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北京金源Mall（北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心）如今是“門前冷落車馬稀”，這座總面積68萬(wàn)平方米的全球最大單體Mall，在去年10月開業(yè)時(shí)卻是盛況空前，甚至造成了交通擁堵。現(xiàn)在它的慘淡經(jīng)營(yíng)——營(yíng)業(yè)收入和客流量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，引來(lái)了大量非議。動(dòng)輒數(shù)十億元投資的ShoppingMall（購(gòu)物中心）換來(lái)的會(huì)不會(huì)是座空城？
追求“最大”的風(fēng)險(xiǎn)
從金源Mall到東莞的華南Mall，全球最大Mall紀(jì)錄在中國(guó)屢被刷新，只是這樣的“冠軍”帶給人們的并不總是欣喜。
金源Mall的一名管理者認(rèn)為，“購(gòu)物中心前期的調(diào)整不可避免，有退租和重新招租現(xiàn)象也屬正常。”
其實(shí)在建設(shè)之初，關(guān)于金源Mall的選址、定位、布局、管理就有不少爭(zhēng)論。金源Mall總投資達(dá)38億元，總面積超過(guò)68萬(wàn)平方米，從東到西600米，由南至北120米，光電梯就有230部。即使一家店只逛10分鐘，逛完全商場(chǎng)也要四天三夜，這對(duì)消費(fèi)者的承受力是一個(gè)巨大挑戰(zhàn)。有研究指出，人們對(duì)商場(chǎng)面積的心理最大承受能力為1．7萬(wàn)平方米，生理最大承受力為2．3萬(wàn)平方米，超過(guò)這個(gè)“疲勞度”就適得其反。
另有專家測(cè)算，按照金源集團(tuán)自定的進(jìn)度，這個(gè)龐然大物要收回投資并且盈利，每年的銷售額必須達(dá)到160億元；如果每個(gè)顧客的客單量是250元，每天也需要20萬(wàn)人在這里聚集、消費(fèi)。
在商家的藍(lán)圖里沒有什么是不可能的。世紀(jì)城公司副總經(jīng)理朱友軍曾經(jīng)表示，金源Mall首先吸引2．5公里半徑內(nèi)的世紀(jì)城一、二、三期，萬(wàn)泉新新家園等30多個(gè)已建成或在建的中高檔住宅社區(qū)，還有中關(guān)村十多座知名商務(wù)寫字樓的消費(fèi)群體，商圈總?cè)丝诔^(guò)1000萬(wàn)人。金源還認(rèn)為，Mall的影響力還可以作用到整個(gè)中國(guó)，甚至那些來(lái)到中國(guó)的外國(guó)人。
東莞華南Mall的設(shè)計(jì)愿望和金源如出一轍，也是在畫商圈：第一級(jí)覆蓋東莞大部分地區(qū)、廣州黃埔區(qū)和城郊35個(gè)鎮(zhèn)，人口八九百萬(wàn)；第二級(jí)覆蓋廣州、深圳兩個(gè)國(guó)際大都市及順德等8個(gè)地縣級(jí)市的大部分地區(qū)，人口約2800萬(wàn)；第三商圈覆蓋珠三角幾乎全部中型以上縣級(jí)市，4000萬(wàn)人口。
但是紙上的商業(yè)藍(lán)圖與現(xiàn)實(shí)之間的沖突，正使得Mall在中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)日益增加。
中國(guó)造Mall運(yùn)動(dòng)
自上個(gè)世紀(jì)90年代進(jìn)入中國(guó)，ShoppingMall由概念炒作、跟風(fēng)追捧到發(fā)燒失序———企業(yè)家的雄心壯志加上政府的暗許，令ShoppingMall長(zhǎng)出具有中國(guó)特色的“犄角”。
企業(yè)家們的腦海里是一派高漲的遠(yuǎn)景：“北京人口多，人們需要待著、逛著、玩著、樂著，我們以這樣一個(gè)場(chǎng)所，創(chuàng)造莫大的幸福和享受，因此我們的Mall具有十足魅力，也具有十足的賺錢能力。”于是，雖然我們離小汽車社會(huì)還遠(yuǎn)，但是我們卻離Mall很近；雖然我們的人均GDP還遠(yuǎn)沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的幾分之一，但是我們的Mall卻有別人幾個(gè)大；雖然我們的生活還遠(yuǎn)沒有郊區(qū)化，但是我們的Mall夢(mèng)想?yún)s早早地在邊遠(yuǎn)地區(qū)生根發(fā)芽。例如當(dāng)時(shí)的北京，東西南北四大Mall就全都被列入建設(shè)規(guī)劃。業(yè)界傳說(shuō)，很多人是拿貸款玩Mall，貸款比率高達(dá)95％。
