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為窮人建房的寧波方案


http://whmsebhyy.com 2005年11月10日 15:34 南方周末

   為窮人建房的寧波方案

在全國各大城市房價畸高的背景下,如何為中低收入者提供住房,是令各級政府困擾的難題。而在寧波,早在兩年前就出臺了一項“限價商品房”政策,這一為窮人建房的方案目前不僅在浙江省得以推廣,還吸引了越來越多的城市前來取經

  本報記者 王禮

  寧波的房價漲幅在連續三年排名全國第一之后,竟逐年回落了———2003年,寧波房價漲幅從上一年的全國第一退至第二;2004年,房價漲幅降至13.9%,退到全國第五;今年一季度,房價漲幅更是回落到11.9%,全國排名第七。

在全國各大城
市房價逐年急劇攀升的背景下,寧波為何會出現奇特的房價“軟著陸”現象?一個重要的原因是,這個城市從2003年底開始就推出了一項房產新政———“限價商品房”政策。

這項政策目前正在浙江省推廣,越來越多的城市也紛紛派人前來取經。

這樣,一個較為完整的住房解決機制建立起來——中等和中等以上收入家庭購買商品房,中等以下收入家庭購買限價商品房,低收入以及困難家庭則購買經濟適用房或實行廉租住房。 

窮人多,房價高

和其他很多城市一樣,寧波市在2002年6月就曾推出了經濟適用房政策。購買經濟適用房的標準是人均住房使用面積低于12平方米的低收入家庭。

當時,這樣的居民在寧波大約有2000多戶,他們可以買到供應價格為每平方米2280元的房子———這個價格比后來推出的限價商品房每平方米要低700元左右。

但據寧波市經濟適用房建設管理辦公室綜合科負責人蔣安平介紹,他們調查的數據顯示,當年寧波仍有18000多戶中低收入家庭,他們既不夠條件購買經濟適用房,也無資金實力購買一般商品房。而在2002年,寧波的房價漲幅已經連續三年排名全國第一。

直到今年,寧波市建委一份名為《健全完善城鎮住房供應保障體系》的文件中仍然透露著這種擔憂:“雖然我市城鎮人均居住使用面積已達到22.54平方米,但兩極分化較為明顯。”

正是這種擔憂,促使寧波市政府在2003年出臺了一項新的“限價商品房”政策,旨在為更多的中低收入者提供低價住房。為了配合這一政策,廣廈怡庭小區這個原來的經濟適用房項目,其中一部分住房被匆忙改成了該市第一個限價商品房項目。

寧波市限價商品房的價位基本限定在每平方米3000元左右,其中多層住宅均價為每平方米2980元,中高層住宅均價為每平方米3300元。與同一地段的普通商品房項目相比,這樣的價格至少使購房者每平方米節約了1000元左右。

當然,不是所有人都有資格購買這樣的房子。限價商品房的供應對象為市區范圍內人均住房建筑面積18平方米以下的中低收入住房困難家庭和無房戶。

數據顯示,從2002年以來,寧波竣工的經濟適用房面積為78萬平方米、10257套,其中限價商品房是28萬平方米、3396套,而明年還將有17萬平方米的限價商品房竣工。

低價房的推出一方面緩解了中低收入家庭的住房壓力,另一方面則直接下拉了寧波城區的整體房價。2003年,寧波市區新開樓盤套均面積下降了15平方米。2004年這個數字再次下降9平方米,商品住宅平均銷售價格則每平方米平抑了310元。這一現象被當地媒體稱為房價“軟著陸”。

這樣的成績讓寧波市屢屢在浙江省甚至全國的房地產會議上受到表揚,浙江省政府更是發文推廣寧波的做法,要求其他城市因地制宜建設一些限定銷售價格、限定建設規模、限定銷售對象的限價商品房。

