話實(shí)錄

　　第三屆全球華人企業(yè)領(lǐng)袖峰會(huì)于2005年11月12-13日在上海香格里拉酒店隆重舉行。本次活 動(dòng)由遠(yuǎn)見(jiàn)中國(guó)傳媒集團(tuán)、《遠(yuǎn)見(jiàn)》、美國(guó)百人會(huì)主辦。《東方企業(yè)家》、上海遠(yuǎn)見(jiàn)廣告有限公司承辦。新浪財(cái)經(jīng)獨(dú)家圖文直播，以下為房地產(chǎn)企業(yè)如何基業(yè)常青對(duì)話實(shí)錄：

　　東方企業(yè)家發(fā)行人 楊振宇：這一次我們請(qǐng)了三位都是在多元化方面經(jīng)營(yíng)得比較成功的，有大陸的民營(yíng)企業(yè)，臺(tái)灣的著名企業(yè)以及國(guó)際性的企業(yè)，多元化和專(zhuān)業(yè)化這個(gè)話題是一個(gè)

老生常談的話題，但也是一個(gè)爭(zhēng)論不休的話題，接下來(lái)的話題是講房地產(chǎn)方面的話題，大家都知道房地產(chǎn)市場(chǎng)起起落落比較厲害，和一般的制造型的企業(yè)有很大的不同，房地產(chǎn)的企業(yè)如何也能夠基業(yè)常青，永續(xù)經(jīng)營(yíng)，一直維持一個(gè)比較好的成長(zhǎng)，而不是做一個(gè)曇花一現(xiàn)的企業(yè)，這個(gè)話題非常值得大家一起來(lái)討論，接下來(lái)的對(duì)話我們請(qǐng)了有上海地標(biāo)之稱(chēng)的上海新天地的發(fā)展商，瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)兼常務(wù)總裁王英偉，對(duì)話的主持人是上海交通大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng)王方華教授。

　　上海交通大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng) 王方華：各位中午好，今天我們討論的主題是大家都關(guān)注的很尖銳的問(wèn)題，因?yàn)榍安痪蒙虾Ｊ械膸孜活I(lǐng)導(dǎo)召集了一些咨詢?nèi)藛T，包括一些專(zhuān)家，企業(yè)家們討論上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題，大家都非常尖銳的指出了房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)上海經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的很重大的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)又涉及到很多企業(yè)的投資行為，因?yàn)樵诟鱾�(gè)企業(yè)在前一陣看好房地產(chǎn)，在這里面也投了很多，所以大家對(duì)房市很關(guān)注，但是中國(guó)房地產(chǎn)的高潮剛剛起來(lái)還沒(méi)有形成一片非常好的氛圍的時(shí)候就面臨一個(gè)很重要的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)又處在一個(gè)很困難的階段，也有人說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)今后的走勢(shì)是非常迷盲的，看不清楚下面應(yīng)該會(huì)怎么樣，因此我們今天在東方企業(yè)家論壇里面來(lái)專(zhuān)門(mén)討論一下這個(gè)問(wèn)題，尤其是瑞安集團(tuán)他們是一個(gè)非常好的個(gè)案，他們?cè)谕顿Y經(jīng)營(yíng)過(guò)程里面很有耐心，看的問(wèn)題也很準(zhǔn)，現(xiàn)在發(fā)展也很順利，我們有請(qǐng)王總來(lái)現(xiàn)場(chǎng)跟我們大家交流一下這樣的一個(gè)心得，我們先從大的方面說(shuō)一下中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的情況，然后再看看作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在這么一個(gè)大的背景下現(xiàn)在面臨的一些挑戰(zhàn)，再往后引申一下作為一個(gè)企業(yè)家如何在這種情況下面判斷的，有請(qǐng)王總給我們介紹一下他的觀點(diǎn)。

