|
《物權法》草案全文向社會公布一周有余，各界對此討論依然保持高熱度。記者電話連線北京市仁和律師事務所孟憲生律師，他提示，在與房地產業的結合點上，《物權法》還有以下三個主要問題尚待解決。車庫、會所“從約定”埋下糾紛隱患
《物權法》：會所和車庫（的所有權）有約定按約定執行，沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。
孟憲生：“從約定”其實是種模糊定位，為以后業主與物業公司產生糾紛埋下了隱患。以車庫為例，如果是開發商保留其所有權，他就可以隨便處置停車位，或出售或者出租，如果他隨意提高停車費用，對業主是不公平的。
建議一方面，社區的停車位應該視為住宅的必須配套，政府應該在建筑規劃時就明確要求開發商必須建設多少停車位。另外，停車位的歸屬應該明確是歸全體業主所有。發生的建筑費用，開發商可以計入房價收取。
業主委員會未獲“法人”名份
《物權法》：業主委員會可以“對任意棄置垃圾、侵占通道、排放大氣污染物、施放噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權按照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失。”
孟憲生：但是，一旦面臨“對侵害業主共同權益的行為，對物業管理機構等違反合同發生的爭議”時，業主委員會將因無獨立的法人資格，而不能享有訴訟與仲裁權利。《物權法》沒有對業主委員會的性質做出規定。“70年”期滿后如何續約“沒有好方”
《物權法》：建設用地使用權期間（70年）屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期。
孟憲生：對住宅來說，70年后很可能還在使用中，那么使用人可以交還房屋，或是向政府申請續期，繼續按照土地的用途交納出讓金。
但是，如果同一個樓盤數千住戶中，有的愿意續申請，有的不愿意，這樣情況如何處理？現在還沒有好的辦法。即便是采用少數服從多數的原則，這里面牽涉到交納土地出讓金的問題，所以“少數服從多數”在這里也是不可行的。
商報記者 賀文 Ｓ028
| 
