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經過近10年的探索實踐，銀川市的物業管理取得了長足的發展，截止2004年3月底，銀川市有物業管理企業90家，從業人員4182人，管理的物業面積達1100萬平方米，占銀川市住宅總量的54%，住宅小區業主委員會由1999年1家增加到72家，市級物業管理示范小區17個，自治區級物業管理優秀小區9個，國家級物業管理優秀小區和示范小區各一個。目前，銀川市的物業管理進入了一個迅速發展的時期，逐漸成為了一個涉及社會各方面、與居民群眾日常生活息息相關的朝陽產業。但是，與物業管理市場化程度較高的省市相比，銀川市的物業管
理還存在很多的問題，這些問題在一定程度上阻礙了物業管理的發展。
在此次由銀川律協、銀川房協聯合主辦的“房地產業發展———律師法律服務”為主題的首屆銀川律師論壇上，來自銀川市方和圓律師事務所的肖進成、王輝兩位律師，就銀川市物業管理行業存在的問題及其原因分析的基礎上，提出今后銀川物業管理的發展對策。記者就兩位律師的觀點結合當前銀川物業管理中存在的問題編輯此文，希望能引起物業有關部門的重視，共同促進銀川市物業管理健康發展。
轉變觀念 解決物業收費難題
目前，銀川市物業管理行業普遍存在物業服務費收繳難的問題，記者了解到，銀川市實行物業管理的200多個居住小區中，物業服務費收繳率不到20%，有的甚至在10%以下，能收到90%的很少。律師介紹有一個住宅面積僅5.3萬平方米的小區，在不到17個月的時間里，業主拖欠的物業服務費高達17萬元。收費難，常常使得一些物業管理企業陷入舉步維艱、瀕臨倒閉的局面。更為嚴重的是，收費難和物業管理水平低形成惡性循環，直接影響著銀川物業管理水平的提高。
據介紹，銀川市物業服務收費難，主要表現在以下方面，首先，業主對物業管理不滿意而拒絕交費。肖進成、王輝兩位律師對銀川市的物業管理企業和居民小區進行的抽樣調查顯示，70%以上的受訪者對自己居住小區的物業管理現狀表示不滿意，其中又有近50%表示很不滿意。從消費者協會掌握的情況看，消費者對物業管理的投訴率居高不下，已成為投訴的焦點和熱點，投訴的內容涉及到物業收費、小區安全、停水、停電等問題。由于物業企業管理自身的不規范行為，使業主和物業管理企業的矛盾、糾紛不斷，業主在通過正常渠道得不到解決的情況下，就以拒交物業服務費來對抗。其次，開發商遺留下來的一些問題，如市政配套沒有按時交付、房屋質量有缺陷、地板龜裂、衛、廚漏水等問題得不到及時解決、開發商在銷售時的承諾沒有兌現等，業主找開發商索賠甚至退房，但長期解決不了，便把不滿情緒轉到物業公司身上，以拒交物業費來對抗。一些業主的物業管理消費觀念、意識還沒有完全樹立起來，有的業主甚至說“我不需要物業管理，我就不交費”。值得注意的是通過抽樣調查發現因業主自身原因拒交物業費的，還不到欠費總數的10%。針對這種情況記者認為，目前人們對物業管理消費觀念的轉變有賴于對物業管理重要性的認識，而目前一些物業管理企業只收費不服務或多收錢少服務等不規范行為，恰恰影響了業主思想的轉變。
建立競爭機制 實行建管分家
銀川市現有的90家物業管理企業，大多數是由開發商組建的或與開發商有隸屬關系，這種開發商和物業管理公司“父與子”關系直接影響了銀川市物業管理市場機制的建立。
銀川市現在的物業管理，新建小區由開發商組建的物業公司承擔，改造后的老舊小區，其它公司不愿介入，公開招標也無公司投標，只能由政府主管部門指派房管局下屬的物業公司承擔，“誰開發、誰管理”的格局在銀川市仍然沒有被打破，物業公司聘用和運作普遍不具有市場競爭機制，在業主和物業公司之間沒有真正意義的委托、受委托的關系雙向選擇機制沒有真正形成。由于缺乏必要的競爭，物業管理企業加強管理、提高服務質量的動力不足，很難站在公正的立場上替業主說話，為業主解決問題，這不僅有礙于物業管理市場的培育和發展，而且業主的自治意志也難以體現。
加大管理力度 培育物管專業市場
銀川市物業管理暴露的問題令人擔憂，隨著物業管理市場發展要求，銀川市物業管理呼喚專業市場。除加快物業管理法規建設外，肖進成、王輝兩位律師認為政府也要加大監管力度，通過對物業管理企業的資質審查、查處違規行為、樹立物業管理典范等管理手段，加強行業監督力度，規范物業管理企業行為和物業管理消費行為，通過對住宅小區竣工綜合驗收、房地產開發項目審核等方式加強對物業的前期介入管理，促使整個物業管理市場的規范化、法治化。
開發與管理合一的模式不僅不利于房地產開發和物業管理專業化的方向發展，更不利于切實保護業主的利益，只有當物業管理公司與開發單位脫鉤、獨立進入市場，在物業移交過程中，物業公司才能盡全力向開發商和施工單位為業主爭得利益。如此，銀川市物業管理公司與業主冰火兩重天的局面將會得到改善，物業公司、業主將迎來物業管理新氣象的到來。
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