　　瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)兼常務(wù)總裁 王英偉：非常感謝，首先從宏觀的角度來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是進(jìn)入了一個(gè)戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，它經(jīng)過(guò)開(kāi)始的時(shí)候粗放型的發(fā)展，有一段時(shí)間我曾經(jīng)說(shuō)農(nóng)民也可以做房地產(chǎn)，一點(diǎn)都不專(zhuān)業(yè)，大家是靠拿土地，拿完以后也不知道怎么蓋，蓋完以后房子沒(méi)有下水道也可以，很多房地產(chǎn)商因?yàn)樵��?jīng)預(yù)售的時(shí)候沒(méi)有規(guī)范，所以出現(xiàn)了很多爛尾樓，交了錢(qián)但是收不到樓，包括我自己在90年代在上海運(yùn)作，我自己也買(mǎi)過(guò)房子，我現(xiàn)在有些手續(xù)的問(wèn)題想找發(fā)展商已經(jīng)找不到了，所以中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)過(guò)非常初期的發(fā)展然后發(fā)展到今天，今天逐步的進(jìn)入一個(gè)比較正常的運(yùn)作，買(mǎi)方對(duì)于房地產(chǎn)商有期望，也知道怎么選擇，所以名牌是有效應(yīng)的，以前是名牌花很多的心血做得再好大家看價(jià)錢(qián)，我們?cè)谏虾５谝粋�(gè)案子叫瑞虹新城就曾經(jīng)有過(guò)這種非常慘痛的經(jīng)驗(yàn)這個(gè)當(dāng)時(shí)在上海大家都是做清水房，就是交給你的房子里面只有三個(gè)洞，自己去裝洗手間，自己去裝廚房，我們認(rèn)為這種做法是落后的，不環(huán)保的，而且在居民買(mǎi)了以后未來(lái)的兩年是痛苦的，因?yàn)槊恳患颐恳粦舳荚谘b修，而且在多層房子里面裝修的話，很多民工把管道都堵塞了，這樣的話樓宇就很難保養(yǎng)，所以我們那個(gè)時(shí)候96年就堅(jiān)持建裝修房，但是那個(gè)時(shí)候在上海并不普遍，而且我們是領(lǐng)先的，就是因?yàn)檫@樣我們成本肯定是比較高的，很多人來(lái)買(mǎi)就覺(jué)得我們貴，傳出去以后就說(shuō)瑞安的房子很貴，沒(méi)有說(shuō)瑞安的房子里面帶一些什么，送一些什么，結(jié)果我們第一個(gè)項(xiàng)目第一期虧本虧了三億多，但是我們沒(méi)有因?yàn)檫@樣就退出，我們認(rèn)為做的事情還是應(yīng)該做下去，所以我們大力的推動(dòng)裝修房，現(xiàn)在上海市政府也看到這一點(diǎn)，所以新的房子也希望帶裝修，因?yàn)槲覀兊膱?jiān)持所以瑞虹新城的第二期名聲打出來(lái)了，第二期賣(mài)得非常好，把虧的錢(qián)全部賺回來(lái)了，但是這個(gè)也帶來(lái)了后遺癥，有人眼紅了，所以在中國(guó)做生意不賺錢(qián)也不行，賺錢(qián)太多也不行，現(xiàn)在中國(guó)進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代就是當(dāng)時(shí)一些粗放型的發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)很難在生存下去了，除了在一些比較偏遠(yuǎn)的，比較落后的地方，而且現(xiàn)在一些大的房地產(chǎn)企業(yè)，包括從香港來(lái)的，臺(tái)灣來(lái)的，新加坡來(lái)的都已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，這些大企業(yè)開(kāi)始的時(shí)候只在北京、上海、廣州、深圳幾個(gè)大城市，但是隨著整個(gè)中國(guó)的發(fā)展，這些房地產(chǎn)商現(xiàn)在是遍地開(kāi)花，所以到二線城市、三線城市都可以看到比較有規(guī)模的房地產(chǎn)商，再加上這幾年來(lái)中國(guó)大陸也出現(xiàn)了一批做得非常好的房地產(chǎn)公司，有規(guī)模的，有理想的，我自己也佩服，其中有幾家做得非常好，這樣的話我相信中國(guó)以后的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)朝著一個(gè)比較健康的，會(huì)持續(xù)的想發(fā)展下去，作為一個(gè)企業(yè)發(fā)展下去，而且居民越來(lái)越會(huì)認(rèn)同名牌效應(yīng)，所以這些房地產(chǎn)商以后的努力不會(huì)白費(fèi)，他們的房子一定會(huì)有溢價(jià)，所以我們把大陸作為整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，是因?yàn)槲覀兛吹竭@個(gè)機(jī)遇已經(jīng)來(lái)了，經(jīng)過(guò)了一段非常痛苦的階段，我們很有耐心，因?yàn)槲覀儧](méi)有退，輸了錢(qián)繼續(xù)做，因?yàn)槲覀兿嘈盼覀兊睦砟罾^續(xù)做下去，下一步我們?cè)谟懻撛趺纯梢灶I(lǐng)先，大家都在建房子，怎么領(lǐng)先，新概念怎么來(lái)？新天地以后還有什么好的概念。

