一系列緊鑼密鼓的宏調措施已使得樓市迅速降溫,成交量持續下降。"只有賣不掉的價格,沒有賣不掉的商品"成交量持續萎縮的局面不可能持久,原因是持房有成本。我們的理性預期是,在現有房價水平上將下調30%左右。對消費者來說,目前持幣待購是理性行為。

    只有賣不掉的價格 沒有賣不掉的商品

    從今年3月以來,直至5月的國務院七部委聯合出臺的房市調控新政,一系列緊鑼密鼓的宏調措施已使上海樓市迅速降溫,成交量持續下降。

    據"網上房地產"交易數據的統計分析,今年5月上海新增商品房全市成交總量僅98萬平方米,比4月份的175萬平方米又下降44%,其中新盤成交量為78萬平方米,比4月份的142萬平方米下降45%。而在4月份,上述兩者的環比降幅已分別為34%和37%。就是說,5月份成交量再次萎縮。

    鐵的事實徹底粉碎了幾個月前那些非理性的開發商及其代言人還一再叫嚷的"現在房價上漲是因為有真實需求支撐"的大謊言,難道真實需求短短一兩個月就會如此大幅度消失。顯然,近兩三年來一些城市的樓價如此非理性持續猛漲,完全是投機需求造成的。一旦投機需求退潮,在接近天文數字(和普通市民實際購買力相比)的高企樓價面前,成交量當然不可能獲得支撐。

    然而,成交量盡管低迷,高樓價就是巋然不動。目前,有些地方新開出樓盤,除個別理性開發商開盤價有所調整,絕大部分開發商都堅守高地；在二級市場上,也是只有少數投機者因資金鏈產生問題而略有降價外,大部分也按兵不動,或改售為租,以待時機。開發商和投機商都在等待。等待什么?在等這次宏觀調控能像上次那樣半途而廢,無果而終。一旦這天到來,就可卷土重來。正是在這種心態支配下,他們堅持高價不下調。

    "只有賣不掉的價格,沒有賣不掉的商品",經濟學上這句經典名言,正是當前一些城市樓市的真實寫照。在真實的居住消費需求面前,售賣者要求的價格和購買者愿意并且能承受的價格碰不到一起,實現不了均衡,這就是近幾個月來成交量不斷萎縮的原因。一句話,你手上樓盤之所以賣不動,是因為你不肯把過高的樓價降下來。

    樓價如果下降30% 算不上是暴跌

    成交量持續萎縮的局面不可能持久,原因是持房有成本:

    第一,開發商持房有成本。他的購地資金和開發資金都是從銀行借來的,借貸要還本付息,帶資施工的建筑商會不斷向開發商討款,鋼材水泥等材料商也要向開發商討款,開發商長期推遲開盤,開了盤長期賣不出去,他受得了嗎?

    第二,投機商持房有成本。他買房的資金也是借來的,房子長期轉賣不出去,他絕對受不了。他當然可以改售為租,但出租房源多了,租金勢必下調,出租收益率遠低于房貸利率時,他不得不降價出售。一二手房市是聯動的。二手房價下調,必然帶動一手房價下調,一手房價下調反過來又會帶動二手房價下調。二者相互影響,房價勢必逐步走低,這只是個時間問題。

    房價下跌多少才會企穩?我們堅持認為,在現有價格水平上下調30%左右就會企穩。眾所周知,上海房價在2003年已經出現了大漲局面,在2004年春召開的上海市人代會上,上海市房地局原訂指標是2004年房價漲幅控制在12%以內,這一指標早在秋天實現了,不料從第四季度起到今年一季度,每月又差不多以5%的速度猛漲,半年時間又漲30%多,僅今年第一季度就上漲19%。這是一輪完全由瘋狂投機資金炒作起來的非理性瘋漲行情。正是在這樣非理性炒作的背景下,國務院才一次次加緊宏觀調控步伐,并明確指出要有針對性地從供求兩方面進行雙向調控,切實地把過高的住房價格降下來。

    目前上海新盤住宅均價內環以內是每平方米17000多元,中內環間是每平方米12000多元,中外環間是每平方米7600元多,外環郊間是每平方米6300多元,郊環以外是每平方米4400多元,全市均價是8500多元。而上海去年人均收入是16000多元,一家以三口計,家庭年收入約5萬元,一套100平米房價與家庭收入比例是17:1,而大多數新盤面積每套還是120平米,如果以這種套型計,房價收入比就更高。這么高的房價收入比意味著高房價理應下調。

    下調多少?在現有房價水平上下調30%左右,是我們的理性預期,理由是:

