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黃海京
房地產企業必須同時滿足所開發項目的自有資金投入須超過開發項目總投資的35％、項目四證齊全及新開發的房地產項目，其企業須具有行政主管部門核發的房地產開發二級資質，才能通過房地產信托融資。
據了解，近日，銀監會向各地銀監局下發了《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》。該《通知》對房地產信托發行門檻進行了嚴格規定，具體體現在三方面。即房地產企業必須同時滿足所開發項目的自有資金投入須超過開發項目總投資的35％、項目四證齊全及新開發的房地產項目，其企業須具有行政主管部門核發的房地產開發二級資質，才能通過房地產信托融資。這表明，此前處于相對寬松的房地產信托門檻被提高。
據了解，文件的出臺源于今年6月銀監會對各地信托業交叉監管中房地產業和證券業暴露的問題。今年7月下旬，中國人民銀行副行長吳曉靈曾在“2005中國宏觀經濟走勢與產業發展高層論壇”上提出，要注意“負債型”房產信托產品風險。她認為，自從“央行121號文件”出臺、控制信貸對房地產投入后，房地產信托取得巨大發展，但根據央行發布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司不負責運營過程中發生的風險。而現在房地產信托產品資金運用方式大多是貸款，即做成了負債產品，這是個重大隱患。
業內人士認為，此次文件中的三項規定，特別是對開發企業做出的“二級資質”的要求，實際上是對“過橋信貸”式房地產信托關上了大門。因為對于市場上絕大多數以項目公司形式進行開發的企業來說，具備二級資質的少而又少。雖然此項政策沒有明確涉及土地一級開發和存量市場，但現在存量房市場流動性很差，這部分房地產信托業務量很小。房地產信托業務的門檻大為提高。
本報記者黃海京
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