　　上海交通大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng) 王方華：剛才王總的發(fā)言出乎我的意料，我原以為他要抱怨一番宏觀調(diào)控的不好，政府的稅收環(huán)境不好，房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)宏觀大背景面前，有的人是這種心態(tài)，可以在背景下調(diào)整戰(zhàn)略，形成自己新的發(fā)展態(tài)勢(shì)，有的人就開(kāi)始另外一種心態(tài)，很埋怨，現(xiàn)在中國(guó)的情況是股市上不去，房市現(xiàn)在也講不清楚，一會(huì)兒好，一會(huì)兒不好，有人說(shuō)今年的房市決戰(zhàn)是12月，車(chē)市也不好，所以今年大眾做得也不怎么樣，整個(gè)

　　企業(yè)基業(yè)常青，政府的宏觀應(yīng)該有一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策，如果政府的宏觀政策不穩(wěn)定，或者有很多的做法是嚴(yán)重的，無(wú)序的，企業(yè)要長(zhǎng)青很困難，我要為我們的企業(yè)家呼吁一下，就是希望有一個(gè)有利于房地產(chǎn)增長(zhǎng)的環(huán)境，應(yīng)該有這樣的對(duì)話機(jī)制，代表企業(yè)家們和政府去對(duì)話，上次開(kāi)會(huì)的時(shí)候我就和韓市長(zhǎng)說(shuō)過(guò)這樣一句話，其實(shí)韓市長(zhǎng)非常關(guān)注我們的房子，因?yàn)樗�知道上海的�?jīng)濟(jì)發(fā)展是靠房地產(chǎn)撐著的，我就感到在宏觀層面上，企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青，首先國(guó)家要有一個(gè)明確的產(chǎn)業(yè)政策，第二政府要有一系列有利于企業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的稅收政策，土地政策，還有企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的對(duì)于企業(yè)的管理政策，還有在宏觀層面上應(yīng)該有一個(gè)對(duì)于長(zhǎng)期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展觀，那種持續(xù)的，均衡的發(fā)展。在這個(gè)基礎(chǔ)上，我非常理解王總所說(shuō)的話，每個(gè)企業(yè)沒(méi)有辦法改變宏觀，也沒(méi)有辦法改變政府的行為，只能在宏觀環(huán)境下來(lái)選擇來(lái)適應(yīng)這個(gè)環(huán)境，有一些企業(yè)一方面埋怨于事無(wú)補(bǔ)，在埋怨聲中死掉了，但是有一些企業(yè)看似不是機(jī)會(huì)的地方抓住了機(jī)會(huì)，看似惡劣的環(huán)境里面抓住了希望，這是兩種完全不同企業(yè)的策略，造成了兩個(gè)企業(yè)不同的結(jié)果。

　　瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)兼常務(wù)總裁 王英偉：非常感謝王院長(zhǎng)，我不是不知道埋怨，而是埋怨沒(méi)有用，我們做事情不能聽(tīng)天由命，在不一樣的大環(huán)境就要想出不同的對(duì)策，我認(rèn)為中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的政策非常贊成王教授所說(shuō)的，沒(méi)有一個(gè)很明確的很一貫的政策，這是一個(gè)弊端，但是也很可以理解，因?yàn)樵谶@個(gè)行業(yè)里面沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，一放就活，一收就死，所以前一陣子房地產(chǎn)一窩蜂的情況不得不去控制一下，但至于這個(gè)控制的手段可以有很多商量的地方，比如說(shuō)老百姓的住房必須要解決，這是安居樂(lè)業(yè)，但是我們要針對(duì)的是這種低收入，沒(méi)有辦法在自由市場(chǎng)里面來(lái)解決住房，新天地是上海最豪華住宅的地段，最高峰的時(shí)候曾經(jīng)有人愿意出七、八千美元一平方米來(lái)買(mǎi)我們的房子，這些都是世界各個(gè)其他地方的富豪，因?yàn)檫@個(gè)地段就是鉆石地段，認(rèn)為值得來(lái)買(mǎi)，現(xiàn)在一刀切下去之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，這些人非常高興，說(shuō)上海市政府給他送了一個(gè)大禮，原來(lái)八千可以買(mǎi)的，但是我們的房子大部分上海人是不會(huì)買(mǎi)的，我們客戶群里面有80%是外國(guó)的，歐美的、香港的、新加坡的，上海的一些海歸派有買(mǎi)但只占了20%，好象這個(gè)一刀切在自由市場(chǎng)上是沒(méi)有必要的，要考慮怎么來(lái)平衡，照顧現(xiàn)在的收入和

