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記者伊曉霞、黃宙輝實習生黃熠旎本報昨天在頭版刊登的關于二手樓按揭費用可省2/3的稿件引起讀者強烈反響。其中一位姓田的女士打電話稱，不久前她買了一套價值66.8萬元的二手房，通過找關系、砍價格，最后總共還是花了3.5萬元的成交費用。她對此表示疑問，為什么二手樓交易成本這樣高？理由是什么？到底有沒有降價的空間？根據讀者的反映，本報記者分別采訪了房地產中介、按揭公司以及保險公司，對他們的收費及其運用進行了調查。
中介公司：高額傭金
昨日記者以一名二手房買者的身份向幾家大型的房地產中介公司咨詢中介費用事宜。記者表示需要一套價格40萬左右的單位，按揭金額為20萬，期限為15年，請他們列出具體收費項目。根據對方傳真回來清單來看，上面的費用共分四大塊。包括：首期20萬元，稅費6600元，傭金即中介費12000元，按揭費用8950元。其中8950元的按揭費用又分為：買方委托公證費200元、委托貸款律師費2400元、初步評估費300元、印花稅10元、備案費90元、他項權利登記費250元、合同公證費400元、物業評估費1700元、保險費3600元9項。因此，總費用為：首期+稅費+傭金（中介費）+按揭費用，即227550元（其中20萬是首期）。拋開房屋的首期付款，在其他的費用中，中介公司收取的中介費可以算一個大頭，一般為總成交量的1.5%-3%不等。具體價格取決于成交量的多少，如100萬以內的生意要收總成交量的3%的中介費用。另外，中介還表示，清單上列出的按揭費是買房者需向銀行交納的。這其中包括保險費、律師費、初評費（由房屋的新舊、面積等決定）、委托費等眾多費用。買主向銀行貸款越多，中介費和按揭費用也將越多。而據了解，中介公司收取的費用其實并不只有傭金這一塊。許多房地產中介都有指定的按揭公司，客戶在中介公司獲取了交易信息后，一般中介都會安排客戶去其指定的按揭公司辦理業務，按揭公司就會相應地從按揭費中抽取一部分回報給中介公司。
按揭公司：按揭費用是總費用的大頭
如果購房者沒有能力一次性付款，而是需要到銀行辦理住房按揭，那么按揭費用就成為二手房交易成本中的重要組成部分之一。據了解，按揭公司也是比較獨立的單位，由于銀行不想額外抽出人力物力，因此都會委托合作的按揭公司來辦理購房的按揭手續。據一家大型按揭公司向記者透露，目前每家按揭公司都會和幾家銀行有合作關系，同樣，一家銀行也都有幾家合作的按揭公司。按揭費用一般包括以下幾項：保險費，一般為貸款額×1.2%×期限×折扣；評估費，一般為成交價的0.5%；律師費為貸款額×1.2%；另外還有他項權利登記費、合同公證費、委托公證費、查冊費等。按照這種算法，20萬貸款額度，貸款期限20年，按揭費一般需要8950元。這筆錢從購房者收來之后，一般有四個去處。一是相應的收費部門（如保險公司、律師事務所、評估單位等），二是按揭公司，三是銀行，四是與按揭公司有合作關系的中介公司。后三者是以“服務費”的形式來收取的。如果購房者跳過中介，直接找到一家按揭公司，那么“服務費”就可以由兩家來分，即銀行與按揭公司。但服務費的總價卻不會因此而減少，就像打電話來反映情況的田女士，她沒有接受中介指定的按揭公司，而是自己找了一家接揭公司，但最后付的按揭費卻沒省一分錢。
保險公司：一般只能收到保險費的7成
根據上文中提供的案例，需要的按揭費用為8950元，其中保險費占了3600元。對于按揭費用中最大的一部分，保險費又是如何計算出來？當中會不會有貓膩？記者昨天為此采訪了幾家經營房貸險的保險公司，并請他們按照自己公司的保險費計算公式，對同一個案例進行計算。
[案例]
某人要買的二手房價值35萬元，需要向銀行貸款25萬元，供房的期限為20年。A保險公司提供的計算公式為：保險費=貸款額×1.2×費率×供房期限，其中的費率在萬分之四到萬分之七之間。按照這個公式計算出的結果為：250000×1.2×0.0005×20=3000元。B保險公司提供的計算方式為：保險費=貸款額×費率×供房期限，其中的費率在萬分之五到萬分之八之間。按此公式計算的結果為：250000×0.0005×20=2500元。計算結果不同之處在于B公司的計算方式中沒有乘以1.2。據解釋，這個1.2是指一個系數，目的在于降低風險，有業內人認為廣州的市場根本達不到這個系數，這是一種變相提價。此外，各家保險公司對不同的房子所執行的費率不同，也能導致計算結果的不同。但是不論何種計算方法，計算結果都和按揭公司報出的價格有很大出入。據保險公司的人士透露，按照“行規”，計算出來的保險費中的30%到40%會被當作手續費返還給銀行，保險公司最后只能拿到保險費的60%到70%。由于現在市場的競爭激烈，有些保險公司給銀行的手續費比較靈活，返還的比例甚至會更高，這取決于銀行與保險公司之間的協定。不過為防止這種無序的市場競爭，在今年初，廣州的眾多產險公司之間簽訂一個協議，約定給銀行的手續費最高不超過保險費的15%。
直客式服務為什么省錢？
按照中介公司及按揭公司的報價，每項收費都很清晰也有理由，那么，某銀行近期推出的直客式服務又為什么能省下2/3的按揭費用呢？據這家銀行表示，在省下的費用中，其中有一部分是銀行的讓利，也就是說銀行把歸他自己收的那部分服務費減免了。而另一部分錢是從哪里省下的呢，請看下面的比較：“安居寶”交易模式：客戶獲取交易信息———客戶向銀行申請貸款———合作按揭公司在銀行駐點的業務人員負責業務咨詢、解釋和受理———銀行員工審核客戶資料，并通過與申請人面對面的交談了解其購房目的、供款能力等資料，并決定是否受理該筆業務———貸款審批后，由銀行監督合作公司辦理合同公證、房產過戶及抵押手續；傳統交易模式：客戶獲取交易信息———客戶委托按揭公司向銀行申請貸款、辦理按揭相關手續———按揭公司將客戶資料遞交銀行審批———銀行員工審核客戶資料，了解其購房目的、供款能力等情況，并決定是否受理該業務———貸款審批后，由按揭公司辦理合同公證、房產過戶及抵押手續。通過比較可知，不同點就在于第二個步驟上。傳統交易模式中，客戶在中介獲取交易信息后，一般都會去中介指定的按揭公司辦理按揭業務。而按揭公司作為酬謝會分給中介一部分服務費。而直客式服務，由于是客戶直接到銀行，由駐在銀行的按揭人員來受理業務，就可以省去給中介的那部分服務費。這部分費用再加上銀行讓利的費用，就可以為購房者省去2/3的按揭費。（曉航／編制）（來源：金羊網）
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