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本報記者 賀朝暉 實習生 盧遠香 李杰偉特邀嘉賓：國信聯合律師事務所律師 陳默廣東啟源律師事務所律師 姜曉華廣東踔厲律師事務所律師 田子軍作為一個國家的基本財產法，《物權法》的主要功能是界定產權。產權不清是目前我國財產保護的突出問題，現《物權法》草案的出臺，表明國家已把這些問題擺到了重要的議事日程。為了讓人們對這項尚感陌生的法律有更多的理解，本報請來幾位律師就草案中涉及民企的有關問題逐一解讀。《物權法》對民營企業將產生哪些有利的影響？陳默律師認為主要有三個方面：一是它完善
了私有財產的界定，使企業的財產得到好的表現。二是完善了市場經濟的交易規則，有利于維護市場秩序。三是它對鼓動和刺激企業家創造財富提供了一個保障。《物權法》是講財產的平等關系，主要是涉及國家、集體、私人財產的保護，以前國家不重視這些財產的保護，現在單獨提出來，說明國家重視了私營企業的財產利益，它對民企的發展有促進的作用,因為《物權法》完善了私有財產制度,客觀地為民營經濟發展提供了一個法律保證。《物權法》的主要內容體現了物權,又是所有權最完整的一種權力，因此，在《物權法》里把私人財產權利比較充分地體現出來。他表示，完善了《物權法》,也就完善了市場經濟的交易規則，維護了市場經濟的秩序，從而為民營經濟的發展提供了制度性的保障。但是，《物權法》也對民營企業的行為進行了限制，它要求企業按照市場規則來運作。比如在如何運用財產方面，《物權法》中就規定了公司公信制度、商業取得制度、所有權轉移規則等。這就為市場經濟的交易提供了一個完整的規則，從而有利于維護市場秩序。他還指出，《物權法》對鼓動和刺激企業家創造財富提供了一個保障。《物權法》體現了對財產權的平等保護，不管是國家、集體還是個人，其財產所有權都受到平等的保護，不能有歧視的態度。因為物權天生具有平等的權利，具有絕對權、排他權、直接的支配權，也是一種帶有根本性的、完整的權利，對所有人都適用。而債權卻只是《合同法》中的一種權利，只對特定的對象適用。因此，從法律效應來說，《物權法》比債權的范圍更加廣泛。此外，《物權法》規定私人財產的征收征用也是受法律保護的。姜曉華律師則強調，這是一部保護私人財產的法律。“公權不能凌駕于私權之上，私人的財產神圣不可侵犯”的原則在《物權法》中得到了充分的體現，私人財產不可侵犯這個觀點越來越得到公眾的共識。但姜曉華律師同時提醒，《物權法》的出臺對民企來說是一把雙刃劍，它既使企業的權益得到更好的保護，同時也要求企業的行為必須更加規范。企業是民事行為的主體，也是一個消費者，《物權法》是保護消費者權益的，企業的財產權益也將得到更好的保護。
[條文解讀]
民企取得與國有、集體企業同等的權利
第六條任何單位和個人負有不妨礙權利人行使物權的義務。第七條權利人享有的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵害。第四十七條國家、集體和私人所有權受法律保護。禁止任何單位和個人用任何手段侵占或者破壞國家、集體和私人的財產。陳默：這跟2004年3月提出的私有財產權入憲是有著密切的關系。《物權法》也是最能體現憲法中“私人財產受保護”的法律。以前《民法通則》設有解決私有財產權的規定,但是表述不全面,而且里面連物權的概念都沒有,它是用其它概念來表述的，那就是用“財產所有權和與財產所有權有關的財產權”來表述物權。《物權法》是私人財產受保障得到最充分體現的法律。連私人的財產都受到保護了，私營財產就能得到更有利的保障。
物權受侵害可通過訴訟解決
第三十六條物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。第三十七條因物權的歸屬和內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。第三十八條無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物；不能返還原物或者返還原物后仍有損失的，可以請求損害賠償。第三十九條造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求恢復原狀；不能恢復原狀或者恢復原狀后仍有損失的，可以請求損害賠償。第四十條妨害行使物權的，權利人可以請求排除妨害。第四十一條有可能危及行使物權的，權利人可以請求消除危險。第四十二條侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以請求損害賠償。第四十三條本章規定的物權保護方式，可以單獨適用，也可以根據權利被侵害的情形合并適用。侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，應當依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第四十四條權利人請求排除妨害或者消除危險，不適用訴訟時效。田子軍：目前我國沒有專門的《物權法》，有關物權的法律規定散見于民法通則、擔保法、土地管理法等法律的相關條款，對物權的保護不全面，缺乏系統性，有些規定也過于簡單、原則，缺乏可操作性。加強對物權的保護，是維護權利人財產權益的必然要求。《物權法》草案在現行民法通則等法律有關規定的基礎上，對確認權利、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、損害賠償等物權保護方式作了較為全面的規定。姜曉華：《物權法》在細節上對動產和不動產的處理進行了規定。不動產主要是指房屋、建筑物等，法規中明確規定這些不動產的所有權以登記的為有效。而對于屬于動產范圍的電視機、椅子等財產，則是誰占有就歸誰。不過，對偷來、搶來東西的占有是屬于特殊情況，必須特殊處理的。