　　上海交通大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng) 王方華：但是我也有不同的看法，因?yàn)楝F(xiàn)在上海的房市已經(jīng)太高了，可能罪魁禍?zhǔn)资悄銈內(nèi)鸢玻�把房子拉得這么高，你的客戶是海外的投資商，但是他們投資了也不住。

　　瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)兼常務(wù)總裁 王英偉：所有的投資人不會(huì)盲目的把投資放進(jìn)去的，我們?nèi)鸢驳姆孔淤I(mǎi)進(jìn)來(lái)如果不住的全部是租出去的，我們的房子是百分之百入住的，沒(méi)有空置的，這個(gè)是無(wú)形之手在操作，剛才說(shuō)貴，問(wèn)題是貨比貨，我想請(qǐng)你去看看我的房子，現(xiàn)在是全部裝修，送空調(diào)，送電視，送地板，天花板全部做好，用的都是全世界最頂級(jí)的潔具，這些東西放在香港也是頂級(jí)的，針對(duì)的客戶是一群人，不是所有的房子都是這樣的，我也有便宜的房子，瑞虹新城現(xiàn)在均價(jià)是一萬(wàn)五千，現(xiàn)在在楊浦的知識(shí)創(chuàng)新區(qū)那邊也有一萬(wàn)多的房子，每個(gè)檔次的房子會(huì)以客戶的需求來(lái)做不同的事，所以一刀切會(huì)有問(wèn)題，因?yàn)檫@樣把上海的房市的進(jìn)度就會(huì)拉慢，如果現(xiàn)在高不讓我們建

　　瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)兼常務(wù)總裁 王英偉：從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)這是完全沒(méi)有問(wèn)題的，因?yàn)槠髽I(yè)的戰(zhàn)略，企業(yè)的定位，企業(yè)市場(chǎng)滿足的需求，企業(yè)要追求利潤(rùn)，但是如果站在政府的角度來(lái)看也有它的難處，任何政府都是講求公平為先，一個(gè)社會(huì)的發(fā)展如果公平的原則，這個(gè)社會(huì)就會(huì)受到各種各樣的阻礙，現(xiàn)在我們的問(wèn)題已經(jīng)越來(lái)越多了，我們現(xiàn)在大學(xué)的教授都買(mǎi)不起房子，這種情況下我就感到整個(gè)社會(huì)的發(fā)展就受到多元的挑戰(zhàn)，而政府的政策只能要切一刀，而不是一刀切，就是對(duì)于房地產(chǎn)中間那種投機(jī)的行為必須切一刀，不然的話整個(gè)社會(huì)就無(wú)序，因?yàn)橛型稒C(jī)在那邊把房市炒高了，也要防范金融上的問(wèn)題，如果金融是由于房地產(chǎn)的問(wèn)題造成了金融的恐慌，造成了銀行的壞帳最后把整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉下來(lái)，政府也需要干預(yù)的，所以這也是一個(gè)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能一直往上直線的，也要回拖，這也是正常的，問(wèn)題就是瑞安沒(méi)錯(cuò)，政府也沒(méi)錯(cuò)，錯(cuò)在企業(yè)對(duì)自己的判斷，對(duì)形勢(shì)走勢(shì)的判斷以及能做什么，不能做什么的判斷，這是我們今天會(huì)議討論的非常有意思的地方，也就是沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的模式，這個(gè)時(shí)候就感到每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在這樣一個(gè)大背景下，要適應(yīng)政府的政策，因?yàn)檎�府是�?jiān)持了一個(gè)公平原則，如果不講公平這個(gè)社會(huì)就會(huì)出現(xiàn)很大的混亂，必須要解決兩千萬(wàn)的問(wèn)題。

