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樓市博弈之怪狀
博弈之一：聯(lián)手造勢。“圈內(nèi)”人士透露，5月中旬的一天，上海的大開發(fā)商們聚了一次。名義上是形勢分析會，事實上最終達成的“共識”是不降價，“都要挺著，圈子里就這么定了”。
6月初，在上海佘山腳下，開發(fā)豪宅的一些企業(yè)再開碰頭會，“統(tǒng)一認識”：只要挺過3個月，市場就會回暖，樓價一定要堅持在原來的價格上。
6月底，在中國發(fā)展研究院舉辦的房地產(chǎn)形勢研討會上，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會一負責人大談“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的調(diào)控已見成效”，“我們的盤底，從三、四、五月來看，已經(jīng)出現(xiàn)了供略大于求的情況，所以目前房價不具備回探、回彈和大跌的可能，回漲是將會出現(xiàn)的正常趨勢，也是眾望所歸的房市”。
7月初，上海某地產(chǎn)集團董事長在接受媒體采訪時，先是強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策“目的已經(jīng)達到”，接著矛頭直指中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策“造成了消費恐慌、自用市場嚴重傷及，政策的效用開始受偏移、受擴大。”這名地產(chǎn)商聲稱，是政策導(dǎo)致“消費預(yù)期被完全扭轉(zhuǎn)”，使“消費進入抑制階段”。
種種跡象表明，在商品住房一級市場，大部分開發(fā)商并未真正“收手”。面對系列樓市調(diào)控，他們在短暫的沉默后，表面上開始附和，大談?wù){(diào)控的目的已經(jīng)達到；暗地里卻在力挺房價，認為熬過3到6個月后，就會“昨日重現(xiàn)”———房價將迎來如去年第四季度一樣的強烈反彈。
博弈之二：集體“捂盤”。開發(fā)商們博弈樓市、力挺房價的另一方式是集體“捂盤”，推遲銷售。按常規(guī)，五、六月份是樓市銷售旺季，而今年調(diào)控政策出臺后，長三角等樓市敏感地區(qū)，許多具備銷售條件的樓盤紛紛延遲開盤，一拖再拖。
以寧波為例，去年前5個月的新開樓盤達22個，而今年同期只開了5個。上海、南京、杭州5月以來新盤推出的節(jié)奏明顯放緩，部分準備近期上市的樓盤多次推遲開盤時間。開發(fā)商們聲稱只要能堅決“捂住”，最快到九、十月份行情就可能恢復(fù)；最多挺過第四季度，樓市就會進入下一個“蜜月期”。
更有甚者，一部分開發(fā)商還掛高房價，阻嚇購房者。在他們看來，反正賣不出去，還不如高掛房價試探市場。上海靜安區(qū)的“協(xié)和城麗豪酒店公寓”在網(wǎng)上竟將銷售單價高掛至4萬元／平方米，整個6月份，其可售房源套數(shù)一套未少，說明沒有成交。在杭州，一些極度“自信”的開發(fā)商也逆市而動，提價開盤。譬如位于拱墅區(qū)的錦昌文華二期，6月開盤時將均價拔高至約1萬元／平方米，不僅比其一期8500元/平方米的均價高出一截，就是和周邊9000元/平方米左右的樓價比，也是“鶴立雞群”。當然，這些樓盤的月銷售記錄大多是“零”。
博弈之三：死守高價。千方百計地對高房價進行捍衛(wèi)乃至死守，是開發(fā)商博弈樓市的起點也是終點：漲價就像“坐火箭”，降價卻像“擠牙膏”。
記者了解到，即便是面對連月的“零成交”，大開發(fā)商也不輕言降價。就是有一些中小開發(fā)商迫于生計，要調(diào)價也是采取小幅迂回戰(zhàn)術(shù)，一百元一百元地下調(diào)。新盤打折最多不過每平方米千元，少的也就百十來元。優(yōu)惠后的房價依舊遠高于去年10月新一輪瘋長之前的價格。
位于上海閘北區(qū)的“公園城市”是一個分批銷售的項目，去年10月，一期開盤合同均價為7817元／平方米，而今年3月推出的第三批房源均價已升至11003元/平方米。盡管五、六兩月連續(xù)“零成交”，其第四批房源合同均價還是高達10386元/平方米，只是比上一批象征性地降了點；而第五批房源的合同價也只是微微下調(diào)，還是高達10174元／平方米。
開發(fā)商何以堅挺？