權利界定事前要有明確具體的約定
第三篇（略）陳默：法規對民營企業的房地產開發商的權利界定得更加明確。這是因為目前開發商、物業管理公司侵犯業主權益的現象比比皆是。對此，法規中規定綠化、車庫等共用財產的物權，開發商必須和業主進行協商，如果沒有協商的話，其物權則屬于公用的。但是，這個法規還是不規范的。因為它沒有規定跟誰約定協商，是跟住戶還是跟開發商，這些都是很模糊的，要有一個明確、具體的約定。姜曉華：目前小區的物業管理比較凌亂，比如小區的綠化、走廊等公共資源難以斷定是誰的資產，小區的車庫既可以讓住戶和外界人士購買，也可以長期租用給私人。開發商可以抬高價錢將車位賣給用戶以外的人。如今，在《物權法》中明確規定，綠化地帶、走廊等共有部分的所屬權應該由住戶之間共同協商、約定，如果沒有約定則屬于公共財產。而且，開發商必須按照國家的規定配套車位，要優先考慮住戶的購買權。這就限制了開發商為了謀取利益而將車位高價賣給住戶以外的人，而不愿將車庫以合理的價錢賣給住戶。可以說，法規的出臺實質上是保護了處于弱勢方面的消費者的權益。
對政府行為作出限制
第六十八條國家保護私人的所有權。禁止以拆遷、征收等名義非法改變私人財產的權屬關系。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。違法拆遷、征收，造成私人財產損失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。陳默：政府不能隨便拆遷、征收，而且合理的拆遷、征收也必須按照國家的規定給予補償。如果國家沒有規定，就必須給予合理的補償。這就是，保護私權，同時對政府的行為作出了限制。姜曉華：《物權法》在拆遷問題上也做了具體的規定，主要是用來解決野蠻拆遷的問題。過去經常有部門冠冕堂皇地打著政府的旗號去侵犯小區和物主的權利。而《物權法》中明確規定私人財產是神圣不可侵犯的，遇到拆遷問題時一定要按照國家的規定給予補償，而且要確保被拆遷者得到妥善的安置。以前開發商是強勢，消費者是弱勢，人們受到侵權時必須聯合起來才可能維權。而現在消費者個人根據《物權法》相關的規定就可以維權了。
法律規范主體擴大是立法上的重大突破
第六十九條國家、集體和私人依法可以設立合資經營企業、合作經營企業，也可以設立獨資企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利。陳默：以后合資企業可能發展到中外合資企業。以前是只有企業法人才可以辦理合資企業的，也就是它必須是企業與企業之間的合資。但是，《物權法》出臺以后，個人也可以辦理合資經營企業，也就是個人與個人之間也可以合資了，而且這種合資會逐漸發展為中外合資。田子軍：這項條例比《公司法》的相關規定更為明確，立法范圍更廣，法律規范的主體已經擴大為中國公民、外國人、個體工商戶、合作型經營企業、外資企業、獨資企業等。這是立法上的重大突破，開創了中國公民個人也可以設立合資企業的新局面。
彌補了《公司法》條例的不足
第七十條企業法人對其不動產和動產依照法律或者章程享有占有、使用、收益和處分的權利。公司制企業，適用《中華人民共和國公司法》的有關規定。企業法人以外的法人，其不動產或者動產的歸屬，依照法律或者章程的規定。田子軍：《物權法》草案前，中外合資企業可以使用《公司法》也可以不使用，自己擁有選擇權。講法人財產權僅僅屬于法人，現在明確下來，投資人享有投資權益，非公司制的企業法人也擁有法人財產權，從而彌補了《公司法》條例的不足。
民企產權不要采取集體形式
第三篇第五章（略）陳默：這里有專門的一個章節是有關集體所有權的規定。我國目前還有一些集體所有權的現象，但是很少，以后也會淡化。如今農村的集體所有權已經是名存實亡的，很多已經往股份制發展了。因此，這種有關集體所有權的規定應該慢慢淡化。對民營企業來說，千萬不要采用集體所有權的形式，產權要明晰才行。
可操作性更強
第三篇第六章（略）田子軍：條例規定比以前具有可操作性，對公共物的處理規則更為具體，這對房地產行業而言是個利好。把公共產品和專有產品明確區分開來，可以有力地約束開發商的某些行為。傳統意義上，會所、商品房的公共場合的使用權、所有權不屬于業主，法律也沒有明確規定其到底屬于誰，此次《物權法》草案把所有權確定下來，執法部門實施起來比較方便，其漏洞在于沒有對發展商的管理權和處分權作出充分的限制。
提醒發展商