　　瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)兼常務(wù)總裁 王英偉：我是支持兩個(gè)一千萬(wàn)的，不是不支持，我不支持是它的這種做法，每一個(gè)區(qū)都應(yīng)該有一些混合的發(fā)展，不能說(shuō)所有的窮人都應(yīng)該放在一個(gè)區(qū)里面，如果在新天地旁邊有一些老百姓住的居所也是好事，所以要優(yōu)化這個(gè)政策，并不是反對(duì)這個(gè)政策，所以跟你的觀點(diǎn)是一致的。

　　上海交通大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng) 王方華：其實(shí)房地產(chǎn)核心的成功是地段，地段、地段，搶不到地段再去做也做不成功，但是瑞安一開(kāi)始的時(shí)候并不是這樣，但是最后成功也是因?yàn)閾屃诵绿斓兀�給了標(biāo)志性的品牌，對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)你們是怎么看的？

　　瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)兼常務(wù)總裁 王英偉：中國(guó)和其他地方不一樣，中國(guó)的老城區(qū)地段好，但是環(huán)境很差，所以需要很多動(dòng)遷，動(dòng)遷以后這個(gè)地段以前的繁華的元素就不存在了，所以地段在中國(guó)不一定很適用，在中國(guó)反而是怎么創(chuàng)造一個(gè)地段，我到每一個(gè)城市一定要總體的看規(guī)劃，要在這一片里面自己可以創(chuàng)造一個(gè)城中城，這是我們的策略，所以現(xiàn)在瑞安在上海有三個(gè)項(xiàng)目，其實(shí)我們的項(xiàng)目里面除了新天地地段好一點(diǎn)，在淮海路的后面，但是如果大家97年去看的時(shí)候也不覺(jué)得它怎么樣，也是一個(gè)破爛的，上海四大危棚之一，另外一個(gè)是上海最差的地段是紅鎮(zhèn)老街，我認(rèn)為它的面積夠大，可以做一個(gè)城中城，所以第一期很辛苦，第二期出來(lái)了，第三期會(huì)很順，因?yàn)槲易约簞?chuàng)造一個(gè)地段，另外在復(fù)旦大學(xué)后門(mén)開(kāi)了一片叫創(chuàng)智天地，實(shí)際上就是為上海做一個(gè)硅谷，那里也是上海的小支角，是上海最爛的地方，現(xiàn)在第一期已經(jīng)做好了，把高科技的人才引進(jìn)去，跨國(guó)公司引進(jìn)去，有商業(yè)，有創(chuàng)業(yè)園區(qū)，而且上海市政府因?yàn)楹臀覀兒献鞯臅r(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)我們有信心，所以把整個(gè)園區(qū)80多公頃的土地劃成一個(gè)園區(qū)來(lái)管理，由我們和他們合作來(lái)管理，這個(gè)可能在全世界都是沒(méi)有的，我們是肩負(fù)了政府一部分的職能來(lái)管理這個(gè)園區(qū)，我們?nèi)鸢布瘓F(tuán)已經(jīng)不僅僅是地產(chǎn)集團(tuán)是一條龍的服務(wù)，去新天地看到公園、人工湖全是政府委托我們來(lái)管理的，去西湖天地的新天地那里原來(lái)是一個(gè)老年公園，也是政府委托我們來(lái)管理的，所以現(xiàn)在我們又變成園林局了，我們延伸下去除了硬件，除了創(chuàng)造地段以外還需要后續(xù)的服務(wù)，因?yàn)槲乙恢痹趶?qiáng)調(diào)瑞安不是房地產(chǎn)發(fā)展商，瑞安是一個(gè)建立社區(qū)的公司，我們?nèi)ツ睦锞拖脒@個(gè)社區(qū)建好以后什么人在這里居住，我的定位非常清晰，是什么人聚在這里，然后用什么方式來(lái)表達(dá)生活的方式。

