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由銀川律協、銀川房協聯合主辦的“房地產業發展——律師法律服務”為主題的首屆律師論壇，與會專家和各界律師對房地產業出現的法律問題進行激情探討，各路精英展開智慧的交鋒。本報緊接上期內容，繼續將論壇上好的觀點和建議呈送給讀者，希望專家和市民參與討論。（討論熱線：8120697）
問題：物業專項維修資金誰來管理
建議：業主委員會管理，政府監查
近年來，一些商品房開發較早的地區，其物業相繼進入業主自行承擔物業維修、更新的階段，由于專項維修資金的收取、管理行為缺乏有效法律約束，使此類問題成為房地產糾紛中新的焦點。
專項維修資金是由業主交納并歸業主所有的，用于物業保修期滿后物業共同部位、共同設施、設備的維修、更新和改造的資金。由于相關法規未對專項維修基金的收取、管理做出具體規定，以致于各地做法不一，甚至出現挪用資金，或根本沒有收取該資金等損害業主權益的事件。目前規范此行為的法規仍是建設部98年頒布的《住宅共同部位共用設施設備維修基金管理辦法》，它規定：“商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。在業主辦理房屋權屬證書時，商品房銷售單位應當將代收的維修基金移交給當地房產行政部門代管�！�
興業律師事務所律師馬勇認為，此項規定有明顯滯后性：其一，開發商的主體資格會出現許多變化，誰該收不好操作。其二，收取資金與辦理權屬證書聯系在一起，使有的人不辦權屬證書則可逃避繳費的問題，而且該辦法未設置監督制約機制，以確保資金�？顚Ｓ谩�
《銀川市物業管理條例》規定將基金代收的時間從辦理權屬證書提前到銷售交房時。馬勇認為以目前房地產發展形勢，專項維修資金的管理應考慮如下原則：第一，尊重所有權。專項維修資金是歸業主團體所有，應允許業主對自身資金享有高度管理權。這樣才能發揮資金的功能。政府不能包攬，需要做的是制定責、權、利相制約的規則；第二業主委員會管理，政府監查�？紤]到業主及業主委員會參與管理的自治水平尚低，物業管理的運行機制尚未理順，僅僅依靠業主及業主委員會的能力可能無法做到資金運作和管理安全。目前行政部門可依據《條例》的授權對業主委員會管理資金情況進行監查，也可委托會計師事務所對其財務進行定期稽查。第三、引導業主監督機制的原則。業主是專項維修資金真正所有權人，只有他們真正到位的監督才是專項維修資金安全運行的最大保障。因此應當在房屋買賣及物業管理的各環節加強和引導業主的監督意識和機制的建立。
問題：可以“炒樓花”嗎？
建議：應允許按揭人在一定條件下轉讓和出租房產
目前國家出臺一系列政策限制炒房，但現行法律并沒有對炒樓予以禁止。
合天律師事務所律師胡曉莉認為：樓花按揭和樓宇按揭，在按揭期間按揭人將其樓花或樓宇進行轉讓以獲得融資，無論是在實踐中還是理論上都有依據。因為房地產市場尚處于發育階段，需要不斷活躍和激勵，一味嚴格限制按揭人的自主轉讓權使不少潛在的市場參加者有所顧慮，不利于充分發展房地產市場。
依據物權和所有權原理，按揭人仍享有對其物的處分權能，只是其權利因擔保而有所限制，故對樓花或樓宇再轉讓，是按揭人對其物權性期待權或者所有權的權能的行使，是按揭人在形式其權利人的應有權利。同理，樓宇按揭期間按揭人將房屋出租也應該被允許。
由于我國目前尚沒有一部全國統一的關于銀行按揭貸款的法律或法規，現實中按揭多是根據銀行的業務規則，由銀行單方訂出標準式合同，有的甚至將本應由合同雙方約定的事項用銀行的工作制度加以規定。購房人與開發商只有簽訂與否的選擇，沒有就合同條款進行協商，修改的權利。而且在合同中，銀行往往把自己的權利和對方的義務規定得十分詳盡，而對自己的義務含糊籠統。另外按揭由于缺乏法律的明確保障，銀行唯恐協議不完善將來有損自己利益，所以按揭過程十分繁瑣，操作困難，致使這種對開發商、銀行、購房人都有利的資金運作方式，受到很大限制。
在我國房地產按揭市場逐步成熟的今天，房地產按揭業務亟須法律的規范，而訂立內容詳盡的相關法律法規勢在必行。
問題：個人集資建房可行嗎？
建議：操作專業性太強，投資者要謹慎考慮
個人集資建房，自2004年下半年在北京發起后，成為房地產市場中的一股另類風潮。但相當部分的集資人對投資與出資購買的區別與法律風險的認識很膚淺。合天律師事務所律師黃元春分析了個人集資建房的可操作性。他認為：參與人太多決策難、項目管理征地、辦手續、找施工單位等諸多環節風險大、組織者的信用度難考查等原因，都會影響“合伙建房”的實際操作。
個人集資建房很難保障是為中低收入家庭提供的，因此很難拿到土地部門的相關用地指標，想獲得政府的廉價土地更是難上加難。在個人集資建房中，最關鍵的因素還是資金，資金不到位，資金監管不力，一切都是空談。按照目前各地的運作模式來說，基本都是先積攢加入者的資金，成立公司，以公司名義買地、建設。但成立公司首先就要有注冊資本。如果想通過成立公司建房，首先要積攢到至少150萬元的資金。關于貸款方面，有專家說，貸款風險是金融機構放貸時考慮的先決條件，如何評估集資建房的風險，可能是金融機構的新問題。另外在項目管理上也存在很大風險。
黃元春分析現階段進行個人集資建房還不成熟，存在諸多的風險和可能引發許多糾紛。比如，如何確定各業主之間的關系、利益如何分配、風險如何承擔等問題；又如，怎樣將個人集資建房(節省資金、建設透明)的優點最大化；還有，如何防止個人違法犯罪活動給業主造成損失。雖然集資建房的創意看上去很美，可真能成為安家置業的捷徑嗎？迄今為止，由于種種難關，個人合作建房尚未有成功的案例，難圓集資建房夢。
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（信息來源：寧夏地方商務之窗子站）
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