第七十六條建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。田子軍：把會所、綠地確定為業主共有，這個信號對發展商來說是個提醒。條例第一次通過法的形式將業主委員會的地位、權利范圍、職業規則確立下來，企業如何理解這項條例對于以后的發展非常重要。
有利于農業產業化發展
第十一章（略）陳默：《物權法》專門一章把土地的承包經營權界定為物權。原來的《立法》中是將土地的承包經營權當成合同權中的一種權利，而合同權只是一種債權，是可以解除的。物權的權利要比《合同法》大得多，而且是不能隨便解除的。隨著農業產業化的發展，不少企業到農村承包征用土地，現在《物權法》將土地的這種使用權利規定出來，也就使企業對土地的經營權得到更加有力的保障。也就是說，只要企業獲得了土地的承包權，就獲得了土地的物權。
土地承包從物的流轉提升到權利的流轉
第一百三十三條土地承包經營權人將土地承包經營權以轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同，但流轉的期限不得超過原土地承包經營權合同剩余的期限。將土地承包經營權轉讓的，應當經發包人同意；將土地承包經營權轉包、出租、互換或者以其他方式流轉的，應當報發包人備案。田子軍：草案中土地承包從物的流轉提升到權利的流轉，這是《公司法》所沒有體現的，對經濟促進作用將更為明顯，企業增殖范圍和空間會更大。
建設用地使用權人權利擴大
第一百四十九條建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。田子軍：建設用地使用權通過法律手段把以前模糊的概念加以確定，此次規定相對靈活，對民企必將起到促進作用。
擴大了權利質押的范圍
第二百四十九條以公路、電網等收費權出質的，當事人應當訂立書面合同，質權自有關主管部門辦理出質登記時發生效力。收費權出質后，不得轉讓，但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓收費權所得的價款，應當向質權人提前清償債權或者提存。陳默：《物權法》擴大了權利質押的范圍。法規中規定可以將未來才能使用的權利拿來抵押，增加了公路、電網等的收費權。比如一個企業建立了一條公路，可以獲得30年的收費權，企業可以將這30年的收費權抵押給銀行。這個法規的出臺，也就擴大了民營企業資本融資的渠道。而且，陳默指出這種對未來使用權利的抵押，以后還會擴大為公園的收費權。
建設用地使用權期滿收回
第一百五十四條建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。第一百五十五條建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定。第一百五十六條建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。田子軍：在我國，土地屬于國家所有，但我們可以在一定期限內有償使用。比如，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我們的房子怎么辦？一段時間以來，這個問題已成為社會關注的焦點。但這只是一個原則性的規定。至于具體如何操作，有待今后進一步明確。
民企曲線收購國企行不通
第七十一條違反國家規定，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財產、集體財產轉讓，造成國有財產、集體財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。田子軍：近年來，國有資產流失嚴重引起社會關注，很多民企或國企管理層通過曲線方式收購國企。針對這一情形，物權法草案專門增加條款，加強對國有資產的保護，并依據不同情形，追究企業相關主管人員的民事責任、行政責任和刑事責任。姜曉華：《物權法》對國有資產流失的問題也做了新的規定：國有資產屬于企業法人，通過股東會或董事長來管理。企業在轉制、改革等過程中出現國有資產的流失，相關的負責人必須擔負對應的刑事責任。
業主可解聘物業管理機構
第七十八條下列事項由業主依法共同決定：(一)制定和修改業主會議議事規則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；(三)選舉和更換業主委員會；(四)選聘和解聘物業管理機構或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修基金；(六)修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。田子軍：居民小區共有部分因權利歸屬不明，經常引發使用糾紛。在很多城市，這已成為業主、開發商和物業公司之間的矛盾根源。為了更好地維護業主的合法權利，減少業主與開發商、物業公司之間的糾紛，物權法草案對業主的建筑物區分所有權做出專章規定。這一規定將有利于解決業主與開發商、物業公司之間的矛盾，減少物業糾紛。（日京／編制）（來源：金羊網）
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