　　上海交通大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng) 王方華：我覺(jué)得瑞安公司比人家高明，會(huì)去研究政府未來(lái)的規(guī)劃，盧灣區(qū)早晚是要改造這個(gè)地方，你們就在里面搞了新天地，包括楊浦大學(xué)城也是，因?yàn)榇髮W(xué)城的發(fā)展政府會(huì)非常關(guān)注，然后你就介入。

　　瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)兼常務(wù)總裁 王英偉：我不同意這個(gè)觀點(diǎn)，楊浦大學(xué)城創(chuàng)智天地整個(gè)概念是瑞安提出的，不是上海市政府提出的，我們因?yàn)樵谏虾Ｗ隽藘蓚�(gè)項(xiàng)目，所以一直在想怎么創(chuàng)新，瑞安集團(tuán)里面的運(yùn)作模式強(qiáng)調(diào)每做一件事都要求要?jiǎng)?chuàng)新，我們要給我們的顧客驚喜，而不是滿意，我認(rèn)為滿意是基本的，但是要給我們的顧客驚喜，不覺(jué)得我能做得到的東西我能做出來(lái)，這是我們集團(tuán)里面的哲學(xué)，所以我們集團(tuán)有一個(gè)高級(jí)顧問(wèn)吳校長(zhǎng)，他是香港科技大學(xué)的創(chuàng)校校長(zhǎng)，退下來(lái)以后在我們集團(tuán)當(dāng)顧問(wèn)，他就一直跟我們說(shuō)，上海政府一直說(shuō)科教興市沒(méi)有像美國(guó)硅谷這樣的建設(shè)，我們就說(shuō)你去考慮做一個(gè)文章出來(lái)，所以他就寫(xiě)了一篇文章，這當(dāng)中就看中了復(fù)旦大學(xué)和同濟(jì)大學(xué)附近那十幾所高等院校的地區(qū)，他認(rèn)為是一個(gè)非常好的地區(qū)，當(dāng)時(shí)我們看中一個(gè)體育場(chǎng)是江灣體育場(chǎng)，這個(gè)體育場(chǎng)是文物建筑，沒(méi)有人敢動(dòng)所以就荒廢了，前面是公交車(chē)站沒(méi)有人用，也沒(méi)有規(guī)劃，我們問(wèn)區(qū)政府，市政府都沒(méi)有規(guī)劃，是由這個(gè)作為一個(gè)開(kāi)端做了一個(gè)建議給陳良宇書(shū)記，給韓正市長(zhǎng)，他們兩個(gè)一看到非常高興，認(rèn)為有創(chuàng)意，我還記得第一次開(kāi)會(huì)的時(shí)候陳良宇書(shū)記召集了40個(gè)部門(mén)和我們一起開(kāi)會(huì)，我們先請(qǐng)了設(shè)計(jì)師做了一個(gè)模型給他看，然后這里面本來(lái)是想把這個(gè)項(xiàng)目送給上海市政府，因?yàn)檫@里面很多是公建設(shè)施，包括剛才說(shuō)的科技園是不能賺錢(qián)的，我們只是貢獻(xiàn)一個(gè)思路給上海市政府，后來(lái)陳良宇書(shū)記說(shuō)瑞安必須要牽頭，要不然這個(gè)項(xiàng)目做不成，所以就叫區(qū)政府來(lái)投資一部分，來(lái)減輕我們的負(fù)擔(dān)，另外有一部分的設(shè)施上海市政府撥款來(lái)重修，所以現(xiàn)在江灣體育場(chǎng)政府撥了兩個(gè)億來(lái)修復(fù)，這是上海第一個(gè)體育場(chǎng)，是國(guó)民黨政府建的，是一個(gè)非常有歷史價(jià)值的體育場(chǎng)，我們把它變成一個(gè)活動(dòng)場(chǎng)所，因?yàn)樵隗w育場(chǎng)坐位的下面我們變成一圈圈的店鋪，以后在這里會(huì)賣(mài)的體育用品的名牌，現(xiàn)在已經(jīng)有很多國(guó)外的體育發(fā)展商來(lái)跟我們談租下這些店，這樣的話我們就把一個(gè)沒(méi)有用的古董放在那里，我們把它用起來(lái)，我經(jīng)常說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是無(wú)中生有。

