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大勢觀察 王小廣
不少房地產(chǎn)商為了炒作房地產(chǎn)獲得“暴利”的回報，到處鼓吹“地荒論”，這尤以那些明星似的房地產(chǎn)商為盛。有一位很有名的房地產(chǎn)商說“北京四環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)越來越少”，這成為他“土地供應(yīng)嚴重不足”的主要依據(jù)。這種推論是錯誤的，成熟的市區(qū)當(dāng)然土地供應(yīng)特別新土地供應(yīng)會越來越少的，這與一個城市土地供應(yīng)是否充足沒有關(guān)系。美國紐約的曼
哈頓可以說是沒有一平方米的土地可供應(yīng)的，但我們不能說紐約用于蓋房子的土地不夠。房價上漲一是因為土地的稀缺性，另一個則是由于單位土地創(chuàng)造的價值增加，土地租金相應(yīng)上升，別有用心地鼓吹“地荒論”是一種極不負責(zé)任的作法。
我們在細心分析最近幾年我國五個主要房地產(chǎn)地區(qū)的土地供給情況后，發(fā)現(xiàn)這些地區(qū)土地供給十分充裕，“地荒論”完全是由房地產(chǎn)商捏造的謬論。許多建成區(qū)面積近幾年增加了一倍，北京、上海這樣的大城市也以百分幾十的速度擴張，而人口增長速度遠遠要小得多，這也可能說明土地供應(yīng)是過多了，而不是少了，有問題也是城市規(guī)劃者和建設(shè)者沒利用好土地罷了；另外，土地和房地產(chǎn)如此賺錢，我們的許多地方政府絕對不可能少供應(yīng)土地。國家在法律上對這種僅為滿足私利而嚴重損害社會經(jīng)濟發(fā)展的行為是否應(yīng)該有相當(dāng)?shù)墓V懲罰機制呢？我們很期待。
北京土地供應(yīng)情況分析
反映土地供給的兩大指標(biāo)（土地購置面積和土地開發(fā)面積）2004年在北京市顯示出“一增一減”的態(tài)勢。2004年北京市土地購置面積為1572．50萬平方米，增長了13．02％，同期土地開發(fā)面積為634．20萬平方米，比上年大幅下降58．48％。有許多開發(fā)商據(jù)此認為北京房地產(chǎn)土地供應(yīng)緊張，正在“鬧地荒”。我們認為，看土地供應(yīng)量是否充足，不僅要看當(dāng)期的供給情況，還要看長期的供給情況。
1996－2000年間，北京市土地開發(fā)面積5年的平均值為342．04萬平方米，高年份達到500多萬平方米，低年份不足200萬平方米；5年平均，北京土地購置面積為300萬平方米左右，高年份為460萬平方米，低年份不到200萬平方米。而2001年后，土地供應(yīng)發(fā)生了巨大變化，土地供應(yīng)量大增。2001年北京市土地購置面積和土地開發(fā)面積分別達到1471．82萬平方米和1162．72萬平方米，分別比上年增長173．05％和152．69％。2002年土地購置面積高達2092．50萬平方米，比2001年又增長了42．17％，最近兩年有所減少，但年土地購置規(guī)模均保持在1400萬平方米以上的水平，是1996－2000年間的4倍多；土地開發(fā)面積2002年后增長放慢或下降，主要是因為2001年增長太快表1。從中期看，由于北京市土地供應(yīng)增長速度明顯快于竣工面積和銷售面積增長速度，因此北京市用于房地產(chǎn)發(fā)展的土地供應(yīng)十分充足。
另外，還有一個指標(biāo)可以說明北京市土地供應(yīng)十分充足。即開發(fā)面積與土地購置面積之比，近幾年呈明顯的下降趨勢，2004年為0．40，2003年為0．78，而1997年為1．61。這說明房地產(chǎn)商或中間商大量購置的土地并沒有或不急于轉(zhuǎn)化為土地開發(fā)量，即存在大量的土地囤積現(xiàn)象。
長三角土地供應(yīng)情況分析
像全國的許多地方一樣，從2000年開始，長三角地區(qū)土地供應(yīng)量快速增長，不僅保證了產(chǎn)業(yè)快速增長的需要，也保證日益增加的住房需求。
1999年上海的土地購置面積為335．13萬平方米，2000年猛增到739．03萬平方米，最高值出現(xiàn)在2003年，達到1469．10萬平方米，1999－2003年的四年間，土地購置面積增長了3．38倍，年均增速高達44．7％，大大高于同期房屋竣工和銷售面積的增幅。上海土地開發(fā)面積增幅稍慢，但增速也快于最終供給和需求的增速，1999－2003年，土地開發(fā)面積年均增長42．2％，這樣高有1999年基數(shù)較低的影響，如果把1997－2000年平均值作為基數(shù)（241萬平方米），1997／2000－2004年均土地開發(fā)面積增長率為29．3％。因此，上海土地供應(yīng)量是十分充足的。
盡管2004年受國家實施嚴格土地管理政策的影響，土地購置面積減少了430．3萬平方米，下降了近30％，但土地開發(fā)面積卻仍增長了11．1％。今后幾年土地供應(yīng)增長明顯放慢也不會造成土地供給的緊張，因為前幾年的土地供應(yīng)量十分巨大。已購置的土地開發(fā)潛力更大，如上海的土地開發(fā)購置比比較低，1999－2004年處于0．28至0．44之間的低位，2004年上升到0．65，這說明有許多存量土地未得到充分利用。
相比較，江蘇和浙江的土地供應(yīng)更充裕一些。所以我們認為，嚴格的土地政策不會對房地產(chǎn)的健康發(fā)展形成負面影響，相反，任各地過度供應(yīng)土地、鼓勵土地浪費，將造成城市發(fā)展的低效率和過度的投資（城市建成區(qū)面積過度擴張造成投資的巨大浪費），要改變城市“攤大餅”式的盲目擴張，必須加強對土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控，通過土地要素價格的合理化（不斷升值）達到節(jié)約土地的目標(biāo)，使城市布局更加緊湊和有效。
應(yīng)該說長三角的土地問題是供應(yīng)過多而不是供應(yīng)不足。江蘇省土地購置面積從1999年的1055．8萬平方米增加到2004年的4127．2萬平方米，年均增長31．3％；土地開發(fā)面積則從1999年的1005．8萬平方米增加到2032．5萬平方米，五年增加了1倍，年均增長15．1％。浙江的情況也差不多，其高速增長期開始的時間更早一些，1998－2002年是其高速增長期，1998－2002年的四年間，土地購置面積和開發(fā)面積年均增長率均為43．9％。2003年到2004年，土地購置面積和土地開發(fā)面積均呈現(xiàn)沖高回落的趨勢，但前期大量的土地供應(yīng)不會對房地產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)擴張所需的土地需求形成約束。
廣東土地供應(yīng)增長分析
在兩大反映土地供應(yīng)的指標(biāo)中，廣東省土地開發(fā)面積增長較慢，而購置土地面積增幅較快。盡管土地開發(fā)面積增長較慢，但卻與房地產(chǎn)投資和銷售增長相匹配。反映廣東省土地供給寬松的是購置土地面積增長明顯快于竣工面積和銷售面積的增長。1999－2004年，購置土地面積從1147．23萬平方米增加到2956．20萬平方米，年均增長率為20．84％，而1999－2003年間竣工面積和銷售面積年均增幅分別為13．5％和16．5％。廣東省開發(fā)購置比在全國是最高的，但由于開發(fā)商有大量的土地儲備，使得房地產(chǎn)供給能力巨大。
（作者單位：國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院）
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