面對如此重的負擔，開發商的作法是將這一切轉化到房價里。因此，政府收取的各種稅費早已包含在房價中了

　　對于房地產稅改，首先不要太多地加重老百姓的負擔，其次應遵循國際上通行的“納稅受益”原則，讓老百姓切實感受到所納的稅款每一塊錢都花在了該花的地方

　　美國財經雜志《福布斯》近期發表2005年度全球“稅負痛苦指數”，稱中國內地該指數位居第二，僅次于法國。那么，住房消費作為城市居民最大宗的消費，人們對附加在其中的稅負感受如何呢？

　　房價中含有多少稅自從

房產新政實施以來，政府正運用稅收手段來調控市場與房價。雖然這些稅種對

二手房買賣交易還是“區別對待”的(對普通住宅及溢價不是很多的二手房交易可享受稅收優惠)，但一些打算買二手房的人還是感到了“痛”，因為他們實實在在地要為因稅收因素而上漲了的房價“埋單”。此外，人們也許不太清楚的是，其實在你所購買的新商品房中，所包含的稅費也不少。

　　一般來說，目前國內住宅成本構成中，建筑成本只占30％－40％，地價、稅費及開發商利潤占到60％－70％左右。如果按目前開發商平均利潤率15％—20％測算，那么刨除這部分，房價構成中稅負比重至少應在35％—40％左右。

　　從房地產稅種構成看，不算開發企業必須繳納的營業稅、所得稅、教育稅、城市建設稅等等，目前我國直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。如果加上房地產企業經營所繳納的全部稅種來看，還包括5個稅種和1個附加。

　　如果僅從現在所征收的房地產稅來看，總的稅負并不十分重。但實際上人們購房中所承擔的有三部分內容，即租、稅、費。租，主要是土地出讓金；與房地產有關的稅主要有:房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、教育附加稅和固定資產投資方向調節稅；至于費，可以說與房地產相關的收費名目繁多，雖各地差異較大，但一般而言收費項目大都有數十種之多，有的地方甚至超過百種，如市政配套費、人防建設費、抗震費、防洪費、環保費、綠化費、商業網園林建設費、立項管理費、拆遷管理費、開發管理費、征地手續費……不一而足。

　　房地產收費的本質是政府有關部門向土地使用者和房屋所有者因提供服務收取的直接性補償，不具有房地產稅收強制、無償、固定的特征。但從廣義上講，無論我們對行政事業收費作何解釋，對納稅人而言，都是一種負擔。說穿了，費與稅并沒有什么本質的區別，費與稅的不同僅在于各自立法級別的高低不同。由于收費是進入地方財政的預算外資金，因此也成為政府各部門著力拼搶和爭食的

蛋糕，收費種類越來越多就不足為奇了。

　　據業內人士介紹，房地產收費體系比較混亂，存在重復收費、計征不規范現象。如開發企業繳納了土地出讓金，還要繳納市政建設配套費、單向性配套設施建設費，有的地方還要以實物的形式向有關部門提供居委會、派出所、中小學樓房，類似的配套設施費用往往占繳納總費的70％—80％。此外，還存在征地費與土地使用費重疊、對土地轉讓收益重復計征等現象。

　　對開發商而言，獲取最大利益是企業的惟一目標，面對如此重的負擔，開發商的作法是將這一切轉化到房價里。因此，目前消費者入住新房后雖然除物業費、采暖費外不再繳納其他的稅費，而實際上政府收取的各種稅費早已包含在房價中了。

　　且不說目前消費者所承擔的高房價背后有多少稅費負擔純屬不合理的成分，僅就現在的稅費制定機制而言，如果不進行改革，地方政府各部門出于種種利益的考慮，或繼續增加收費種類，或可以隨時調整收費比例而毫無制約，那房價豈有不漲之理？

　　房地產稅改進行時按照有關部門設計的稅改思路，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質更加明確；正稅，就是統一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環節畸重保有環節畸輕的現狀，并盡量向寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行作法靠攏；清費，就是對收費項目進行嚴格清理，除少數服務性收費項目以外，其他收費或取消或合并為某一固定稅種。

　　在稅改方案設計中有一個重要稅種，就是房地產稅。房地產稅是財產稅的一種，又稱物業稅，主要針對土地、房屋等不動產。要求其所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著土地市值的升高而提高。

　　不少人誤以為，增加了物業稅，就可以免繳70年土地出讓金而改為年租制了，房價就能大幅度下降了，這其實是誤解。增加了物業稅，土地出讓金還是要繳的，與土地改為年租制是兩碼事。物業稅是對老百姓擁有的房產征收的財產稅，原來買房時一次性預繳的70年土地使用費(土地出讓金)則改成地租每年繳納。

　　從稅改的初衷看，誰擁有的房產越多、越值錢，誰就越該多繳稅，并且原開發環節諸多稅費歸并到房產保有稅中可降低開發成本，進而降低房價。這樣一來，老百姓買得起房了，還可抑制投機炒房，又能“為政府提供豐富穩定的財政收入”，三全其美。

　　但這是不是一廂情愿呢？有專業人士分析，人們所預期的物業稅改革帶來的房價大幅度下降可能不會出現，其中相當大一部分會被開發商等各種利益團體截取。因為，房地產開發成本降低，并不一定意味著開發商會降價，在供不應求的局面下，他們有機會將稅負轉嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價格。再有，物業稅的征收需要對各個房產進行評估，并且一旦出現拒繳或者逃稅的情況，稅收征管成本和執法成本將十分巨大。

　　也有老百姓對物業稅感到困惑，現在老百姓買到的房子只有70年土地使用權，而且一下子就提前預繳了70年的土地使用費和相關稅費，土地并不是房主的財產，并且房子越住越破，如果再對他們也開征物業稅，道理何在？

　　有專家認為，我國的稅收征管較為強調強制、無償、固定，而對稅款的使用卻缺乏必要的論證與監管，納稅人的權益沒有受到應有的重視，這既不利于建立和諧社會，也容易造成人們納稅意識的缺失。對于房地產稅改，首先不要太多地加重老百姓的負擔，其次應遵循國際上通行的“納稅受益”原則，讓老百姓切實能感受到所納的稅款每一塊錢都花在了該花的地方。

　　《國際金融報》 (2005年07月21日 第五版)