　　上海交通大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng) 王方華：這個(gè)在我們營(yíng)銷(xiāo)學(xué)里面，營(yíng)銷(xiāo)是適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)市場(chǎng)，而瑞安現(xiàn)在是把這個(gè)理論改造了一下，是要?jiǎng)?chuàng)造市場(chǎng)，你的話對(duì)我個(gè)人的價(jià)值非常大，因?yàn)槲以谀抢镉幸惶追孔印Ｏ旅嫦胗懻撘粋�(gè)微觀上的問(wèn)題，因?yàn)檫@個(gè)地段也好，適應(yīng)政府的需要也好都是戰(zhàn)略上的問(wèn)題，但是房地產(chǎn)在運(yùn)行過(guò)程中間非常重要的是微觀上的問(wèn)題，就是成本，地的價(jià)錢(qián)越來(lái)越高，而企業(yè)在受到這么大的宏觀上的經(jīng)濟(jì)、金融上的控制，借錢(qián)又借不到，在微觀層面操作上，瑞安集團(tuán)怎么去面對(duì)越來(lái)越高的成本？

　　瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副董事長(zhǎng)兼常務(wù)總裁 王英偉：如果房?jī)r(jià)不上去我們就死掉了，瑞虹新城最初的時(shí)候一平方米的動(dòng)遷地價(jià)大概是兩千多人民幣，所以我可以賣(mài)六、七千一平米，現(xiàn)在我在動(dòng)遷瑞虹新城的樓板價(jià)是六到七千一平米，再加上我的成本是超過(guò)一萬(wàn)一平米，如果還是七、八千那誰(shuí)來(lái)蓋這個(gè)房子？所以房?jī)r(jià)的高漲也是為老百姓做了好事，因?yàn)楦邼q了以后所以動(dòng)遷成本高了，那些被我動(dòng)遷的人拿的錢(qián)就多了，現(xiàn)在有一個(gè)現(xiàn)象這些人很多時(shí)候沒(méi)有好好的把動(dòng)遷看成一個(gè)為他們做好事的做，以前他們居住的環(huán)境和現(xiàn)在搬了以后的環(huán)境是非常不同的，所以房地產(chǎn)商不一定都是不好的，房地產(chǎn)商也有好的。

　　上海交通大學(xué)管理學(xué)院院長(zhǎng) 王方華：我們可以有這樣的概念，在中國(guó)，在現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)要做到基業(yè)常青的話，首先必須適應(yīng)環(huán)境，適應(yīng)政府和宏觀，不能自己去埋怨，埋怨是沒(méi)有用的，第二個(gè)要有自己的戰(zhàn)略思考，做一些創(chuàng)新的房地產(chǎn)發(fā)展的策略，而不是按照原來(lái)的簡(jiǎn)單模式去重復(fù)，用自己差異化的能力和個(gè)性化的運(yùn)作，第三這個(gè)企業(yè)就應(yīng)該有一套自己的文化統(tǒng)領(lǐng)下的運(yùn)作模式，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)不可能是統(tǒng)一模式，只要是存在就是合理的，只要能夠基業(yè)常青瑞安模式值得我們借鑒，我曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)一個(gè)房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略顧問(wèn)，我指點(diǎn)那個(gè)企業(yè)是沿著高架，沿著輕軌，沿著地鐵往外走，那個(gè)企業(yè)就跟著這個(gè)規(guī)劃在走也做得非常好，因?yàn)槌鞘性谂蛎洠�交通在延續(xù)，房地產(chǎn)在跟著交通不斷的走也能夠走成功，所以每一個(gè)企業(yè)都有自己的運(yùn)行模式，還有一點(diǎn)企業(yè)家需要有膽略，需要有創(chuàng)新精神，因?yàn)槭挛镌诎l(fā)展過(guò)程當(dāng)中，創(chuàng)新是唯一不變的東西，只有不斷的創(chuàng)新才能真正做到基業(yè)常青，非常感謝王總，也感謝各位參與我們的對(duì)話。

　　東方企業(yè)家發(fā)行人 楊振宇：非常精采，謝謝王院長(zhǎng)和王總，上午的演講時(shí)間就到此結(jié)束了。