    第一,下調30%,只是把去年第四季度到今年第一季度這半年中非理性瘋漲形成的過大泡沫擠去,并沒有使幾年來的房價上漲幅度都退回去。

    第二,從去年起,銀行房貸一般都是房價的70%,房價調整為30%絕不會給銀行帶來壞帳,投機者即使在前期高價位上買進的房至多只虧他自己的首期付款,而且大多數投機者都是在較低位上吃進的,跌30%的話也只是少賺點而已。

    有人說,"房價跌30%就是暴跌"。我們說,講這種話的人不是無知,就是別有用心。近幾年來上海房價猛漲300%,他們沒說是暴漲,現在聽說要通過半年到1年調整30%就說是暴跌。

    只有理性預期,才有理性決策

    在房價不肯下調形成成交低迷的形勢面前,相關利益團體以及他們的代言人自然十分著急,趕緊利用各種機會拋出一個又一個說法,試圖迷惑公眾,甚至想對政府施壓。這些混淆是非的說法主要有:

    第一,說宏觀調控是要穩定房價,而不是要房價大起大落。確實房價不能大落,然而,不大落的前提是不大起,幾年來房價大起300%,不通過調控小落30%怎么行?一個人把本來應當幾頓吃的東西一頓暴食,不嘔吐掉一點,肚子脹痛能消除嗎?如果只許大起,不許小落,豈不是要只漲不落,豈不是要鼓勵投機分子繼續大膽投機嗎?廣州市在多年前房價暴漲后經過調控,房價適度回調后,多年來房市一直平穩健康發展,這難道不是房價穩定嗎?借口房價要穩定而公然否認房價暴漲要作任何幅度的調整,實際上就是要為房地產市場上的投機商繼續投機壯膽撐腰。只有讓房價適度回調,才會使他們受到一次房市投機同樣有風險的教育。

    第二,說現在某些城市75%的居民已有了自己房產,房價暴跌30%會使他們資產大大縮水,"誰喜誰痛"?說這種話的人可能毫不懂常識。且不說現在是否有75%的居民有自己房產,就算是有,房價漲跌和他們有什么關系呢?本文筆者之一1998年買的商品房現在價格翻幾番,并沒有感到更富有,因為如果把住房變現,就得去睡馬路。相反,如果房價哪怕下跌到每平方米只值3000元,也不會覺得窮,因為照舊可以住這套房。大凡開口閉口房產漲水縮水的人,估計多半是手中有房的開發商或投機商。對于他們的瞎說,我們老百姓大可不必去理會。

    第三,說如果房價跌30%,房地產市場就會受到致命打擊,而房地產業是一些城市支柱產業,政府絕不會允許房價作如此大調整。對于這種說法,我們同樣千萬不能相信。首先,房價調整30%,這些地方的房市會更理性、健康、穩定地持續發展,因為泡沫擠了,房市發展有了真實消費需求支撐,開發商會造更多更好的中小房型的普通商品房來迎合市場需求,從而才可真正地防止大起大落的"致命打擊"。其次,我們必須看到,這次政府之所以下大決心調控房市,是因為政府清楚認識到,房市如果再不調控,鋼鐵、水泥等行業的投資高燒退不了,煤電油運的緊張局面改變不了,貧富差別迅速擴大,構建和諧社會的困難將大增,為阻止境外熱錢涌入炒房和賭人民幣升值從而為人民幣匯率市場化改革營造寬松環境的任務就難以落實。必須認識到,中央宏觀調控房市的步驟將是穩妥的,節奏將是有序的,但決心和方向改變不了。

    如果人們相信我們對房市的預期是理性的,那么,行動決策也應當理性些。

    首先,對消費者來說,目前持幣待購是理性行為。等房價下調到一個你自己認為是合適的價位就買進。房價在今年下半年到明年上半年一定會回調一定幅度,現在用不著太著急。當然,也不能指望房價會無限下調,房子畢竟不是股票,是一個實實在在可居住的資產,而且從10年、20年的長期角度看,房價還是要隨經濟發展而上漲。

    其次,對于手中有房的開發商和投機商來說,堅持高價不讓步是不明智的選擇。俗話說,識時務者為俊杰。在房價看漲的大勢中,早賣不如遲賣,在房價看跌的大勢中,遲賣不如早賣。越早賣,賺得越多,損失越少。

    我們還要指出,預期房價通過調控會調整30%左右,當然這對上海來說的。而且就上海而言,各個地段,各個樓盤調整幅度不可能一樣。一般說來漲幅過大的,這次調整幅度也會大一些,漲幅小一些的,這次調整也會小一些；性價比相對合理一些的,跌幅會小一些,性價比嚴重不合理的跌幅會大一些。還有,房價有一個逐步調整的過程,因為政策效應要逐步顯現,風險要逐步釋放。估計這次調整會在半年到一年內完成,然后穩定一段時間,通過盤整一定時期后再逐步小幅上升,這種良好局面到2010年世博會之后也不會有改變。