在短短20年里，靠汲取地產(chǎn)、房產(chǎn)之暴利，中國房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度，催生了一個龐大的巨富群體。福布斯中國內(nèi)地首富榜中，主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升，2000年是25人，2003年增加到35人，2004年升至45人。有人按平均20％的利潤率計算，北京房地產(chǎn)業(yè)去年一年的利潤高達249.8億元，不到兩天就要催生一個億萬富翁。作為一個利益群體，而今的開發(fā)商經(jīng)濟實力已非常龐大。
記者在采訪中了解到，對于樓市調(diào)控，大開發(fā)商應(yīng)對裕如。上海某地產(chǎn)企業(yè)的前經(jīng)理人私下透露，他們的項目利潤一般在100％到300％之間，“就是3年里一個項目都不做，也能撐下去，完全可以等來下一個周期。”正是出于對自身力量的自信，開發(fā)商群體面對“零成交”，仍傲然拒絕放棄虛高房價體系。
其二，開發(fā)商群體的勢力，還在于其盤根錯節(jié)的“關(guān)系”，以及運用甚至掌控各種資源的強大能力。一位業(yè)內(nèi)人士反映，在轉(zhuǎn)型期中國，房地產(chǎn)是個“水太深”“太渾”的行業(yè)。不必說在一、二線城市，就是在一個縣城，幾乎沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)商沒有“背景”，這已是一個公開的秘密。
中央黨校社會學(xué)教研室教授吳忠民曾呼吁，“警惕精英群體的利益結(jié)盟”，“在中國現(xiàn)階段，精英群體的利益聯(lián)盟已經(jīng)成為一個十分現(xiàn)實的問題”。這種傾向，在房地產(chǎn)領(lǐng)域更為明顯。一些土地批租中，人們總是能發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟精英和權(quán)力精英群體中的一些成員之間利益聯(lián)盟的影子。
其三，房地產(chǎn)畢竟是一個經(jīng)濟帶動性極強的行業(yè)，又是地方政府的重要財源，地方政府普遍不愿接受房地產(chǎn)不景氣的事實，擔心樓市盤整時間過長。開發(fā)商們正是利用———甚或是“挾持”了地方政府的此番心理，不停地給政府部門“吹風”：調(diào)控的目的已經(jīng)達到，政府該“鳴金收兵”了。
樓市“死結(jié)”誰來開解？
事實上，成交量極度萎縮、市場持續(xù)低迷的樓市“死結(jié)”依舊，幾個月來始終未曾開解。病因何在？
“只有賣不動的價格，沒有賣不動的商品。”復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授尹伯成直言。這句經(jīng)濟學(xué)經(jīng)典名言，正是當前樓市的真實寫照。在真實的消費需求面前，購買者必然考慮價格。當過高的房價與實際購買力之間的鴻溝擴大到難以用預(yù)期來填平時，縮手是買房人唯一理性的選擇。只要開發(fā)商堅持虛高房價不肯降，其要價與購樓者愿意并且能夠承受的價格碰不到一起，“博弈均衡”實現(xiàn)不了，樓市成交量萎縮的狀況就不可能改觀。
業(yè)界普遍認為，在上海、杭州等樓市過熱、房價過高地區(qū)，房價回調(diào)30％左右，不僅必須而且可行。
方方地產(chǎn)工作室分析師認為，當前樓市冷清“關(guān)鍵是房價有沒有調(diào)整到位”，“擠牙膏”式的小幅折扣根本打動不了消費者。
知名房地產(chǎn)銷售代理商金豐易居·上房銷售公司的市場研究中心經(jīng)理鄭翎昀，從成本構(gòu)成的角度分析，“在現(xiàn)在的價格基礎(chǔ)上，削掉1／3沒有問題，開發(fā)商還有賺。”
尹伯成教授認為，如果上海房價總體下調(diào)30％，可以預(yù)期成交量會上升到供求基本平衡的狀態(tài)。
連上海綠地集團的負責人也認為，只有當一手房價同目前市場能夠接受的二手成交價基本持平后，即一手房價跌幅達25％左右后，才能恢復(fù)預(yù)期成交量。
其實，房價究竟會回調(diào)多少，具體數(shù)據(jù)最終將取決于市場，各種預(yù)測都只是某種意愿的表達。可肯定的是，人氣改變市場，消費決定人氣。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會一位副會長說，眼下，開發(fā)商最擔心市場觀望時間過長———而這，正是他們的“心結(jié)”。（據(jù)新華社上海7月12日電）
（信息來源：石嘴山市地方商務(wù)之窗）
（信息來源：寧夏地方商務(wù)之窗子站）
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