西安、青島、大連、南京、杭州等許多城市都派了政府和企業組成的考察團前來取經,其中一部分城市隨后也開始頒布類似的政策。

  誰是窮人

去年12月8日,43歲的陸愛琴特地和家人挑了這個吉利的日子搬進廣廈怡庭小區——一套建筑面積為57平方米的兩居室。

“你想想看,這個房子每平方米才3100塊,市區的二手房都不止這個價格。”陸愛琴說。

從陸愛琴家往南兩棟就是戴大爺的家,這套建筑面積為65平方米的兩居室花了戴大爺21萬元。被戴大爺以15萬元賣掉的市區那套老房子,面積不到這里的一半,整天還得忍受火車汽笛的干擾。目前,戴大爺老兩口的退休工資每月共為1800元。

在這個名叫“廣廈怡庭”的小區里,共有999戶人家住的是限價商品房。他們覺得自己已經比較幸運了———寧波市首批推出5012套限價商品房時,申購家庭達到了17200多戶,也就是說,最終3.4個申購者中只有1個人能買到這批房子。

對于這樣一大批進入市場的“低價房”政策而言,執行得好不好最重要的指標就是房子是不是落到那些真正需要它的人手中。

在寧波,類似的質疑卻很少聽到,沒有人可以保證這套政策的制定和執行已經盡善盡美,但絕大多數的人都相信這個政策的實際受益人和當初設計時的基本相同。

“我們有一套完整的程序來保證申購對象是否真的符合標準。”寧波市經濟適用房建設管理辦公室綜合科負責人蔣安平說。為了公平公正,寧波市以申請、審批、公示、登記、公開搖號的程序最終確定那些“幸運”的家庭。

一些城市的經濟適用房政策被廣泛詬病的原因是當地審核購房人資格的主要依據為個人收入,而在我國個人征信體系尚未完全建立起來的情況下,個人收入則是一個很難界定的指標。“但是有沒有房子,房子有多大,掌握這些情況就相對容易多了。”蔣安平說。

除此之外,寧波市吸取了其他城市一些很簡單的經驗就解決了大問題,從住房條件來看,限價商品房的面積嚴格控制在55-95平方米之間,主流戶型為60平方米左右的兩居室。從投資價值來看,小區都建在城鄉接合部,周邊的商業、交通等配套設施還待完善。同時,限價商品房5年之內不能轉讓或出租,5年之后上市轉讓,也要補交土地收益金差價或土地出讓金。

“這樣的條件對于有足夠經濟能力的市民來說是沒有誘惑力的。”寧波廣廈住房股份有限公司總經理王翔說。

  開發商圖什么

寧波在經過兩年的探索后,限價商品房的推出幅度將越來越大。以動態的方式進行計算,目前寧波市限價商品房的潛在用戶仍有1.6萬-1.7萬戶。因此,政府計劃今后3年每年推出3000-4000套限價商品房,將限價商品房在新增商品房中的比例從現在的10%-15%提高到20%。

要實現這樣的目標并不容易。今年12月,又有新的一批3000-4000戶的限價商品房項目開始運作。但在投標的企業中,卻沒有了上一批開發商的身影。“他們確實受到了一些委屈。”寧波市經濟適用房建設管理辦公室綜合科負責人蔣安平說。

問題出在開發利潤上。為了控制限價商品房的價格,政府采取了“以房價定地價”的原則,在規定房子的售價和核定建筑成本后,開發商的利潤被控制在3%-5%之間。而寧波市普通商品房項目的利潤卻能高達15%-20%。

為了吸引更多的開發商,政府拿出了一個“低利潤、低風險”的方案。政府承諾,如果限價商品房在完工后1年左右的時間無人購買,可以按售價進行回購。不過,以現在熱銷的情況來看,這個承諾暫時還沒有兌現的機會。

即便降低了銷售風險,但這樣的利潤率對于寧波的一些大型房地產開發商來說,也難以構成吸引力。“我們會考慮這些項目,但目前肯定不會參與其中。”寧波銀億房地產開發有限公司策劃部經理王賢豐說。銀億是寧波市最大的房地產公司之一,由于項目太多,公司常常處于滿負荷運轉的狀態,他們甚至不得不把一些小項目分給其他的開發商來做。