從去年3月開始，發(fā)改委、商務(wù)部等4部委（后國(guó)土資源部加入變?yōu)?部委）開始徹查各地的大型Mall、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、大型物流園區(qū)和大型批發(fā)市場(chǎng)等大型建設(shè)項(xiàng)目是否存在虛火上升的泡沫癥狀。結(jié)果是中央三道令牌叫停，地方種種項(xiàng)目落馬。北京的大地Mall、中關(guān)村商城、春天Mall、北京Mall都落了空。
未了的爭(zhēng)論
有外國(guó)媒體報(bào)道稱，中國(guó)正在從一個(gè)節(jié)儉的社會(huì)變成一個(gè)購(gòu)物狂的樂土，而與此相襯，中國(guó)的購(gòu)物中心也在無(wú)節(jié)制地膨脹再膨脹。
北京大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃系博導(dǎo)董黎明教授就不太看好這些巨無(wú)霸的前景。他說(shuō)，雖然中國(guó)的很多國(guó)情有別于國(guó)外，但是有些基本法則卻是不會(huì)因地而異的。“如果金源Mall把整個(gè)北京甚至周邊城市視為它的消費(fèi)商圈，那么它必須具備兩個(gè)最根本的條件：第一，消費(fèi)者能否很方便地、成本（包括時(shí)間和金錢等方面）很低地到達(dá)此處；第二，消費(fèi)者需要買的東西在近處沒有替代品。事實(shí)上這兩點(diǎn)金源都很難做到。”
董黎明分析說(shuō)，雖然北京的私家車擁有量高于其他城市，但卻遠(yuǎn)低于國(guó)外Mall業(yè)態(tài)所需要的基本比率。沒有汽車就意味著消費(fèi)者要肩扛手提，“這絕不是一件舒服的事兒”。即使用車解決了，北京的交通擁堵也更為棘手。
從商品的替代性上說(shuō)，國(guó)外商品種類有150萬(wàn)種，而中國(guó)還不到50萬(wàn)種，一般情況下也就20萬(wàn)種。品牌的不發(fā)達(dá)造成了兩個(gè)后果：首先，超大規(guī)模的Mall們不得不通過(guò)商品堆積來(lái)充滿空間，商品品種、檔次的簡(jiǎn)單重復(fù)不可避免，這在金源已經(jīng)一覽無(wú)余；其次，消費(fèi)者在其他地方也能買到相同品牌的商品。董黎明還認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣還不適應(yīng)Mall所宣稱的一站式服務(wù)。人們逛商場(chǎng)更多的還是去購(gòu)物，而不是去休閑娛樂。這也大大降低了Mall的吸引力。
不過(guò)，有專家從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看待這個(gè)新興業(yè)態(tài)。復(fù)旦大學(xué)太平洋金融學(xué)院教授張暉明就認(rèn)為，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)能力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)都在不斷升級(jí)提高，從原來(lái)的“四大件”到今天的車子、房子，國(guó)人需要容量更大、更舒適的消費(fèi)場(chǎng)所。
中國(guó)的Mall不能簡(jiǎn)單地比照歐美，然后論定是大了或者小了，是多了或者少了。畢竟中國(guó)十幾億人口只要其中一部分的消費(fèi)熱情被調(diào)動(dòng)起來(lái)，就相當(dāng)于歐美一個(gè)或幾個(gè)國(guó)家的消費(fèi)能量。再者，Mall的建設(shè)是個(gè)市場(chǎng)行為，如果真的建大了就會(huì)虧本，市場(chǎng)自會(huì)收斂這種投資行為。
雖然如此，記者采訪的許多專家都在同時(shí)提醒一個(gè)問(wèn)題：政府在此間的角色一定要明朗，不能作Mall建設(shè)后面的推手。
本報(bào)北京7月11日電
作者：記者 董偉
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