限價商品房的項目也許只會對一些有一定資金、但沒有土地儲備的中小房地產公司產生吸引力。

“我們一開始覺得,雖然利潤少一點,但風險也小很多。”寧波市五環房地產開發有限公司副總經理劉國耀說。這家公司承建了徐家槽地段1042套限價商品房的開發任務。但現在,他碰到了另外一些問題。按照政府部門的要求,他們建設的限價商品房小區除了地面的60多個車位外,還修建了一個可容納300個車位的地下停車場。“可現在一個都沒賣出去。”劉國耀說。

張朝平也遇到了同樣的問題,他所在的寧波市中龍置業有限公司承建了徐家槽地段另一處1108套的限價商品房。“一套限價商品房也就是20萬元的價格,他們又怎么可能用10萬元來買一個停車位呢?車位的成本是政府計算過的,總不能虧本來賣吧。”

現在,開發商們只能等待,他們曾經試圖讓政府回購這些車位,但沒有成功。“如果這些車位賣不出去,那就沒有利潤可言了,”劉國耀說,“即使過個幾年,賣出去一部分,那我們的資金也白白被套牢了幾年。”

按照寧波市限價商品房的政策要求,停車位的配置比例為2∶1,也就是兩戶家庭至少要配備一個停車位。這已經遠低于普通商品房的1∶1和高檔住宅的1∶2的標準。但開發商認為,目前看來,只要保留一些地面停車位就足夠了。在這一點上,雙方似乎難以達成共識。

另一個問題同樣復雜,“我們的項目從2004年6月開工以來,建筑成本一直上漲。”劉國耀說。但政府事先已經和開發商就具體的施工要求做了嚴格的限制,開發商沒有修改建筑標準和價格的籌碼,因而不得不接受利潤空間再次被擠壓的事實。

一些敏銳的開發商已經察覺到與限價商品房相伴而來的矛盾,并希望它們能盡早被決策者了解。“限價商品房住戶的消費能力相對較低,如果把他們集中在一個區域,有可能這個地區的商業、交通、教育等配套設施的普及速度會比較慢,并進一步成為一個社會問題,”寧波廣廈住房股份有限公司總經理王翔說,“目前這個問題還看不出來,但是至少有這個趨勢。”

一位不愿透露姓名的開發商還告訴記者,考慮到限價商品房和經濟適用房的業主還款能力不穩定,因此一些銀行已經私下里規定對60平方米以下的低價房不做按揭貸款。

據另一位開發商介紹,在當地一次房地產人士聚會的酒席上,有人故作神秘地對一位物業公司老總說,有個200多萬平方米的小區項目可以介紹。當對方表現出濃厚的興趣之后,才發現這個項目是個限價商品房或經濟適用房項目。

在座的人都為此而發笑。因為業內人士都知道,接下那樣的業務意味著只能收取很少的物業費,而且經常被拖欠———那是很少有人愿意碰的項目。

  新聞鏈接

日照市停建經濟適用房 改為貨幣直補困難戶



近日,山東省日照市宣布停建經濟適用房,而改為對低收入家庭購房實行貨幣直補,以解決他們購房難的問題。改變了傳統的經濟適用房運作模式后,日照市將省里每年劃撥的經濟適用房建設用地拿到市場上去拍賣,開發商可以在拍賣到的土地上自行建設商品房,政府則將拍賣所得和政府減免的稅費作為補貼資金,按照每戶5.2萬元的標準,每年動態確定發放的戶數,通過公開搖獎的方式發放給符合條件的低收入家庭。

直補政策受到了無房困難家庭的熱烈歡迎,也刺激了房市的繁榮。2003年,572戶中低收入家庭成為這項政策的首批受益者。兩年來,政府共發放經濟適用房補貼6000萬元,帶動約2億元的市場購買力。




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